https://www.wallstreet-online.de/nachricht/...den-nachzuegler-chancen

Die Zahl der Stimmen hat in den letzten Wochen deutlich zugenommen. Allmählich scheint die breite Masse auf Vonovia aufmerksam zu werden.

Leider sieht man das noch nicht im Kurs...

Aber, wie es halt so ist und irgendwie immer war: Erstmal geht ne lange Zeit nichts und dann gehts plötzlich und rapide.  

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...26/100177385.html

Immobilien

„Es wird nicht einfach“ – so blicken Banken auf den Markt 2026

Zuletzt sind die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen gestiegen. Wie geht es 2026 weiter? Als eine der ersten großen Adressen legt sich der Verband der deutschen Pfandbriefbanken fest.

Frankfurt. Die Zuversicht kehrt zurück in die Immobilienbranche. „Wir wachsen jetzt wieder mit einer hohen Dynamik – wie vor der Krise“, sagte jüngst der Chef des größten deutschen Immobilienkonzerns Vonovia, Rolf Buch, zu den aktuellen Quartalszahlen des Dax-Konzerns. Auch die Häuser- und Eigentumswohnungspreise zogen zuletzt wieder an.

„Wir erwarten 2026 eine weitere Erholung der Preise am Wohnimmobilienmarkt“, sagt Bergmann, der im vergangenen Jahr als VDP-Präsident wiedergewählt worden war. „In einer Zeit, in der die Baufertigstellungen deutlich zurückgegangen sind, interessieren sich immer mehr Kaufwillige für die bestehenden Wohnobjekte – das treibt die Preise weiter in die Höhe“, sagt der Manager, der auch Vorstand der BayernLB ist.

Nach den jüngst vorgelegten Marktdaten des Verbands stiegen die Preise für Wohnimmobilien zwischen Juli und September 2025 in den sieben größten Städten Deutschlands – Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München – binnen Jahresfrist stärker als im Durchschnitt des gesamten Bundesgebiets. Das Preisniveau zog überdurchschnittlich an: um 4,6 Prozent im Jahresvergleich. Bundesweit lag das Plus nur bei 3,8 Prozent.  

wie Vonovia trotz der vielen guten Analystenstimmen so tief im Kurs bleiben kann. Wenn die Aktie teuer wäre, aber das ist sie ja auch nicht. Ich lehne mich trotzdem zurück, da die letzte Q Zahlen einfach überzeugt haben.

Wird schon werden :  -)

Es müsste ein Trigger kommen.
Vielleicht der neue CEO Mucic?  

Ab Montag dem 1. Dezember erweitert die Deutsche Börse die Xetra-Handelszeiten für Privatanleger. Wie der Börsenbetreiber mitteilte, ist der Handel dann werktags zwischen 8.00 Uhr und 22.00 Uhr möglich - also insgesamt 14 Stunden. "Damit erhöhen wir die Flexibilität für Berufstätige, die nun auch nach dem Arbeitstag in aller Ruhe über Xetra handeln können", so die Begründung. Die Handelszeitverlängerung betrifft Aktien, ETFs und ETPs. Privatanleger könnten nun durch den Späthandel besser auf Entwicklungen an den US-Börsen reagieren. Diese schließen um 22.00 Uhr.  

thefan1:#10628  Schon verrückt wie Vonovia trotz der vielen guten Analystenstimmen so tief im Kurs bleiben kann.
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Wieso verrückt?  Eher der Normalfall. Auf die dilettantische Narrengilde der KZ-Würfler hört doch kein erfahrener Börsianer, wenn er lernfähig ist oder sich wenigsten mal 5 Minuten  mit der ... hüstel.... Trefferquote dieser  Narrenbespaßer beschäftigen würde.  Diese  Analysten liegen seit vielen Jahren extrem beim wahren Kursverlauf vorbei, weil diese Type auch kein Mehrwissen haben was kommt, aber deren Brötchengeber oftmals gute Geschäfte mit dem zu bewertenden  Unternehmen unterhalten und daher "Gefälligkeits-KZ" posaunt werden. Was alleine an der Börse hilft ist den eigenen Kopf benutzen und sich nicht an die falschen Rockzipfel hängen

Die Prognosemärchen der Analysten - https://www.wiwo.de/finanzen/boerse/...der-analysten/9494668-all.html "....in der Finanzbranche weitgehend Einigkeit , dass Analysten mit ihren Prognosen meist daneben liegen. „Etliche unabhängige Studien zu Analystenschätzungen bestätigen, daß konkrete Aktienanalysen eine äußerst geringe Treffsicherheit besitzen ... für eine konkrete Anlageentscheidung oder zur Beurteilung einer Aktie wenig bis gar nicht brauchbar .... eher eine Zufallschätzung......“

Viele Tipps – wenige Treffer - https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/finanzen/...effer/1311278.html "......Das Anlegerportal Sharewise hat die Treffsicherheit der Analysten kürzlich genauer unter die Lupe genommen und dabei 6700 Aktienempfehlungen von 32 Banken und Finanzinstituten aus eineinhalb Jahren untersucht. ....Das ernüchternde Ergebnis: Im Casino auf Rot oder Schwarz zu setzen, hätte wohl eine bessere Trefferquote gebracht...Zwei von drei Analysten liegen völlig falsch, sogar in der grundsätzlichen Tendenz.... Ein Privatanleger dürfe sich deshalb grundsätzlich nicht auf das Urteil eines Analysten verlassen, sondern müsse sich selbst ein Bild von einer Wunschaktie machen....Stutzig machen sollte einen Anleger auch die Dominanz von Kaufempfehlungen,...Analysten tun sich vor allem mit klaren Verkaufempfehlungen sehr schwer....Oft unterhalte eine Bank geschäftliche Beziehungen zu dem bewerteten Unternehmen und sei daher in einem Interessenkonflikt.

Aktien: Warum Prognosen von Analysten sinnlos sind - https://www.welt.de/finanzen/geldanlage/...nalysten-sinnlos-sind.html ".... was viele Anleger schon seit Langem beobachten: Analystenprognosen bringen an der Börse keinen Mehrwert.  Im Gegenteil: Die hoch bezahlten Bankenexperten scheinen die Anleger regelmäßig in genau die Werte zu scheuchen, die vor einer langen Durststrecke stehen – oder Schlimmeres. „Analysten gehören zu den am stärksten überbezahlten Personengruppen. Diese Einschätzungen braucht kein Mensch!“

 

Analystenstimmen haben sicherlich keinen direkten Wert aber sie beeinflussen den Kurs einiger Aktien - kurzfristig - schon sehr. Wenn es zu Ab oder Aufstufungen kommt, dann reagiert eine Aktie meist in die entsprechende Richtung ( kurzfristig ).

Hier gab es in der letzte mehrere sehr positive Stimmer aber Vonovia reagiert 0. Gerade auch die  Studie von JPMorgan setzt Vonovia auf 'Positive Catalyst Watch' sollte doch Aufwind geben.

Und, bei Vonovia sind es ja nicht nur die postiven Analsyten, sondern auch die Quratalszahlen + Aussichten und günstige Bewertung.

Schönes WE

Aufgrund meines DCF Modells Vonovia ist momentan mit 0% Wachstum eingepreist.
Bei einem jahrlichen 4-5% Wachstum faire Wert ware 33-34 euro.
Aber das ist nicht Vonovia spezifisch: LEG, TAG usw.
 

Der Zinsverfall in den USA, anders kann man das wohl nicht nennen, rückt näher. Trump habe sich wohl bereits für einen neuen Fed Chef entschieden und erwarte ganz klar, "dass er eine Führung der Notenbank sucht, die aggressiver auf Zinssenkungen hinarbeitet".

Es ist zu erwarten, dass spätestens im Mai die Zinsen in den USA und damit letztendlich in der ganzen Welt (Anpassungsfaktoren) deutlich sinken werden. Allerdings behaupte ich, werden die Marktzinsen in Erwartung sinkender Leitzinsen schon vorher deutlich sinken. Ferner ist auch nicht unwahrscheinlich, dass die übrigen Mitglieder der Fed schon vor Powells Abtritt für weitere Zinssenkungen stimmen werden.

Spätestens mit Powells Abgang kann sie niemand mehr vor Trump schützen. Bereits jetzt hat Trump mit Miran einen Getreuen im Fed Board installiert. Es ist zu erwarten, dass auch weitere unbeugsame Fed Mitglieder in den nächsten Monaten eher auf Trumps Linie umschwenken werden, um sich nicht angreifbar zu machen. Entscheidet der letztendlich auch Trump treue Oberste Gerichtshof im Januar für die Absetzung der einen Fed Direktorin, was er voraussichtlich tun dürfte, werden die übrigen Member ganz klar wissen, was die Stunde für sie geschlagen hat.

Zwar haben die Shorter im Immobiliensektor gerade noch ganz gut Oberwasser, allerdings läuft ihr "Edge" nun langsam weg. Das Risiko starker Marktanpassungen im Vorfeld steigt letztendlich täglich. Die letzten werden von den Hunden gebissen. Man hört die Hunde schon bellen und sie kommen näher.

https://www.handelsblatt.com/finanzen/geldpolitik/...n/100179665.html

US-Notenbank

Trump hat Entscheidung über neuen Fed-Chef getroffen

Der US-Präsident hat nach eigenem Bekunden einen Nachfolger für Fed-Chef Jerome Powell gefunden. Den Namen nennt er nicht, es gibt aber einen Favoriten.

Washington. US-Präsident Donald Trump hat nach eigenen Angaben seine Entscheidung über den nächsten Vorsitzenden der Notenbank Federal Reserve getroffen. Auf dem Rückflug nach Washington sagte er vor Reportern, er wisse, wen er nominieren werde. Einen Namen nannte er nicht, kündigte aber eine baldige Bekanntgabe an.

Trump macht seit Monaten Druck auf den amtierenden Fed-Chef Jerome Powell, dem er vorwirft, die Zinsen nicht schnell genug zu senken. Entsprechend deutlich signalisiert der Präsident, dass er eine Führung der Notenbank sucht, die aggressiver auf Zinssenkungen hinarbeitet.

Nach Informationen der Finanznachrichtenagentur Bloomberg gilt Kevin Hassett, Direktor des Nationalen Wirtschaftsrats im Weißen Haus und einer der engsten wirtschaftspolitischen Berater Trumps, als Favorit für den Posten. Hassett selbst wies Spekulationen am Sonntag als „Gerücht“ zurück, verwies jedoch auf eine positive Marktreaktion nach ersten Berichten über seine mögliche Nominierung.

Die Aussicht auf einen von Trump bevorzugten Zinssenkungskurs hatte unter anderem die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen kurzzeitig unter vier Prozent gedrückt.

Hassett betonte, die Amerikaner könnten erwarten, dass Trump jemanden auswähle, der für günstigere Kredite sorge – von Autodarlehen bis zu Hypotheken. Beobachter warnen allerdings, Hassett könnte Mühe haben, die unabhängige Zinspolitik im Offenmarktausschuss der Fed zu einen, und wäre potenziell anfälliger für politischen Druck seitens des Präsidenten.

Das sind die anderen Kandidaten

US-Finanzminister Scott Bessent hatte zuletzt angekündigt, dass eine Entscheidung noch vor Weihnachten fallen könnte. Neben Hassett stehen auch die Fed-Gouverneure Christopher Waller und Michelle Bowman, der frühere Notenbanker Kevin Warsh sowie Blackrock-Manager Rick Rieder auf der Shortlist. Trumps Favorit Bessent hat eine Übernahme des Postens bislang abgelehnt.

Die Nominierung muss vom Senat bestätigt werden. Sollte Trump einen externen Kandidaten benennen, würde dieser voraussichtlich zugleich für eine volle 14-jährige Amtszeit als Fed-Gouverneur vorgeschlagen. Powells Amtszeit an der Spitze der US-Notenbank endet im Mai.  

DEUTSCHE BANK RESEARCH stuft Vonovia auf 'Hold'
FRANKFURT (dpa-AFX Analyser) - Deutsche Bank Research hat das Kursziel für Vonovia von 30 auf 28 Euro gesenkt, aber die Einstufung auf "Hold" belassen. Analyst Thomas Rothäusler setzt in seinem am Montag veröffentlichten Branchenausblick auch 2026 eher auf Unternehmen, die sich auf Gewerbeimmobilien spezialisieren als jene mit Schwerpunkt Wohnimmobilien. Dabei geht er von der prognostizierten Wirtschaftserholung aus sowie steigenden Erwartungen an die Langfristzinsen. Seine Favoriten heißen Merlin, Gecina und CTP./ag/mne  

Ein weiterer Aspekt der Kursentwicklung von Vonovia:
Das Short-Interesse. Das offizielle Short-Interesse der deutschen Aktie ist wenig aussagekräftig, da es erst ab 0,5 % sichtbar ist. Das bedeutet, dass nur Short-Interesse von über 4,2 Millionen Aktien erfasst wird. Hier ist jedoch das Short-Interesse der amerikanischen Aktie:
https://www.marketbeat.com/stocks/OTCMKTS/VNNVF/short-interest/
Bis Ende September korrelierte es in diesem Jahr recht gut mit dem Kurs. Zwischen dem 1. Oktober und dem 14. November halbierte sich das Short-Interesse jedoch, ohne dass dies Auswirkungen auf den Kurs hatte. Warum?
Ich vermute, es liegt daran, dass im Herbst der Umtausch von Deutsche Wohnen-Aktien in Vonovia-Aktien für diejenigen begann, die dies wünschten. Eine Deutsche Wohnen-Aktie entspricht 0,795 Vonovia-Aktien. Wenn sich jemand im Sommer beworben hat und das Risiko des Kursverfalls von Vonovia im Herbst nicht eingehen wollte, hätte er beispielsweise bei 1000 DW-Aktien 795 Vonovia-Aktien zu einem Kurs über 30 € leerverkauft und sie nach Erhalt im Herbst umgehend an den Leihgeber zurückgegeben.
Dadurch wurde die Leerverkaufsposition halbiert, der Kurs stieg jedoch nicht, da es sich um Tauschaktien und nicht um zurückgekaufte Aktien handelte.
So konnte die kuriose Situation entstehen, dass der Leerverkauf den Kurs drückte, die Schließung der Position ihn aber nicht erhöhte.  

Die Notenbanken weltweit kontrollieren über ihre Leitzinsen unmittelbar nur die kurzfristigen Anleihezinsen, nicht jedoch die für Immobilienunternehmen wie Vonovia entscheidenden langfristigen Anleihezinsen, wie u.a. die 10J Bondrendite.

Wenn die FED die Leitzinsen weiter senken sollte, obwohl die kurz-, mittel- und langfristigen Inflationserwartungen des Kapitalmarkts weiter steigen statt fallen, werden die 10J-Bondrenditen weiter steigen und nicht fallen.

https://de.investing.com/rates-bonds/germany-10-year-bond-yield

Für Leute mit schwachem Erinnerungsvermögen... die EZB hat  ihren Leitzins in den letzten 12 Monaten um mehr als 100 Basispunkte gesenkt... und was ist gleichzeitig mit den deutschen Anleihezinsen geschehen?

Richtig, sie sind auf Jahressicht Stand heute um 31,74% gestiegen!

Steigerungsrate bei Mieten und Immobilien in Dtl: ca 3,5%
Anstieg der 10J-Anleiherendite: +31,74%

Für Vonovias FFO1-Aussichten ist das schlicht katastrophal, solange die durchschnittliche Zinsbelastung (aktuell: <2%) signifikant unter dem Marktzins liegt, Vonovia und Co demnach auslaufende Niedrigzinsanleihen nur durch Ausgabe wesentlich teurerer Anleihen refinanzieren können.

Man muss davon ausgehen, dass die durchschnittlichen Finanzierungskosten bei Vonovia, GCP, Aroundtown und Co. von aktuell ca. 2,0% bis zum Auslaufen des größten Teils der Anleihen aus der Nullzinsära im Jahr 2028 auf ca 3 bis 3,25% steigen werden.

Sprich, bei gleichbleibender Bruttoverschuldung werden die Zinsaufwendungen in den nächsten 3 Jahren um ca. 50% bis 60% steigen.

Eine signifikante Begrenzung des absehbaren Anstiegs der Brutto-Zinsaufwendungen ist Stand heute nur durch signifikante Portfolioverkäufe oder Gewinnthesaurierung durch Dividendenkürzungen möglich. Beide Szenarien wollen Vonovia und Co um jeden Preis verhindern. Portfolioverkäufe würden negative Skaleneffekte bei den Bewirtschaftungskosten auslösen und hätten zudem einen enormen Liquiditätsabfluss durch plötzliche Cashwirksamkeit der auf dem Immoportfolio lastenden passiven latenten Steuern zur Folge, die man u.a. im NTV und NRV ja stets als Teil des NAV ausweist... im Verkaufsfall würde der durch passive latente Steuern gebildete Teil des NAVs sich rasant in Luft auflösen und urplötzlich würde den Anlegern bewusst, dass passive latente Steuern Verbindlichkeiten und nicht etwa Vermögenswerte der Anteilseigner darstellen...

Das auf Vonovia-Aktionäre entfallende Eigenkapital je Aktie liegt unter 30 EUR und nicht etwa bei 46 EUR, wie uns der von Vonovia publizierte NAV glauben machen will...
Von drastisch unterbewertet kann man bei einem Kurs-Buchwert-Verhältnis i.H.v. ca. 0,9 definitiv nicht reden. Schon gar nicht angesichts eines bei 0,4 liegenden KBVs von Wettbewerbern wie GCP oder Aroundtown, deren KGV 2026e dann auch noch bei ca. 6 statt bei 9 bis 10 einer Vonovia liegt...

Vonovia ist schlichtweg eine gnadenlose Zinswette und eben diese geht aktuell angesichts weiter rasant steigender 10J Bondrenditen nicht auf, weil Vonovia eben nicht bereit ist, die steigenden durchschnittlichen Finanzierungskosten durch signifikante Portfolioverkäufe zu reduzieren und obendrein auch eine Erhöhung der Cashreserven durch Dividendenkürzung ablehnt...

Von nicht cashwirksamen Buchgewinnen kann man keine Zinsen oder Dividenden bezahlen!
Daher wurde das gewinnseitig wunderbar aussehende Q3-Ergebnis rigoros abverkauft, weil ein durch erwartete Körperschaftsteuersenkungen ab 2028 verursachter Buchgewinn aus der Neubewertung der passiven latenten Steuern exakt Null Auswirkung auf den zukünftig erwarteten FFO1 hat.

Cashflow is King und genau an dieser Stelle haben Immobilienfirmen derzeit ein riesiges Problem namens absehbar steigender durchschnittlicher Finanzierungskosten... das Ende der Nullzinsära kommt in den Finanzierungskosten eben erst mit Auslaufen der in 2019 und Vorjahren massiv emittierten Niedrigzinsanleihen an... und genau diese Anleiherefinanzierungswelle erfasst Vonovia und Co in den kommenden drei Jahren massiv... weshalb die Entwicklung der 10J-Anleihezinsen vom Markt so unfassbar ängstlich betrachtet wird, weil man ganz genau absehen kann, wie stark der FFO1 in 2026 bis 2028 leiden wird, wenn die Anleihezinsen nicht eine schnelle und drastische Kehrtwende Richtung 2%-Marke einlegen werden...

Steigen die durchschnittlichen Finanzierungskosten bis 2028 tatsächlich auf o.g. 3 bis 3,25 %, wird Vonovia bei einer aktuell unter 5% liegenden Mietrendite allergrößte Schwierigkeiten haben, nach Bewirtschaftungskosten und Zinsaufwand in 2028 noch einen signifikant positiven FFO1 auszuweisen...

Wie gesagt, steigende Immobilienwerte helfen Vonovia cashflowseitig erst einmal gar nichts, wenn man nicht bereit ist, die Bruttoverschuldung durch Portfolioverkäufe radikal zu verringern...  

Grundsätzlich stimmt, was Du sagst. Was aber, wenn z.B. der US Leitzins bei 1,5 Prozent, die Anleiherendite bei 4 Prozent stehen würde ?

Ganz einfach: Die Fed würde es nicht soweit kommen lassen. Bewegts sich der Marktzins nicht in die von der Zentralbank mittels Einlagenzins "festgesetzten" Richtung, kauft die Zentralbank Anleihen. Und zwar so lange, bis der Zins am für sie passenden Ort befindlich ist.

Haben wir die letzten 10 Jahre so beobachten können.33470753  

Typisch für Leute die auf noch niedrigere Einstiegskurse offen. Ihr versteift Euch auf die Kosten für neue Anleihen. VNA hat im Schnitt Finanzierungskosten von 1,9%. Die mögen nächstes Jehr vielleich lagsam auf 2,2% steigen.
Der Vorteil am heutien Zinssatz ist das er Neubau verhindert! Gleichzeitig steigen die Werte für die Bestände, da neue Wohnungen icht nur hohe Finanzierungskosten sondern auch hohe Erstehungskosten haben. Um jatzt Wohnraum zu schaffen muß man die Möglichkeit haben nachzuverdichten, oder aber zumindest Grundstücke im Bestand zu haben. Die Mieten steigen also brav jedes Jahr weiter zwischen 3,5% und 4,5 %.
Stell Dir vor jedes Jahr steigen die Finanzierungsten um 0,2%, die Mieten aber um4%
Nach 2 Jahren haben wir dann 0,4% höhere Finanzierungskosten, aber aufe der anderen Seite steigen unsere Mieteinnahmen nich um 8% sonder um 8,16% . Der Effekt des Zinseszinses wird umso größer je länger dieser Zustand anhält. Angebot und Nachfrage regeln den Preis33470265  

Hinsichtlich der Zinsen muss ich Dir allerdings widersprechen. Ich hatte in der Vergangenheit mehrfach hierzu Ausführungen gepostet.

Ich wiederhole sehr vereinfacht (lies es gerne in meinen früheren Beiträgen nach): Der Jährliche Mehraufwand durch jährlich zu revolvierende Schulden im Umfang von ca. 4 mrd Euro wird durch den jährlichen Mietenanstieg in Höhe von ca. 4 Prozent um das vierfache (!) outperformt.

Grob: Jährlich 50 mio Mehraufwand aufgrund gestiegener Zinsen stehen ca. 200 mio Euro Mehrertrag aufgrund gestiegener Mieten gegenüber.

Nicht nur insofern ist Deine Aussage, ein freier FFO1 sei dann ab 2028 praktisch nicht mehr zu erwirtschaften grundsätzlich und fundamental falsch.33470753  

Leider hast Du auch einen 3. großen Fehler in Deinem Beitrag:

Die Kennzahl EPRA NTA (Net Tangible Assets) ist ein bereinigter Wert des Eigenkapitals, der latente Steuern berücksichtigt, insbesondere solche, die aus der Bewertung von Immobilienvermögen und Finanzinstrumenten entstehen. Bei der Berechnung werden latente Steuern von den Net Tangible Assets (immaterielle Vermögenswerte werden herausgerechnet) abgezogen, da die EPRA-Methodik davon ausgeht, dass diese Steuern bei einem Verkauf des Portfolios (zumindest anteilig) realisiert werden.

Dein Beitrag liest sich wirklich gut! Jedenfalls so, als wüsstest Du, wovon Du da schreibst und es entspräche den Tatsachen.

Die Frage, die sich mir jetzt stellt ist: Hast Du in einem solch langen Beitrag versehentlich 3 sehr grobe Denkfehler gemacht oder wolltest Du mit Absicht in die Irre führen ?

Schade jedenfalls. Bleib mal bei den Fakten und schweife nicht ins Land der Dichtungen ab...33470753  

In den letzten 10 Jahren lag die Inflation in Euroland unter 1%!

Das Schuldenpaket der Bundesregierung und die Staatssverschuldungsorgien in Frankreich, UK und USA werden ein Absinken der Inflation auf ein für QE erforderliches Niveau unter 2% m.E. auf absehbare Zeit nicht zulassen.

Der US Leitzins ist im übrigen für Vonovia absolut irrelevant! Angesichts der enormen Schwankungen des USD-Kurses werden Vonovia und Co in den nächsten Jahren einen riesengroßen Bogen um USD-Anleihen machen, da das Währungsrisiko angesichts einer jährlichen US Neuverschuldung jenseits der 7%-Marke unkalkulierbar erscheint und in keinster Weise zu einer risikoaversen Wohnimmobilienvermietung passt.

Die jüngsten Verlautbarungen der EZB wiederum lassen bei den Entscheidungsträgern keinerlei Sympathie für weitere Zinssenkungen, geschweige denn die Auflage eines groß angelegten Anleihekaufprogramms (QE) erkennen. Wenn Bundesbankpräsident Nagel tatsächlich 2026 die Lagarde-Nachfolge antreten wird, sehe ich schwarz für weitere Leitzinssenkungen der EZB und erst recht für QE...

Ich würde mich an deiner Stelle einmal emotional darauf einstellen, dass deine Zinsträume wie Seifenblasen zerplatzen und der Anleihemarkt aktuell mit kühler Rationalität genau das Szenario spielt, was aus Sicht der Mehrheit der Marktteilnehmer aktuell die höchste Eintrittswahrscheinlichkeit besitzt...

Man kann natürlich davon ausgehen, dass alle anderen irrational handeln... statistisch führt solches Anlageverhalten jedoch regelmäßig zu Kapitalverlusten...

Ich halte es daher für empfehlenswert, sich mit den finanziellen Folgen des vom Markt als hochwahrscheinlich angesehenen Anstiegs der durchschnittlichen Finanzierungskosten von Vonovia von derzeit 2% auf min 3% ernsthaft auseinanderzusetzen und die daraus abgeleiteten Prognosen für die Entwicklung des FFO1 in 2026 bis 2028 im Investmentkalkül zu berücksichtigen.

Cashflow is king!  

Ich habe jetzt am Vonovia Home Page konkret nachgesucht:
Vonovia soll in 2026   3886m, in 2027   5248m, in 2028 4790m Schulden refinanzieren.
Ich habe auch Bund und Kredit Zinsen ausgesucht. Es gibt Unterschiede aber im Durchschnitt die Zinsen sind alle 3 Jahre etwa 1,5%.
Wenn Vonovia refinanziert bei 4% (10 Jahre+125Basispunkte) dann die Zinskosten steigen i:
2026- +100m
2027- +130m
2028- +120m.
Im Ausblick bis 2028 Vonovia erwartet EBITDA:
2025- 2800m
2026- 3000m (2,95-3,05mrd)
2028- 3350m (3,2-3,5mrd)
Das ist bis 2028 jahrlich +183m.
Oder: +Zinskosten bis 2028 = 100+130+120 = 350m.
+EBITDA bis 2028 = 3350-2800 = 550m.
550-350=200m mehr bleibt für Vonovia.33470794  

Lass es bitte bleiben...

Der US Leitzins ist hochgradig relevant. Er gibt die Richtung in den USA vor. Sinkt der Marktzins nicht stark genug, wird die Fed Anleihen kaufen. Ein niedriger US Zins strahlt in den Rest der Welt aus, da dann Kapital (so wie Wasser, Strom oder Wärme) aus dem Gebiet der niedrigeren Verzinsung in die Gebiete der höheren Verzinsung fließen und für einen relativen Ausgleich des Zinsniveaus sorgen.

Ferner: Man kann aktuell sehr gut sehen, dass jede Aussage der Fed von einigem Gewicht bzw. jede Marktzinsänderung in den USA 1 zu 1 in die Eurozone hineinstrahlt.

Des weiteren korrelieren die Immowerte leider derzeit noch absolut mit dem US Zinsniveau. Im Übrigen hat Vonovia meines Wissens nach mehr US Aktionäre als deutsche.

Weiter im Programm:
Schon mal was von einem gekoppelten Geschäft gehört ? Eine in Fremdwährung begebene Anleihe, deren Kursrisiko mittels Währungsswap abgesichert wird ? Nicht ? Gibts nicht ? Hat Vonovia in riesigem Umfang vor ein paar Wochen in Australien in Dollar begeben.

Und meine letzte Ausführung:

Jup, Cashflow ist King! Vonovias freier CF aus dem operativen Geschäft beträgt aktuell rund 2-2,5 mrd Euro pro Jahr. Bei 5mrd Euro Gesamterträgen. Jeder Euro Ertrag bringt Vonovia aktuell 40 bis 50 Cent freien operativen Cashflow ein.

Mach bitte Deine Hausaufgaben, bevor Du in einem nicht zu ertragenden Selbstbewusstsein ein ums andere Mal falsche Behauptungen in den Raum stellst.

Weshalb bist Du eigentlich hier, wenn alles bei Vonovia so schlecht ist? Um uns vor Fehlern zu bewahren :D ??

Es ist doch so offensichtlich: Du möchtest gerne billiger kaufen, dann wird die Schrottaktie schlagartig gut oder aber Du bis short und möchtest einfache schlechte Stimmung schüren.

Ich z.B. halte wenig von Bitcoin, hatte nie welche und werde voraussichtlich auch nie welche haben. Wie viel Zeit verbringe ich wohl im Bitcoin Forum, um dort ein ums andere mal falsche Analysen ins Forum zu schreiben ? Richtig: ich war noch nie im Bitcoin Forum.

Genau so wenig, wie ich Mitglied im Rosenkohlanbauverein bin bzw. im Rosenkohlanbauvereinsforum registriert bin um allen mitzuteilen, wie furchtbar ich Rosenkohl finde.

Und nun, nichts für Ungut, ich würde es bevorzugen nicht mehr auf Deine falschen Aussagen einzugehen. Sie dienen letztendlich nur der Irreführung und sollten keinesfalls ernst genommen werden.
33470814  

Vonovia hat mit den Zahlen zum Q03 beim heutigen Zinsniveau des Marktes Anleihen im Umfang von 2,25 mrd Euro zu einem gemittelten Zins von rund 3,9 Prozent begeben. Mit einem Teil des Geldes wurden ältere, weit höher (ich meine 5 bzw. 5,5 Prozent Kupon) verzinste Anleihen vorzeitig zurückgekauft.

Der durchschnittliche Zins im Anleiheportfolio Vonovias beträgt aktuell rund 1,9 Prozent. Vonovia refinanziert sich aktuell nicht für 400 plus 125 Basispunkte sondern, abhängig von der Laufzeit, für 3,5 bis 3,9 Prozent Zinsen.

Der Jährliche Mehraufwand wurde von mir bereits vereinfacht in der Vergangenheit mehrfach berechnet. Er liegt, abhängig von den Annahmen, zwischen 50 und maximal 80 mio Euro p.a. bei jährlicher Mietsteigerung von ca. 200 bis 250 mio Euro p.a.

Dass die Zinsthematik aktuell maximal kosmetisch ist und absolut nicht mal im Ansatz, wie von diesem User behauptet, zu einem Wegschschmilzen des FFO1 führen kann, ist völlig klar.

Aber, wie schon dargestellt: Viele Falschbehauptungen in dessen Beiträgen in einem unerträglichen Ton.

Sag mal Eisbär, hast Du evtl. heute etwas zu viel Schnee in die Nase bekommen oder wieso dieser Quatsch ?33470815  

Theoretisch schauen mal was passiert bei 2% 10 Jahre Zinsen?
Dann Vonovia refinanziert 0,75% niedriger als jetzt (2,75-2).
2026- 3886x0,0075=29m
2027- 5248x0,0075=39m
2028- 4790x0,0075=36m
29+39+26=104m weniger Zinskosten unter 3 Jahren, jahrlich weniger als 35m.
35m/848m=0,041 euro weniger FFO/AKtie.
Bei einem faire 15xP/FFO Bewertung das ware 0,61euro niedriger Kurs.33470753  

Ich habe mit 4% Refinanzierungskosten gerechnet.
Die Schulden die in2026-2027 und 2028 auslaufen sind aktuell durchschnittlich 1,5 verzinst (0,6-4,75%).
4-1,5=+2,5%
3886x0,025=97,15m  usw......

https://www.vonovia.com/en/investors/...or-relations/maturity-profile
https://www.vonovia.com/en/investors/creditor-relations/bonds
https://www.vonovia.com/en/investors/...relations/sustainable-finance
https://www.vonovia.com/en/investors/creditor-relations33470826  

Theoretisch schauen mal was passiert bei 2% 10 Jahre Zinsen?
Dann Vonovia refinanziert 0,75% niedriger als jetzt (2,75-2).
2026- 3886x0,0075=29m
2027- 5248x0,0075=39m
2028- 4790x0,0075=36m
29+39+26=104m weniger Zinskosten unter 3 Jahren, jahrlich weniger als 35m.
35m/848m=0,041 euro mehr FFO/AKtie.
Bei einem faire 15xP/FFO Bewertung das ware 0,61euro höher  Kurs.  

Im NTA werden die passiven latenten Steuern als Vermögenswert hinzugerechnet.

Lediglich im NDV, der dem EK-Buchwert je Aktie am nächsten kommt, bleiben die passiven latenten Steuern eine Schuldposition.

Nachdem GCP und Aroundtwon im Gegensatz zu Vonovia stets eine hochtransparente Gegenüberstellung der NAV-Ermittlung für NDV, NTA und NRV liefern, verweise ich in Sachen NAV-Ermittlung ausnahmsweise auf Seite 24 des GCP-Q3-Berichts:

https://www.grandcityproperties.com/...025_Financials/GCP_Q3_2025.pdf

Die NTA-Ermittlung zum 30.09.2025 ist im Vonovia Q3-Bericht auf Seite 15 detailliert dargestellt:
https://www.vonovia.com/content/download/285114/14356983?version=6

Im Vonovia NTA 30.09.2025 i.H.v. 44,72 EUR je Aktie wurde dem bilanziellen Eigenkapital i.H.v. 26,1 MRD EUR  die "Kleinigkeit " von 12,8 MRD EUR passiven latenten Steuern (= SCHULDEN!!!) hinzugerechnet, um einen 44% über dem bilanziellen EK liegenden EPRA NTA i.H.v. 37,6 MRD EUR zu ermitteln.

Die schiere Größe der passiven latenten Steuern in der Bilanz zum 30.09.2025 macht überdeutlich, wie aggressiv Vonovia in der Vergangenheit Zuschreibungen auf das Immobilienportfolio vorgenommen hat. Während Vonovia im H2 2024 trotz deutschlandweit bereits steigender Immobilienpreise noch eine Wertminderung auf das Immoportfolio verbuchen musste, wurden die in H12024 aufgebauten Wertminderungen bei Aroundtwon und GCP im H2 2024 bereits durch Wertzuwächse überkompensiert.

Auch in 2025 ist Vonovias Portfoliowert wegen im Portfolio verborgener Altlasten (siehe Quarterback-Transaktion) noch immer signifikant unterhalb des deutschlandweiten Wertzuwachses i.H.v. 3,5% p.a. gestiegen.

Bevor du mir in Zukunft nochmals Inkompetent in Sachen NAV-Ermittlung vorwirfst, solltest du dich besser informieren. In Sachen EPRA-NTA-Ermittlung unter Hinzurechnung der passiven latenten Steuern gibt es keine zwei Meinungen. Ich habe Recht, du liegst falsch!

Und um einer Legendenbildung in Sachen Interesse an niedrigeren Kursen vorzubeugen:

Ich bin bei Vonovia mit mehr als 20k EUR in Knock Outs und 50k EUR in Aktien investiert. Wenn es auf dieser Welt einen Aktionär gibt, der 100% Interesse an steigenden Vonovia-Kursen hat, dann ich.

Nachdem ich auch bei GCP und Aroundtown in ähnlicher Größenordnung investiert bin, leidet mein Depot erheblich unter der seit Monaten herrschenden Krise deutscher Immobilienaktien.

Das führt indes nicht dazu, dass ich anderen Foristen ein X für ein U verkaufe.
Die seit Jahresanfang extrem negative Entwicklung der deutschen 10J-Bondrenditen ist für die extreme Underperformance der Immobilienaktien vollends verantwortlich und solange die deutschen Bondrenditen nicht glasklar den Rückwärtsgang antreten, werden die US Shorties uns Longies hier weiter genüsslich aussaugen.

Die EZB wird uns m.E. nicht helfen. Das muss schon die Bundesregierung tun und endlich ihren Verschuldungsirrweg, der mit dem aktuellen Rentenstreit einmal mehr vor den Augen der Welt hochkocht, verlassen!

Wenn wir das Rentenpaket, die Bundeswehraufrüstung und das Infrastrukturpaket 2026 tatsächlich wie geplant exekutieren, dann dürften die Träume von sinkenden Inflationsraten und EZB-Leitzinsen wie Seifenblasen zerplatzen.

Letzte Anmerkung: Ein Anstieg der durchschnittlichen Finanzierungskosten von 2% auf 2,2% entspricht einer Steigerung des Zinsaufwands um 10% nicht 0,2%.

Es gibt einen himmelweiten Unterschied, ob wir von 0,2 Prozentpunkten oder Prozent reden!
0,2 / 2,0 = 10%

10% Anstieg der Finanzierungskosten vs. 3% Mietanstieg ... so lautet das die FFO1-Entwicklung bestimmende Vergleichspaar... nicht 0,2% vs. 3%!

Ich bin wahrlich nicht gern ein Überbringer negativer Nachrichten. Aber wenn in einem Forum immer wieder an unbequemen Wahrheiten vorbei argumentiert wird, dann ist es notwendig.
Wenn Vonovia die eierlegende Wollmilchsau wäre, als die sie hier gern beschrieben wird, müssten die zahlreichen Shorties wahnsinnig sein, sich derart stark short in Vonovia zu engagieren.
Sie sind ganz offensichtlich nicht wahnsinnig und auch keine Vollidioten, sondern sie bespielen das Thema Zinsangst in aggressiver Art und Weise, bis die letzten schwachen Hände das Handtuch werfen. Und machen wir uns nichts vor, in diesem hochnervösen Marktumfeld sind unfassbar viele Marktteilnehmer unterwegs, die geradezu darum betteln, endlich ausgestoppt  und zur Verlustrealisation gezwungen zu werden...

Gerade unter Kleinaktionären sind viele Akteure, die als Fehlinvestments erkannte Aktienpositionen partout nicht aktiv verkaufen können, weil sie jeden Spekulationsverlust als persönliche Niederlage empfinden und das Leiden immer weiter verlängern, statt einen Schlusstrich zu ziehen und aussichtsreichere Neuinvestments zu wagen.

Ohne eine Kapitulation "Schwacher Hände" sehe ich kaum Chancen für den zeitnahen Abschluss der Bodenbildung und einen Trendwechsel nach Norden, der angesichts des in Deutschland grassierenden Wohnungsmangels fundamental betrachtet überfällig erscheint.

Mein Investmentcase bei Vonovia, GCP und AT1 baut maßgeblich auf dem beim aktuellen Zinsniveau m.E. politisch kurz- und mittelfristig nicht lösbaren Wohnraummangel auf. Indes muss ich konstatieren, dass signifikant steigende Miet- und Grundstückskosten vom kurz- und mittelfristig weiterhin bestehenden Finanzierungskostenproblem überlagert werden und ein Ende dieser zinsangstgetriebenen Baisse aktuell nicht absehbar ist...33470800