oder eine Abstufung ? Die Renditen fallen
und der BF steigt. Eigentlich müssten Immowerte
deutlich steigen....

oder eine Abstufung ? Die Renditen fallen
und der BF steigt. Eigentlich müssten Immowerte
deutlich steigen....

Vonovia ist schon seit einer Weile völlig losgelöst von den Fundamentaldaten. Dies wurde von vielen mit der Zinsentwicklung begründet. Nicht nur ich habe seinerzeit ziemlich deutlich aufgezeigt, dass die Zinsentwicklung kaum für die absolut negative Kursentwicklung Vonovias taugt.

Nun entwickelt sich der Kurs Vonovias eben auch noch losgelöst von der Zinsentwicklung schlecht. Wenn genug Hedgefonds an einem Strang ziehen und die Aktie shorten, und niemand soll mir erzählen, dass die Kursentwicklung Vonovias durch das normale Zusammenspiel der Marktkräfte zustande käme, dann fällt eben der Kurs.

Ist bitter, fundamental absolut nicht gerechtfertigt, aber es geschieht nunmal.

Dass sich Vonovia gestern zu rund 1,55 Prozent (ich meine nach Währungsabsicherungsgeschäften) mittels einer Anleihe im Umfang von 150 mio Euro in CHF refinanziert hat, spielt keine Rolle.

Ich glaube Vonovia könnte jetzt sogar den Gewinn und die Dividende verdoppeln, den Buchwert der Immobilien um  20 mrd Euro erhöhen und dennoch würde der Kurs sinken.

Rationalität spielt aktuell aus unerklärlichen Gründen absolut keine Rolle. Würde ich es selbst nicht sehen, würde ich es nicht glauben.  

eher weil ich kurz vor dem nochmaligen nachkaufen stehe und meine Regeln brechen müsste.
 

Was wir hier jetzt wohl man bräuchten wären einige Großinvestoren, die Lust darauf haben den Euro für 50 oder 60 Cent zu kaufen und hier einfach mal damit beginnen große Positionen aufzubauen. Das würde den Kurs steigern, die Leerverkäufer in die Flucht schlagen und diese von Fundamentaldaten und vom Gesamtmarktgeschehen losgelöste Kursentwicklung beenden.

Aber leider geschieht das aktuell selbst bei diesen ausgebombten Kursen nicht. Lieber kaufen die Menschen KGV 50 bis 200 in den USA bzw. KGV 20 bis 40 in Deutschland statt aktuell ein prognostiziertes KGV für das aktuell laufende Geschäftsjahr von 7 herum.

Ich kann das nicht verstehen. Das zeigt mir nur, dass Börse eben ein manipuliertes Casino ist und selbst die logisch rational naheliegendsten Entwicklungen nicht eintreten, wenn jemand mit genug Geldmacht massiv manipuliert oder anders gesagt, mittels massiver Washtrades durch mehrere Marktteilnehmer den Kurs durch Leerverkäufe nach unten treibt.

Dass wir ein solides Geschäftsmodell haben, dass immer gewohnt werden muss, dass Cashflow und Dividende stark sind, dass die Zinsen mittelfristig wieder deutlich sinken müssen, dass das Ergebnis weiter steigen wird, dass die Buchwerte weiter anziehen werden, dass wir ein KGV von 7 herum haben, dass dieses und jenes, spielt aktuell alles keine Rolle.  

Aktuell halte ich rund 16.000 Vonovia Aktien. Damit ist die für mich vertretbare maximale Summe erst mal erreicht. Der Buchwertverlust beläuft sich auf rund 50k. Damit bin ich persönlich erst mal bedient.

Dass praktisch der gesamte Markt immer weiter und weiter steigt, Vonovia entgegen seiner Fundamentallage jedoch das Gegenteil macht, ist mir unerklärlich.

Ein Nachkauf kommt für mich erst bei noch weiter sinkenden Kursen in Betracht.

Schade, wir waren schon dabei die 26 Euro anzupeilen. Jetzt wirft halt kurz mal jemand ein Paket Aktien short auf den Markt (und hält den Druck aufrecht, um etwaige Nachkäufer abzuschrecken) und es geht in die andere Richtung.

Ich spüre gerade deutliche Zeichen von Resignation und überlege, nach einem geglückten Ausstieg bei Vonovia am Tag x der Börse den Rücken zu kehren. Nach nun bald 30 Jahren habe ich einfach keine Lust mehr.  

Es müsste eine generelle Melde- und Veröffentlichungspflicht für jeden Leerverkauf geben. Nicht erst ab 0,5 Prozent. Dann würde man stets nachvollziehen können, wer wann wieviel leer verkauft hat und wann wieder eingedeckt wurde. So könnten sich Rückschlüsse auf Muster und Washtrades und damit strafbare Manipulationen ziehen lassen und die Bafin, unser zahnloser Tiger, hätte ein wirksames Instrument in der Hand.

Dass dann A leerverkauft und sich B und C parallel mit den leerverkauften Aktien vollsaugen, diese die gekauften Aktien dann wieder zum Bestkurs auf den Markt geworfen werden und sich A dann bei fallenden Kursen wieder eindeckt, wäre dann durchsichtig und könnte strafrechtlich verfolgt werden.

So jedoch tappen wir im dunkeln, können nur spekulieren.

Im übrigen werden dann häufig mittels sogenanntem "Spoofing" kaufwillige Investoren abgeschreckt. Aber das ist ein Thema für sich....  

was soll das bringen  ...steigt dann die Aktie ?  

Aus eigener Erfahrung nach nun auch schon 25 Jahren, kann ich auch nur Kostolany zitieren
„Erst kommen die Schmerzen und dann das Geld“
Aber es stimmt schon, manchmal geht es echt sehr aufs Gemüt.
Ich hab ewig gebraucht, um mich emotional ausreichend zu lösen vom investierten Geld.  

Diese gibt es bei shortsell.nl
Täglich aktualisiert und auch Quoten unter der Meldeschwelle von 0,5%.
 

  0.49% Bridgewater Associates
  0.05% Elliott Investment Management
  0.49% Marshall Wace
  0.42% Qube Research & Technologies Limited
  0.58% Sculptor Capital Management Europe
       0.50%.     Two Sigma Investments  

Danke für den Link.

Mit Two Sigma Investments scheinen wir hier einen neuen Shortseller zu haben.
Elliot hat wohl deutlich reduziert.

Schaut mal was der so alles treibt:
https://www.twosigma.com/


die setzen hauptsächlich auf datengetriebene quantitative Handelsstrategien um Ineffizienzen an den Finanzmärkten auszunutzen.
Ob die das Modell hinter Vonovia und unseren Markt in Deutschland wirklich verstanden haben?
Ich glaube das der Elliot mehr Ahnung von Vonovia hat.

Insgesamt hat Vonovia 848 Millionen Aktien:
Market Beat zeigt aktuell 2,838 Mio an geshorteten aktien an
https://www.marketbeat.com/stocks/OTCMKTS/VNNVF/short-interest/
https://shortsell.nl/short/Vonovia/90/archivedl hingegen:

2,53%   !!!! Da müssten doch 22 Millionen sein?

Werden bei Marketbeat nur die US ADS Aktien angezeigt?
Das könnte eine Erklärung sein.

Die zinsen gehen jedenfalls in die richtige Richtung:
https://de.investing.com/rates-bonds/germany-10-year-bond-yield







33548242  

Verstehe Dein Statement nicht:

"Rationalität spielt aktuell aus unerklärlichen Gründen absolut keine Rolle"

Wir beobachten das doch bereits eit einem Jahr. Sobald irgendwelche positiven Nachrichten kommen, dann wird der Kurs runter geprügelt. Mal ehrlich, ein normaler Aktionär verkauft doch nicht bei einer Nachricht wie gestern. Das Problem ist doch das wir normalen Investoren nicht kaufen und den shortsellern damit keinen Widerstand entgegensetzen.
Ich habe jedenfalls heute morgen nur eine sehr kleine Position gekauft. Der Grund ist das ich davon enttäuscht bin wie sehr uns das Management im Regen stehen lässt. Es erfolgen NULL Reaktionen, um uns Mut zu machen. Kätte ein Vorstand gekauft, dann hätte ich jedenfalls den Mut zu diesem günstigen Kurs mein Investment auszubauen.
33548145  

extrem stark mit mehr als 4 Mio Aktien nur auf Xetra.

Was etwas Hoffnung für die nächsten Tage macht ist die Schlussauktion.

17:35:13 24,83 1169147

 

An Tagen wie heute, wo bei guten Nachrichten unsere Freunde die Aktie shorten, wird am Nachmittag eingedeckt. Meistens geht es um kurz vor 14:00 los. Je nachdem wie die US 10 jährigen starten.

Ich versuche zu verstehen warum wir Vonovia Aktionäre dem Unternehmen so egal sind.
Das leigt vermutlich an der Aktionärsstruktur. Die Instituionellen machen fast 90% aus.
Wir die "Retail Investoren", nur 10%.
Eigentlich sollten insbesondere Institutionelle von der hohen Dividenenrendite angezogen werden.
Mir wäre ja eine leicht reduzierte Dividende aber dafür ein rückkaufprogramm wichtiger.

https://www.vonovia.com/en/investors/...holdings%2520by%2520Ownership33548416  

habe ich eigentlich schon länger im Blick.

Mich hatte es auch beim ersten Hinschauen erschrocken:

Vonovia Aktionärsstruktur: Regionale Verteilung und Eigentumsverhältnisse im Überblick

Nur 12% Germany

Aber genauso hat es mich in den letzten Wochen/Monaten davon überzeugt, hier nicht falsch zu investieren.

Global betrachtet ist die ganze Welt aus dem Ruder gelaufen. Wenn ich dann sehe, dass USA fast doppelt so viele Aktien an Vonovia hält, dann wundert mich die völlig verfehlte Kursentwicklung nicht mehr.

Ich hoffe halt auch darauf, dass es nur eine Momentaufnahme ist, und sich bald die Fundamentaldaten durchsetzen, bzw. erkannt werden.

Wohnimmobilien in Deutschland ist keine schlechte Investition.
 

Anleiherenditen, Rohstoffe, Gesamtmarkt usw blah blah blah. Es gibt nur 1 Ursache: Leerverkäufer. EU sollte bei EU Aktien Leerverkauf verbieten! So einfach. Warum ist für EU gut dass angelsächsische LVs das Geld aus EU aussaugen? Das Oroblem ist nicht nur bei ImmoAktien aber auch TUI usw…… Eine Menge EU Unternehmen!
Wenn EU short verbieten würde dann die Bewertung bei EU Unternehmen wäre viel höher stehen!
LVs manipulieren den Kurs abwärts. Bei diesen Tagen 90% des Handelsvolumens ist von LVs generiert.
https://seekingalpha.com/instablog/...96735-anatomy-of-a-short-attack

 

2% Leerverkäufer hängen fast immer und in jeder Aktie drinne, wenn man die unter 0,5% Shortler einbezieht.

Also es gibt nur eine Ursache, ist eine gewagte Aussage.

 

Verbieten muss nicht sein. Im Grunde müssen die Manager nur vom hohen Ross herabsteigen.
Bei den Autos,Energiewerten,Chemie haben wir eine strukturelle Kriese in Deutschland die viel mit Politik zu tun hat. Da wirken Leerverkäufe eher beschleunigend.

Hier bei Vonovia sieht das anders aus. Hier ist alles absolut top. Ausser das Management, das ist eine Katastrophe. Wenn die anfangen würden mit eigenem Geld Aktien zu kaufen. Ein Rückkaufprogramm installiert hätten, das reicht schon als Drohung. Denn in unserem Fall haben wir ein gesundes Geschäft im Rücken. Permanent steigende Mieten!!!!!
Wenn die Mieten fallen würden, und Shortseller dann agieren, dann wäre Rückkaüfe sinnlos.
Aber hier wird Vertrauen grundlos zerstört und Menschen wenden sich ab, teilweise sogar kopmplett aus Aktien. Dabei ist es genau das was uns fehlt , eine Kultur aus Aktionären. Alleine schon für das Problem mit der Rente. Aber auch für unsere Unternehmen. Die brauchen frisches Kapital, und vor allem die Startups, brauchen Risikokapital. Genau deshalb sind die Amis überhaupt erfolgreich. Die haben Ahnung und Macht. Die spielen mit uns.
Vergleicht mal die BEiträge und Diskussionen bei Ariva mit denen hier:

https://seekingalpha.com/symbol/VONOY33548475  

ICh hänge hier ja schon ein wenig länger. Seit einem Jahr war es das gleiche Verhalten, bei allen positiven News. Oder siehst Du das anders?
Welcher negative Punkt könnte denn sons relevant sein? Ein LTV von 45%. Ich habe Immos mit 80% finanziert, und das war konservativ. Die Immobilien Werte steigen. Dann die Zinsen sind stabil. Gestern die Emission sogar bei 1,55%. Mieten am steigen mit 4%. Einfach traumhaft, das Umfeld.33548492  

Wo gab es hier heute gute Nachrichten @ Betongold . Ich hab keine News gefunden.
Kannst du mal bitte den Link einstellen.

Gruß  

genau das spielt denen doch in die Hände.

Wenn du schon als Longi so verzweifelt bist, dann sind die kurzfristig investierten Kleinaktonäre doch ein gefundenes Fressen.

Vor ein paar Tagen hat "Rente mit 63" einen Beitrag geschrieben und genau den Nagel auf den Kopf getroffen.

Langfristig war es noch nie falsch, in Immobilien zu investieren. Da können auch kurzfristig Leerverkäufer oder auch Institutionelle ihr Spielchen spielen, das ändert langfristig nichts.
 

Die Emission gestern Nachmittag. Die war bis heute morgen niergends zu lesen.
https://de.marketscreener.com/boerse-nachrichten/...-ce7e58dbdf89f721

Für mich deshalb von Bedeutung weil die Aktie doch von 55 Euro runter geprügelt wurde und das Szenario an die Wand gemalt wurd das wir igendwann bei 6% sind.
Deshalb war dieser Beweis das Vonovia es schafft die Durchschnittsverzinsung bei 2% zu halten wichtig.
Vermutlich für Q4 rund 1,9%.
33548501  

Ich stelle nachfolgend mal eine von zahlreichen Übersetzungen rein. Im Tenor sind die US Analysten voll des Lobes für Vonovia... Nur kommen die PS nicht auf die Straße...

https://seekingalpha.com/article/...h-expected-in-2026-rating-upgrade

Vonovia: Weiteres Wachstum des Nettoinventarwerts im Jahr 2026 erwartet (Ratingaufwertung)

Zusammenfassung

Das Portfolio von Vonovia blieb im dritten Quartal 2025 weitgehend unverändert; das Unternehmen setzte die Veräußerung kleinerer Mengen von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten fort.

Mit Blick auf das vierte Quartal 2025 dürften die einbehaltenen Gewinne und die Bewertungsgewinne im zweiten Halbjahr 2025 zu einem Anstieg des EPRA-Nettovermögens um ca. 4,6 % im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Jahres 2025 führen.
Für 2026 erwarten Analysten einen weiteren Anstieg des EPRA-Nettovermögens um 5,9 %, was angesichts des anhaltenden Mietwachstums und des Spielraums für Aktienrückkäufe konservativ erscheint.

Ich zeige auf, wie die deutschen Steuersenkungen in den Jahren 2028-2032 das Segment der wiederkehrenden Umsätze von Vonovia sowie die konservativste Kennzahl für den Nettovermögenswert nach EPRA NDV steigern werden.

Ich stufe Vonovia auf „Starker Kauf“ hoch, ungeachtet der Risiken, die sich aus der hohen Verschuldung und den Mietvorschriften ergeben.

Einführung
Da die Märkte auf Rekordhochs stehen, ist die Stimmung naturgemäß optimistisch, und zyklische Sektoren erzielen naturgemäß die höchsten Renditen. Mit Blick auf das Jahr 2026 erwarte ich jedoch eine allgemeine Abschwächung der Aktienrenditen. Aus fundamentaler Sicht ist es unmöglich, dass das zugrunde liegende Wirtschaftswachstum die zweistelligen jährlichen Zuwachsraten der letzten Jahre erzielen kann.

Vor diesem Hintergrund hatten defensive Anlagen wie Vonovia ( VONOY ) ( VNNVF ), die eine stabile Wertentwicklung bieten und nur geringfügig mit dem Konjunkturzyklus korrelieren, ein schwieriges Jahr. Tatsächlich haben wir festgestellt, dass Vonovia in US-Dollar gerechnet im Jahr 2025 bisher nur 2 % zugelegt hat und damit deutlich hinter dem Vanguard Global ex-US Real Estate Index Fund ETF ( VNQI ) zurückblieb, der eine Gesamtrendite von rund 19 % erzielte.



Die fundamentalen Kennzahlen von Vonovia bleiben stark, wie ich bereits im September 2025 erläutert habe . Angesichts der geplanten Senkung der Körperschaftsteuer um 5 % in Deutschland zwischen 2028 und 2032 gebe ich in diesem Artikel ein Update zu den Auswirkungen auf die Nettovermögenswerte von Vonovia gemäß den Richtlinien der European Public Real Estate Association (EPRA), wie beispielsweise Nettovermögen (Net Tangible Assets, EPRA NTA) und Nettoveräußerungswert (Net Disposal Value, EPRA NDV).

Ich stufe meine Empfehlung für Vonovia mit Blick auf das Jahr 2026 von „Kaufen“ auf „Stark kaufen“ hoch, aus folgenden Gründen:

Eine gut abgesicherte Dividende von 4,9 %, die mittelfristig voraussichtlich im niedrigen einstelligen Bereich wachsen wird.
Weiteres Wachstum des EPRA NTA in den Jahren 2025-2026, wobei im Jahresbericht 2025 ein einmaliger Anstieg des EPRA NDV erwartet wird.
Ein Abschlag von 23-45 % auf meine Schätzungen des EPRA NDV und EPRA NTA zum Jahresende 2025, der zusammen mit den um 35 % unter dem Marktniveau liegenden Vonovia-Mieten Raum für erhebliche Kapitalgewinne bietet.
In den folgenden Abschnitten werde ich diese Punkte näher erläutern und die beiden Hauptrisiken bei dieser Investition – hohe Verschuldung und Mietvorschriften – diskutieren.

Unternehmensübersicht
Alle Ergebnisse von Vonovia finden Sie hier auf der Website . Vonovia verwaltet 608.250 Wohnungen, von denen 88 % dem Unternehmen selbst gehören, der Rest befindet sich im Besitz von Dritten. Das Portfolio von Vonovia liegt hauptsächlich in Deutschland (89 % aller Wohnungen), gefolgt von Schweden mit 7 % und Österreich mit 4 %.

Überblick über das eigene Portfolio
Eigene Portfolioübersicht (Vonovia 9M 2025 Finanzbericht)

Im Vergleich zu meiner vorherigen Berichterstattung hat sich das Portfolio kaum verändert. Vonovia hat lediglich weitere Verkäufe in seinem nicht zum Kerngeschäft gehörenden deutschen Portfolio im Wert von 1,5 Milliarden Euro getätigt.

Das Kernsegment Vermietung macht 87 % des bereinigten EBITDA der ersten neun Monate des Jahres 2025 aus, während die Beiträge der drei anderen Segmente – Wertsteigerung, wiederkehrende Umsätze und Projektentwicklung – auf 13 % begrenzt sind:

Bereinigtes EBITDA nach Segmenten
Bereinigtes EBITDA nach Segmenten (Vonovia Finanzbericht 9M 2025)

Vonovia geht davon aus, dass der Anteil dieser drei Segmente am bereinigten EBITDA bis 2028 auf etwa 20-25 % steigen wird, da sich die Erholung des Wohnimmobilienmarktes fortsetzt.



Der Unternehmenswert von Vonovia beträgt rund 60,2 Milliarden Euro, wovon 36 % durch Stammkapital finanziert sind, sodass 64 % für Nettoverschuldung verbleiben.

Gewinnvorschau für das 4. Quartal 2025
Vonovia schloss die ersten neun Monate des Jahres 2025 mit einem EPRA-Nettovermögen von 44,72 € je Aktie ab, was einem leichten Rückgang gegenüber dem Vorquartal aufgrund der Übernahme der restlichen Anteile an Deutsche Wohnen entspricht. Für das vierte Quartal 2025 prognostizieren Analysten einen Anstieg des EPRA-Nettovermögens auf rund 46,78 € je Aktie, bei einem bereinigten EBITDA von 2,8 Milliarden €, was der eigenen Prognose des Unternehmens entspricht.

Die wichtigsten Treiber im Quartal werden die einbehaltenen Gewinne sein, die ich auf etwa 0,40–0,50 € je Aktie schätze, sowie die Neubewertung des Portfolios für das zweite Halbjahr 2025. Unter Berücksichtigung der Verschuldung des Unternehmens und der Erwartung eines Bewertungsgewinns von 1,5–2 % halte ich die Analystenprognose für 2025 für erreichbar.

Weitere Zuwächse im Jahr 2026
Mit Blick auf das Jahr 2026 stellen wir fest, dass der EPRA-Nettovermögenswert voraussichtlich weiter auf 49,54 €/Aktie steigen wird, selbst nachdem das Unternehmen für das Jahr 2025 eine Dividende von 1,25 €/Aktie ausschüttet:

Aus dem obigen Auszug geht hervor, dass der Nettoinventarwert (NTA) von EPRA im Jahr 2026 um 2,76 € je Aktie steigen dürfte. Ein Teil dieses Anstiegs wird auf einbehaltene Gewinne nach Dividendenzahlung zurückzuführen sein, die ich auf etwa 0,50–0,75 € je Aktie schätze. Der Großteil des Wachstums des EPRA-NTA dürfte daher aus Bewertungsgewinnen des Portfolios resultieren.

Unter Berücksichtigung der Analystenschätzung für 2026 errechne ich einen Wertzuwachs des Portfolios von 2,5-3 % für das Gesamtjahr. Diese Schätzung erscheint etwas konservativ, wenn man bedenkt, dass das Mietwachstum bei etwa 4,2 % liegt, wovon 3,8 % auf Mieterhöhungen und Modernisierungen und nur 0,4 % auf Neubauten zurückzuführen sind.

Daher halte ich die Analystenprognose für 2026 für konservativ. Meiner Meinung nach wird Vonovia den durchschnittlichen EPRA-Nettovermögenswert der Analysten voraussichtlich übertreffen. Das Endergebnis hängt letztlich davon ab, ob Vonovia die niedrigere Beleihungsquote (LTV) (ich gehe davon aus, dass sie 2026 von aktuell 45,7 % unter 45 % sinken wird) und den deutlichen Abschlag auf den EPRA-Nettovermögenswert, mit dem die Aktien gehandelt werden, durch Aktienrückkäufe nutzt. Das Unternehmen hat in der Vergangenheit bereits Andeutungen in diese Richtung gemacht, bisher wurden jedoch keine konkreten Ankündigungen gemacht. Stattdessen konzentriert sich Vonovia auf den Rückkauf von Schulden.

Deutsche Steuersenkungen
Die Prognosen für 2025/26 entsprechen bisher weitgehend meinen Erwartungen. Nach einer Dividendenausschüttung von 1,22 € je Aktie in diesem Jahr rechnen Analysten für 2025/26 mit einer leichten Steigerung auf 1,25 € bzw. 1,30 € je Aktie. Der Großteil des potenziellen Aktionärsgewinns dürfte aus der Wertsteigerung des Portfolios resultieren.

Eine positive Überraschung für mich war ein aufgeschobener Steuergewinn von 2,3 Milliarden Euro, der sich aus einer Senkung des deutschen Körperschaftsteuersatzes von 15 % auf 10 % zwischen 2028 und 2032 ergibt:

Wie aus dem obigen Ausschnitt ersichtlich, ist der Effekt auf das EPRA-Nettovermögen recht gering, da diese latenten Steuerverbindlichkeiten bereits berücksichtigt (hinzugerechnet) werden. Daher ist die Hinzurechnung eines geringeren Betrags für Anleger, wenn man nur das EPRA-Nettovermögen betrachtet, unerheblich.

Die Maßnahme ist jedoch in zweierlei Hinsicht positiv. Erstens wird sie langfristig (d. h. ab 2028) die Margen von Vonovia beim Verkauf von Immobilien im Einzelhandelsmarkt über das Segment der wiederkehrenden Umsätze erhöhen. Wir stellen fest, dass das Unternehmen in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 eine Wertsteigerung von 31,2 % beim Verkauf einzelner Wohnungen erzielt hat, wobei die Bedeutung des Segments der wiederkehrenden Umsätze voraussichtlich von derzeit 3 ​​% auf 5–8 % des EBITDA steigen wird.

Leistungsübersicht des Segments wiederkehrende Umsätze
Überblick über die Geschäftsentwicklung des Segments wiederkehrende Umsätze (Vonovia 9M 2025 Ergebnispräsentation)

Der zweite positive Aspekt besteht darin, dass diese latenten Steuern nicht in die konservativste Kennzahl des EPRA-NAV, den EPRA-NDV (Nettoveräußerungswert), einbezogen werden. Diese Kennzahl wird nur einmal jährlich im Vonovia-Geschäftsbericht veröffentlicht. Der EPRA-NDV liegt Ende 2024 bei 29,85 € je Aktie und profitiert von einem Fair-Value-Gewinn in Höhe von 1,954 Milliarden €, falls Altschulden, die unter dem Nennwert gehandelt werden, zu den aktuellen Kursen zurückgekauft würden.

Da Vonovia seine Schulden schrittweise auf Marktniveau refinanziert, wird der EPRA-Nettovermögensgewinn von 1,954 Milliarden Euro im Laufe der Zeit verschwinden. Erfreulicherweise wird dies jedoch größtenteils durch geringere latente Steuern kompensiert, die in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 im Vergleich zum Jahresende 2024 um 1,8 Milliarden Euro gesunken sind.

Unter Berücksichtigung der EPRA-Nettovermögenserwartungen der Analysten für 2025 schätze ich, dass der EPRA-Nettovermögenswert Ende 2025 auf etwa 33,3 €/Aktie steigen könnte, obwohl eine gewisse Unsicherheit darüber besteht, ob die gesamten latenten Steuern in diesem Jahr oder schrittweise in den Jahren 2028-2032 reduziert werden.

Vonovia-Bewertung
Mit einem Kurs von nur 25,5 €/Aktie bietet Vonovia einen deutlichen Abschlag von 45 % auf den Analystenkonsens für den EPRA-Nettovermögenswert von 46,78 €/Aktie im Jahr 2025 sowie einen immer noch attraktiven Abschlag von 23 % auf meinen geschätzten EPRA-Nettovermögenswert von 33,3 €/Aktie Ende 2025.

Ich gehe davon aus, dass das Unternehmen den Bewertungsabschlag zum EPRA-Nettovermögen (NDV) letztendlich ausgleichen wird, was mittelfristig ein erhebliches Kursgewinnpotenzial birgt. Der Handel zum EPRA-Nettovermögen (NTA) wird zwar schwieriger und stärker von den Marktbedingungen abhängig sein, ist aber bei einer langfristigen Marktentwicklung dennoch möglich.

In jedem Fall sehe ich angesichts des aktuellen Risiko-Rendite-Verhältnisses die Risiken für Vonovia im Jahr 2026 überwiegend auf der positiven Seite. Daher halte ich es nun für gerechtfertigt, die Aktie auf „Stark kaufen“ hochzustufen, nachdem ich zuvor „Kaufen“ empfohlen hatte.

Im Wesentlichen bietet Vonovia eine vollständig gedeckte Dividende von 4,9 %, die jährlich um mindestens 2 % wachsen sollte, mit einem erheblichen Kapitalgewinnpotenzial, wenn man berücksichtigt, dass die aktuellen Mieten in Deutschland (8,11 €/m²) etwa 35 % unter dem unteren Ende des Marktangebotspreises (12,45 €/m²) liegen, gewichtet nach dem Portfolio von Vonovia:

Risiken
Das Hauptrisiko bei dieser Investition liegt in der hohen Verschuldung von Vonovia, die rund 64 % des Unternehmenswerts ausmacht. Dadurch ist Vonovia von einer expansiven Geldpolitik abhängig, die in der Eurozone voraussichtlich auf absehbare Zeit beibehalten wird. Sollte die Inflation dauerhaft unter ihrem Zielwert liegen, könnte die EZB die Zinssenkungen sogar wieder aufnehmen. Die nächste Aktualisierung der Inflationsprognose der EZB für den Zeitraum 2026–2028 wird am 18. Dezember 2025 erwartet .

Das andere wesentliche Risiko besteht darin, dass mit sinkender Inflation und einem nur langsam an die vorherige Inflation angleichenden Mietwachstum der politische Druck zur Begrenzung von Mieterhöhungen zunehmen könnte. Obwohl Vonovia derzeit noch Mietwohnungen deutlich unter dem Marktpreis anbietet, gibt es keine Garantie dafür, dass die Mieten in Zukunft auf Marktniveau angehoben werden. Die gute Nachricht ist: Bei einer Bewertung unterhalb des EPRA-Nettoinventarwerts (NDV) würde selbst ein Verkauf aller Wohnungen zu aktuellen Marktpreisen angesichts des aktuellen Aktienkurses einen Gewinn für die Aktionäre generieren.

Abschluss
2025 war ein herausforderndes Jahr für defensive Aktien wie Vonovia, da die Marktgewinne von zyklischen Aktien wie Banken getragen wurden. So haben deutsche Banken wie die Commerzbank ( CRZBY ) und die Deutsche Bank ( DB ) den iShares MSCI Europe Financials ETF ( EUFN ) deutlich übertroffen und Gewinne von über 100 % in US-Dollar erzielt, was die geringe Rendite von Vonovia weit übertrifft.

Mit Blick auf das Jahr 2026 erwarte ich eine Abschwächung der Aktienmarktrenditen, wobei sich die Gewinne auf defensivere Sektoren ausweiten werden. Vonovia bietet insbesondere ein äußerst attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis, da die Aktie selbst unter den konservativsten EPRA-NAV-Berechnungen gehandelt wird.

Daher stufe ich meine Bewertung für Vonovia auf „Starker Kauf“ hoch, ungeachtet der Risiken, die sich aus der hohen Verschuldung und den Mietvorschriften ergeben, welche das Tempo der Mieterhöhungen durch Vonovia begrenzen.

Vielen Dank fürs Lesen.

Anmerkung der Redaktion: Dieser Artikel behandelt Wertpapiere, die nicht an einer großen US-Börse gehandelt werden. Bitte beachten Sie die mit diesen Aktien verbundenen Risiken.
33548495  

Eine von einer Reihe wesentlicher Aussagen ist, dass von einer weiteren Erhöhung des NTA von 5,9 Prozent in 2026 ausgegangen wird.

Hat irgendwer eine Ahnung, was das heißt ? - Es würde bedeuten, dass der Immobilienbestand um rund 2,3 mrd Euro in 2026 höher bewertet werden würde.

Das allein ist mal ne Aussicht. Gemeinsam mit dem operativen Gewinn würden wir also einen Gewinn von 4,4 bis 5 mrd Euro zu erwarten haben. Das ist in ungefähr so viel, wie der gesamte Umsatz eines Jahres. Also die Höhe des Jahresgewinns entspräche dann in ungefähr der Höhe des Jahresumsatzes...

Juckt das den Aktienkurs gerade ? Nö, der geht natürlich nach Süden.

Es gibt in dem Artikel noch eine ganze Reihe mehr wesentlich positiver Punkte. Neben all den Punkten, die wir hier bereits in der Vergangenheit thematisiert haben.

Es interessiert derzeit einfach nicht.