Mal an alle, vor allem die die das anders sehen.
Immer, und immer wieder liest man irgendwo was von "hohen Verschuldungsgrad".
Vonovia hat aktuell 45,8%

Hier werden viele unterwegs sein die ebenfalls vermieten. Wir finanzieren als Vermieter normalerweise mit 80%, auch mehr ist möglich.

https://en.wikipedia.org/wiki/Loan-to-value_ratio

Low LTV ratios (below 80%) may carry with them lower rates for lower-risk borrowers and allow lenders to consider higher-risk borrowers, such as those with low credit scores, previous late payments in their mortgage history, high debt-to-income ratios, high loan amounts or cash-out requirements, insufficient reserves and/or no income. However, an LTV higher than 80% may carry Mortgage Insurance requirements, which will in turn offer the borrower a lower interest rate. Higher LTV ratios are primarily reserved for borrowers with higher credit scores and a satisfactory mortgage history. Full financing, or 100% LTV, is reserved for only the most credit-worthy borrowers. The loans with LTV ratios higher than 100% are called underwater mortgages.

International:
https://www.ecb.europa.eu/press/...fsrart202005_01~762d09d7a2.en.html

Gibt es einen Vermieter der ein LTV von unter 45% hat? Ich konnte keinen finden.
Abgesehen davon finde ich es bescheuert ein LTV von unter 45% anzustreben. Das ist ein HEBEL!!!
33548511  

Eigentlich, rein unter Berücksichtigung der Fundamentallage ist Vonovia ein no Brainer. Eigentlich.

Der Kurs, und einzig und allein dieser, sagt jedoch etwas anderes.  

Ich kann nur eins sagen....da sieht man wie Dringend Vonovia Geld braucht.


Kann mir gut vorstellen das diesmal die Div stutzen oder ganz weg lassen.

 

Ja, aber was ist denn nun mit dem LTV?
Das müsste jetzt mal geklärt werden. Ist ein LTV von 45,8 gutgenug, oder nicht?
Falls weniger gewünscht, welches Unternehmen bietet das?33548511  

Ich bin Mitgesellschafter einer Immobiliengesellschaft. Unser LTV liegt unter Berücksichtigung der bisherigen Tilgung und der aktuell niedriger anzunehmenden Marktwerte bei ungefähr 72 Prozent. Wir hatten speziell zwischen 2020 und 2022 erworbene Objekte fast ausschließlich zu 100 bzw. gar 110 Prozent finanziert.

Von einem LTV von 45 Prozent können wir nur träumen. Wobei die 45 Prozent für Vonovia sehr schnell deutlich sinken sollte. Geht man, wie in der oben verlinkten Analyse davon aus, dass der Portfoliowert in 2026 um etwa 2,5 bis 3 Prozent ansteigt, sollte der LTV ohne Berücksichtigung von Tilgungsleistungen auf ca. 43,xx Prozent fallen.

Darüber brauchen wir aber nicht zu diskutieren. Das ist nur ein weiterer der vielen unzähligen Faktoren, die fundamental für Vonovia sprechen. Mittlerweile sind es sehr sehr viele.

Erneut: Es juckt den Kurs derzeit nicht. Er macht das exakte Gegenteil von dem, was er soll. Operative Exzellenz hin oder her... Leider.33548539  

die Waldfee. 72%?
Mit welcher Dauer finanziert ihr so und wann werden da die nächsten Brocken fällig? Nur interessehalber
Als Gesellschafter, wie sieht da Deine Haftung aus? Privatvermögen sicher?
Kenn ja Deine Lage nicht, aber ich würd eventuell nicht all-in gehn bei ner Wette auf fallende bzw stagnierende Zinsen und alles in den Bereich reinbuttern mit solchem Leverage bei der "Gelddruckerei" gerade. Historisch betrachtet sind die noch niedrig wie gesagt. In der letzten inflationären Phase gingen die bis an die 10% für ne Weile.

Zum Thema, Ziel der Gesellschaften ist 45% LTV laut eigenen Angaben. Das ist aber auch eher hoch mein ich, wenn man das mit amerikanischen REITs vergleicht.33548555  

Wir haben 20 Jahre Zinsbindung. Die nächsten günstig finanzierten Brocken werden also 2040 fällig. Vorher fällig werdende Objekte haben isoliert eine niedrigere Beleihung als der Durchschnitt der Immobilien und zudem waren die seinerzeit zu ähnlich hohen Zinssätzen wie aktuell finanziert. Nur sind die jeweiligen Mieteinnahmen seit Kauf z.T. um 100 Prozent und mehr gestiegen. Zins und Tilgung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen hat sich also krass in Richtung Mieteinnahmen verschoben, so dass wir da jetzt nen enormen Cash daraus generieren können. Außerdem haben wir in unserer Betrachtung die Immobilien wirklich sehr niedrig im Wert angesetzt. Wenn ich also sage, dass das LTV bei 72 Prozent liegt, könnte ich bei sofortiger Liquidierung pro 72 Teilen Verbindlichkeit auch wirklich 100 Teile Verkaufspreis generieren. Insofern ist mein größtes Risiko ein lediglich kleiner als erwartet ausfallender Veräußerungsgewinn.

Da wir diesen Steuerfrei nach jeweiligem Ablauf von 10 Jahren vereinnahmen können, hab ich Dir die möglichen Rechtsformen schon verraten.

Im Übrigen beträgt unsere Durchschnittsmiete rund 13,50 Euro pro qm. Da ist Vonovia also gerade mal bei der Hälfte. Und selbst wir könnten beim aktuellen Niveau noch hier und dort, spätestens jedoch bei der nächsten Neuvermietung deutlich anheben.

Was die weitere Zinsentwicklung angeht, das schrieb ich hier schon mehrfach in der Vergangenheit, bin ich auch relativ entspannt. Die Staatsschulden und Haushaltsdefizite werden sehr bald die FED und EZB zu QE Maßnahmen zwingen. Und wenn diese starten, ist das Verhalten der übrigen Marktteilnehmer egal. Die Zentralbanken werden Anleihen der Staaten und Unternehmen kaufen müssen. Da gibt es Finanzmathematisch keinen Weg dran vorbei.

10 Prozent Realzinsen werden wir voraussichtlich nie wieder sehen. Auch keine 5 Prozent Realzinsen. Dafür ist die Schuldenquote zu hoch. Unruhen und Umstürze in Europa und den USA wären die Folge. Davor werden die herrschenden Eliten die Inflation laufen lassen, sich ihrer eigenen Schulden entledigen und ihre Sachwerte im Wert vervielfachen. Da bin ich ganz fest.33548594  

Ich habe jeden gewarnt vor dieser Aktie...

Die ist absolut nichts für Feiglinge......da muss man echt mutig sein sowas zu kaufen..


Kaufen , zurücklehnen und Dividende kassieren    trifft bei Vonovia längst nicht mehr zu.

Langfristig kann schon sein das die um die 20 kostet....aber keinesfalls mehr.  

https://www.boersennews.de/nachrichten/artikel/...-wohnungen/5008761/

Der Wohnungsmangel in Deutschland hat nach Einschätzung des Pestel-Instituts bereits Ende 2024 einen Rekordstand von bundesweit 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen erreicht. Besserung in den nächsten Jahren ist der Studie zufolge nicht in Sicht, wie Pestel-Chefökonom Matthias Günther in Berlin sagte. Für die nähere Zukunft erwartet das Institut den Bau von lediglich rund 200.000 neuen Wohnungen pro Jahr, etwa halb so viele wie der angenommene jährliche Bedarf. Der Wohnungsmangel ist der Analyse zufolge zur Wirtschaftsbremse geworden. Ohne einen Aufschwung des Wohnungsbaus könnten keine Zuwanderer für die Arbeitsmärkte gewonnen werden "und unser Land wird die Wachstumsschwäche nicht überwinden können", heißt es in dem Papier.
 

hat möglicherweise etwas mit dem Urteil aus dem Korruptionsprozess zu tun, das wohl heute zu erwarten ist:
https://www.radiobochum.de/artikel/...teil-im-vonovia-prozess-2546157 - ist aber Stand jetzt bereits wieder aufgeholt worden.

 

die Aktie selbst hatte "nur" um 3% hin und her gezuckt.  

Deren Standort sind nicht erste Wahl.

Auszug aus dem Handelsblatt

Immobilienpreise 2025: Wo sind sie am stärksten gestiegen und wo sinken die Preise?
Düsseldorf. Die Preise von Bestandswohnungen sind in Deutschland im vierten Quartal 2025 erneut gestiegen. Im Vergleich zum dritten Quartal erhöhten sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise um 5,5 Prozent auf 3200 Euro pro Quadratmeter, wie aus dem neuen Immobilienpreisindex des Analysehauses Empirica Regio hervorgeht. Der Index liegt dem Handelsblatt exklusiv vor.
Auch die Preise von bestehenden Häusern stiegen um drei Prozent. Am stärksten legten jedoch die Bestandsmieten zu, und zwar um 6,6 Prozent im Jahr. Bei Neubauten stieg die Miete um 4,1 Prozent.
Die Kaufpreise von neuen Häusern und Wohnungen sanken im Quartalsvergleich leicht, wenngleich sie im Schnitt über dem Niveau vor einem Jahr lagen. In 65 von 100 Regionen kosteten Neubauwohnungen mehr als im Vorjahresquartal. Es gab aber starke regionale Unterschiede: Bei Neubauwohnungen lag die stärkste Preissteigerung bei fast 47 Prozent binnen eines Jahres, in 112 Regionen fielen die Preise aber – um bis zu 17 Prozent.
Im Folgenden wird für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte gezeigt, wie hoch die Immobilienpreise und Mieten liegen, wo die Preise am stärksten gestiegen – und wo sie gefallen sind. Die Daten stammen von der Value AG und basieren auf Inseraten von mehr als 100 Immobilienplattformen wie Immoscout24, Immowelt und Immonet.  

Gute Frage bzg. des LTV.

Für mich persönlich wäre ein LTV von > 80% ein zu hohes Risiko - zumindest wenn man es isoliert betrachtet, also davon ausgeht, dass man außer dem Mietobjekt kein nennenswertes Vermögen und kein besonders hohes Einkommen hat.

Das relativiert sich allerdings wenn, z.B. bereits ein Haus besitze das komplett bezahlt ist, und ein Einkommen von 200T€ habe. Wenn ich dann eine Wohnung zum Vermieten kaufe für 100t€ kann ich etwaige Mietausfälle mit meinem Einkommen kompensieren um weiterhin Zinszahlungen und Tilgungen zu leisten. Zur Not kann ich auch mein Haus noch einmal beleihen.

Vonovia hat aber weder Vermögenswerte noch Einkommen, die nicht bereits in der Rechnung enthalten sind.

Trotzdem erscheint mir ein Wert von 45% nicht wahnsinnig hoch. Kommt natürlich auch auf das Limit für Margin Calls an. Weiß dazu jemand etwas?

 

Zur Refinanzierung:

die Anleihe mit den 1,5% war ja in Schweizer Franken begeben. Das kann man nicht mit € Anleihen vergleichen. Wenn Vonovia 1,5% für € Anleihen bezahlen würde wäre das ein Traum für uns Aktionäre :-)  

noch mal zum LTV:

man sollte nicht vergessen, dass sich der Wert von Immobilien im Extremfall auch sehr schnell mal halbieren kann (Stichwort US-Immobilienkrise und Subprime-Markt-Krise).

Wenn die Bank die Immobilie dann Verkauft sitzt du mit einem Haufen Schulden und ohne Haus da. Deswegen wäre mir ein LTV von >80% definitiv zu hoch und ich kann gut mit einem Wert unter 50% leben.

Hebel wirken ja leider in beide Richtungen...  

mal bitte ein Beispiel, wo sich ein Immobilienwert (wir reden hier von Vonovia, es geht also um Wohnimmobilien in Mitteleuropa und Skandinavien, das sollte klar sein) "sehr schnell" mal halbiert haben soll?
Das ist doch gewollte Schwarzmalerei!33549038  

Also deine Vorhersagen sind ja nicht sehr präzise! Hast du nicht am Tiefpunkt alles verkauft?  

@Lenovo,
ich habe damals massiv in Sachwerte investiert und sogar noch einen Kredit aufgenommen.
Meine Angst damals war unsere erste Eurorettung. Griechenland. Erinnerst Du Dich. Die haben damals
Einnahmen die in der Zukunft erst generiert werden, in Finanzprodukte gebündelt und verkauft, um weiter in Saus  und Braus zu leben. Deshalb gründete sich damals eine Partei, dessen Name man nicht aussprechen darf.
Hier die Auswirkungen auf die Immos bei uns:
https://www.private-banking-magazin.de/uploads/fm/...016_Grafik_3.PNG

Aber zurück zu den Amis. Die haben damals nachrangige Kredite, über 80% Beleihung gebündelt, und dafür gab es Kreditausfallversicherungen , sogenannt Credit Default Swaps (CDS)
https://de.wikipedia.org/wiki/Credit_Default_Swap

Und jetzt der Hammer, diese Kreditausfallversicherungen wurden leerverkauft! Das muss man sich mal vorstellen. Da kommt eine Bank und sammelt sämtliche Feuerversicherungen (nur als bildliches Beispiel) und dann werden diese Feuerversicherungen leerverkauft. Weil es ja nie brennt.

Aber auch das von Dir beschriebene Szenario, ist ein gutes Beispiel für Investments in Betongold oder andere Sachwerte. Schau Dir einfach an was 2009 passiert ist:
https://www.leitzinsen.info/charts/ezb.jpg

33549038  

Danke nochmals für Deine guten Beiträge hier.

Überlege gerade ob es sinnvoll ist eine Übersicht zu basteln über die LTVs der internationalen Player.
Selbst die  Redakteure vom Handelsblatt reden in unserem Fall von einem zu hohen LTV. Ich verstehe sowas nicht. Da muss doch jemand sein der ebenfalls vermietet.
Hier nochmal für diejenigen die meinen LTV von 45,8 ist hoch
https://www.interhyp.de/ratgeber/lexikon/beleihungsauslauf/33548555  

heute ! Nach dem kurzen Einbruch gestern heute der schöne Konter nach oben. Das war wichtig.
Trotzdem hätte ich mir die heutigen 3,5 % Plus natürlich ab der 25,50 € nach oben gewünscht aber vielleicht folgt morgen nochmal so ein Tag. Wir brauchen mal wieder ein bis zwei Tage mit 4-6 % Plus. Das gab es seit Anfang Nov. 25 nicht mehr und war früher bei Vonovia und Tag Immobilien öfter so.

Wir sind immer noch extrem günstig bewertet bei einer Dividende von ~ 5%.
28 - 30 € sollten zumindest kurzfristig als erster Abbau der Unterbeswertung angelaufen werden.  

ich bin ja auch nicht der alles wisser...

sind ja nur vermutungen ...  

 

Heute in n-tv Laufband:
"Zwei Ex-Vonovia müssen wg. Korruption ins Gefängnis"..
Wen man googellt, was ist das Problem mit Vonovia,
bekommt man ganz schöne Packung:
"Mängeln und Sanierungsstau (Schimmel,Heizung),intransparenten
Nebenkostenabrechnungen und Modernisierungmieterhöhungen, die oft vor
Gericht landen (und verloren gehen), sowie einer als aggressiv empfundenen
Mieterhöhungspolitik".
Nun wissen wir mehr in welchen "Nest" wir investieren haben, incl.
wirrkürlichen Kurskerzen, die schöne Kasse machen.. sauber ist das nicht.
Wietere Ermittlungen und Klagen (auch meine) folgen..
Schönes WE!
seeblitz1