Kleine Korrektur zu meinen Ausführungen hinsichtlich des EPRA NTA und die Behandlung latenter Steuern bei Vonovia.

Du hattest mit Deinen Ausführungen Recht. Ich hab mich im Falle Vonovias tatsächlich geirrt. Insoweit bedaure ich natürlich, Dir daraufhin den Vorwurf, unlautere Absichten zu verfolgen, gemacht zu haben.

Aus irgendwelchen Gründen ging ich davon aus, dass dies bei Vonovia anders behandelt wird. Ich hatte das einfach anders in Erinnerung.

Vielleicht zur kurzen Erklärung: Die European Public Real Estate Association (EPRA) lässt in ihren Grundsätzen zur Ermittlung des NTA bei der Behandlung der latenten Steuern 3 verschiedene Methoden zu. Bei einer Methode können Unternehmen pauschal 50 Prozent der passiven latenten Steuern im EK bereinigen. Bei der zweiten werden die diejenigen latenten Steuern außer Acht gelassen, bei denen die zugrundeliegenden Einheiten dauerhaft nicht veräußert werden sollen und bei der dritten Methode können im Falle des Nachweises des "Nichtanfallens" bzw. des "Teilanfallens" diese Teile außer Ansatz gelassen werden.

Ich kann es nicht erklären, allerdings ging ich fest davon aus, dass Vonovia bei der Ermittlung die passiven latenten Steuern vollständig außer Ansatz gelassen hätte. Da hab ich mich in der Tat geirrt. Hätte ich mal den Quartalsbericht diesbezüglich besser gelesen (was ich in meiner Vorstellung ja nicht musste, da ich ja fest davon ausging, siehe oben).

Jedenfalls nochmal an dieser Stelle:

Du hattest diesbezüglich Recht und ich bedaure sehr, Dir daraufhin den Vorwurf gemacht zu haben unlautere Absichten zu verfolgen.

Hinsichtlich der Bezifferung des Mehraufwands bei den Zinsen und des Mehrertrags bei den Mieten hab ich natürlich die absoluten Prozentpunktangaben verwendet. Natürlich beträgt der Zinsanstieg relativ 10 Prozent, wenn mein Darlehenszins von 2,0 auf 2,2, also um 0,2 Prozentpunkte steigt.

Allerdings ist ein Anstieg des Zinssatzes von z.B. 1,9 auf z.B. 3,5 Prozentpunkte beim Revolvieren von 4 mrd Euro Darlehen ( hier 64 mio Euro) natürlich noch immer deutlich weniger als der Mehrertrag, wenn ich 4,2 Prozent Mietwachstum auf 5 mrd Euro Mieterträge generiere (hier also 210 mio Euro).

Ferner, es wird dem neuen Fed Vorsitzenden nichts anderes übrig bleiben als Trumps Wünsche zu erfüllen, für massive Leitzinssenkungen zu sorgen und falls der Fed Zins nicht auf dem Markt ankommt, so lange Wertpapiere zu kaufen, bis er eben angekommen ist.

Selbiges werden wir auch in Europa sehen müssen. Die Staatsschulden in Frankreich, Italien, etc. sind bereits jetzt nur noch schwer tragbar. Frankreich und Italien (und ein paar mehr) leisten sich mit 4 bis 7 Prozent veritable Staatsdefizite. Deutschland stößt nun dazu. Wer rechnen kann und mal ermittelt, was allein die Zinsen auf die neuen "Sondervermögensschulden" mit dem Bundeshaushalt p.a. machen wird zu keinem anderen Schluss kommen können als: Die EZB wird die Zinsen senken müssen. Und wenn erforderlich auch Anleihen kaufen. Es geht schlicht nicht anders. Nur spricht da noch niemand so deutlich drüber.

Die Alternative wäre für das System um Dimensionen schlechter.  

"Allerdings ist ein Anstieg des Zinssatzes von z.B. 1,9 auf z.B. 3,5 Prozentpunkte beim Revolvieren von 4 mrd Euro Darlehen ( hier 64 mio Euro) natürlich noch immer deutlich weniger als der Mehrertrag, wenn ich 4,2 Prozent Mietwachstum auf 5 mrd Euro Mieterträge generiere (hier also 210 mio Euro)."

5mrd € Mieterträge?
Quelle?  

https://report.vonovia.com/2025/q3/de/gewinn-und-verlustrechnung33470952  

Und ich Idiot bin wieder in den Dreck mit 2,2k+ eingetretten!!  :(
hirnloser Optimist, bei 12% Mieterhöhung .
,(
 

https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/...-senken-will-110793491.html  

Nicht ärgern. Mit dieser Value-Aktie kann man ruhig schlafen (wenn man das Geld nicht schon übermorgen braucht). Immer mehr Experten wundern sich, warum die Blase noch immer nicht geplatzt ist. Bis dahin braucht man halt Geduld.

Zinsen sind zwar für die Geschäftsgebarung von VNA wichtig, aber nicht für Trendfolge-Algorithmen und Momentum-Investoren. Die sind noch eindeutig in der Mehrzahl. Paradebeispiel Tesla. KGV (PE) von ca. 300. Der Umsatz stieg seit Q2 2024 lediglich um 10 % - PEG passt also eindeutig nicht zum Kurs.

https://finance.yahoo.com/quote/TSLA/

Wer in VNA investiert ist und es bleiben möchte, sollte sich bewußt machen, warum das so ist. Wer mehr Risiko und Chance auf schnellen Gewinn haben möchte, ist besser beraten VNA zu verkaufen und den Ertrag anders zu investieren.  

Endlich öese ich mal was wo sich meine Argumente bzgl. ZINSEN widerspiegelt

"Die Antwort liegt vor allem im Neubau-Problem, das seit Jahren größer wird. Die Bautätigkeit bleibt weit hinter dem Bedarf zurück. Deutschland benötigt jedes Jahr rund 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen. Tatsächlich gebaut wurden aber weniger als 250.000. "

https://www.finanzen100.de/finanznachrichten/...7f-8632-f949d2fda0d4/  

Wie in meinem Posting von 11:10 erwähnt, glaube ich ja nur an eine beschränkte Wirkung der Zinsen auf VNAs Kurs (und damit auf dessen Ermittlung nach Lehrbuch via DCF). Es gibt aber auch harte Fakten, die für die aktuelle Kursschwäche sprechen, nämlich das Operating Income TTM, das der 5. Zeile und 2. Spalte dieser Tabelle entnommen werden kann: https://finance.yahoo.com/quote/VNA.DE/financials/

Dieser Beitrag https://finance.yahoo.com/news/...dn-t-too-comfortable-055815253.html geht darauf ein. Klickt man auf den Link hinter "3 warning signs for Vonovia" wird behauptet, dass die Bedienung der Fremdkapitalzinsen durch den operativen Gewinn nicht gewährleistet sei. Die jüngsten Zahlen seien lediglich aufgrund außerordentlicher Erträge gut gewesen.

Da die Konsolidierung im Wesentlichen abgeschlossen ist und die Prognosen günstig sind, hoffen wir mal auf die Zahlen zum 4. Quartal (die traditionell deutlich besser sind als die der anderen Quartale) und damit die Zahlen für 2025 mit Ausblick auf 2026. Die sollten dann auch das KGV drücken. Gleichzeitig kommt (spätestens) dann auch wieder der GD200 in Reichweite.

Ein wesentliche Faktor ist freilich hier vor kurzem erwähnt worden, der das Bild des nächsten Jahresabschlusses eintrüben könnte. Der neue CEO könnte versucht sein, die Zahlen - im Rahmen der Gesetze - weniger gut als möglich aussehen zu lassen, um sich den (rechnerischen) Aufschwung 2026 als Verdienst seiner Führung zuschreiben lassen zu können. Dann dauert's eventuell noch bis Mitte 2027, bis der Kurs deutlich anzieht. Dieser Effekt würde aber davon abgefedert werden, dass VNA auch nur Teil einer Branche und eines Marktes ist, die VNAs Kurs mitbestimmen.  

"Dieser Beitrag https://finance.yahoo.com/news/...dn-t-too-comfortable-055815253.html geht darauf ein. Klickt man auf den Link hinter "3 warning signs for Vonovia" wird behauptet, dass die Bedienung der Fremdkapitalzinsen durch den operativen Gewinn nicht gewährleistet sei. Die jüngsten Zahlen seien lediglich aufgrund außerordentlicher Erträge gut gewesen."

"Fitch only includes recurring rental-derived profits in EBITDA, not capital profits from residential disposals, and deducts cash minority dividends. Fitch-calculated interest cover is set to narrow to 2x by 2028 as the group's average cost of debt resets to prevailing rates."  

Vonovia verwendet in dem verlinkten Bericht die EPRA NTA (Net Tangible Assets)-Methode. Im Zwischenbericht zum 3. Quartal 2025 wird explizit die Kennzahl EPRA NTA ausgewiesen: "Zum Ende des 3. Quartals 2025 lag der EPRA NTA bei 37.596,6 Mio. € ... Der EPRA NTA pro Aktie entwickelte sich von 45,23 € auf 44,72 €." (S. 15 unten)

Wieso werden die latenten Steuern zum Eigenkapital (EK) hinzugerechnet?

Ausgangspunkt ist das EK der Anteilseigner laut IFRS. Dieses enthält bereits latente Steuerverbindlichkeiten auf Immobilienbewertungseffekte (z. B. aus Fair Value-Anpassungen). Für die NTA-Logik wird angenommen, dass Immobilien nicht sofort verkauft werden, sondern langfristig im Bestand bleiben. In diesem Szenario sind die latenten Steuern NICHT unmittelbar ZAHLUNGSWIRKSAM, sondern eher eine theoretische Größe. Deshalb werden die latenten Steuern wieder hinzugerechnet, um den "tatsächlichen Substanzwert" der Immobiliengesellschaft zu zeigen. Würde man sie nicht addieren, würde der ausgewiesene Wert zu niedrig erscheinen, da er eine sofortige Steuerbelastung unterstellt, die in der Realität bei einem Bestandshalter wie Vonovia nicht anfällt.

Anders wäre es bei der EPRA NDV (Net Disposal Value): Dort werden die latenten Steuern nicht addiert, sondern berücksichtigt, weil dieses Szenario eine Veräußerung/Liquidation unterstellt – und dann würden die Steuern tatsächlich fällig.


Exkurs: Die drei EPRA-Methoden im Überblick

EPRA NRV (Net Reinstatement Value)

Stellt den Wert dar, der nötig wäre, um ein Immobilienunternehmen vollständig neu aufzubauen.
Annahme: Immobilien werden nicht verkauft.
Latente Steuern und Zeitwertanpassungen von Finanzinstrumenten werden herausgerechnet.
Ziel: Den langfristigen Bestandshalterwert eines Unternehmens abbilden

EPRA NTA (Net Tangible Assets)

Fokus auf die materiellen Vermögenswerte eines Immobilienunternehmens.
Annahme: Immobilien werden gekauft und verkauft, wodurch latente Steuern realisiert werden.
Immaterielle Vermögenswerte sowie Marktwerte von Finanzinstrumenten werden bereinigt.
Ziel: Realistischere Darstellung des Substanzwerts für Investoren

EPRA NDV (Net Disposal Value)

Stellt den Wert dar, der bei einer hypothetischen Liquidation oder Veräußerung des Unternehmens erzielt werden könnte.
Latente Steuern und Transaktionskosten werden berücksichtigt.
Ziel: Abbildung des "Exit-Werts" eines Unternehmens

Siehe https://www.institutional-money.com/news/maerkte/...kennzahlen-196020

 

Scheinbarer Widerspruch. Lösung: Die Summe die EBITDA darstellt ist größer als die von Operating Income, da das EBITDA zusätzlich die Abschreibungen beinhaltet.

1. Operating Income TTM (von simplywall.st bzw. yahoo.com verwendet)

   Definition:   "Operating Income" ist das operative Ergebnis nach IFRS – also das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT), aber inklusive aller operativen Erträge und Aufwendungen.

   TTM (  "Trailing Twelve Months"): bedeutet, dass die letzten 12 Monate aufsummiert betrachtet werden, unabhängig vom Quartalsrhythmus.

   Inhalt bei Vonovia:

       Enthält nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch Ergebnisse aus Value-add Services (z. B. Handwerkerleistungen, Energieversorgung), Development (Projektentwicklung/Neubau) und ggf. Verkauf von Immobilien.

       Damit ist es eine breitere Kennzahl, die alle operativen Geschäftsfelder abbildet.

2. Recurring rental-derived profits in EBITDA (von Fitch verwendet)

   Definition: Das ist eine angepasste Kennzahl, die sich auf die wiederkehrenden, aus Vermietung stammenden Gewinne konzentriert.

   EBITDA: Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen.

   Recurring rental-derived profits:

       Vonovia isoliert hier die laufenden Mieterträge und bereinigt um Sondereffekte (z. B. Gewinne aus Verkäufen, Neubauentwicklungen, einmalige Kosten).

       Ziel ist, den stabilen Cashflow aus Vermietung darzustellen, der für Investoren besonders relevant ist.

   Diese Kennzahl ist enger gefasst und spiegelt die Kerntätigkeit   "Bestandshaltung und Vermietung" wider.  

Wenn man's näher betrachtet, müssten die Abschreibungen aktuell aber (um ca. das Doppelte) höher sein als die laufenden Mieteinnahmen, damit beide Ansätze stimmen können. Das kann wohl nicht so sein. Fitch ist hier wohl eindeutig glaubwürdiger als simplywall.st (deren Bericht von yahoo.com nur widergegeben wird).  

Notenbank
Trump spielt auf Berater Hassett als „potenziellen Fed-Vorsitzenden“ an
Der US-Präsident bringt seinen Wirtschaftsberater als zukünftigen Fed-Chef ins Spiel. Die Märkte reagieren sofort. Hassett gilt als liberal in seiner Geldpolitik.
02.12.2025 - 21:36 Uhr

Washington. US-Präsident Donald Trump hat bei einer Vorstellung seines Wirtschaftsberaters Kevin Hassett von der Anwesenheit eines „potenziellen Fed-Vorsitzenden“ gesprochen. Bei einem Treffen am Dienstag im Weißen Haus fragte Trump dann, ob er das wohl sagen dürfe.

„Es handelt sich um eine angesehene Person, das darf ich sagen. Vielen Dank, Kevin.“ Nach seiner Aussage grenzten die Renditen von US-Staatsanleihen zunächst ihre Verluste ein. Der Dollar-Index, der den Kurs zu wichtigen Währungen abbildet, gab nach.

Kurz zuvor hatte Trump erklärt, er werde seine Entscheidung über die Nachfolge von Notenbankchef Jerome Powell Anfang kommenden Jahres bekanntgeben. Am Sonntag hatte Trump vor Journalisten gesagt, er habe seine Wahl getroffen.

Der 63-jährige Hassett galt bereits vor Trumps Aussage als aussichtsreichster Kandidat. Experten verwiesen am Dienstag auf Spekulationen über seine Nominierung als einen Grund für eine positive Stimmung an der Wall Street.

„Hassett gilt als Vertreter einer deutlich lockereren Geld- und Zinspolitik – ein Signal, das der Aktienmarkt, immer auf der Suche nach billigem Geld, gern aufnimmt“, sagte RoboMarkets-Stratege Jürgen Molnar.

Hassett leitete in Trumps erster Amtszeit den Rat der Wirtschaftsberater des Weißen Hauses und hat seine Loyalität zum Präsidenten wiederholt unter Beweis gestellt. Powells Amtszeit endet im Mai 2026. Der Notenbankchef wird in den USA vom Präsidenten nominiert und vom Senat bestätigt.

https://www.handelsblatt.com/finanzen/geldpolitik/...n/100180383.html

 

Zur besserren Einordnung, nachdem ja nicht jedeR LeserIn BuchhalterIn sein dürfte ...

Der Buchwert pro Aktie ist der bilanzielle Eigenkapitalwert je Aktie nach handelsrechtlichen Rechnungslegungsstandards. Der EPRA NTA pro Aktie (Net Tangible Assets) ist eine von der Immobilienbranche entwickelte Kennzahl, die den Substanzwert je Aktie realistischer darstellt, indem bestimmte Bewertungsanpassungen vorgenommen werden (z. B. Herausrechnung latenter Steuern und immaterieller Vermögenswerte).

Warum werden die (latenten) Steuern beim EPRA-NTA nicht herausgerechnet?

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Reihenhaus. Sie wollen dort weiterhin wohnen. Ein Freund fragt Sie, was es wert ist. Geben Sie den Marktpreis an oder rechnen Sie vorher die Steuern aus, die Sie im Rahmen eines Verkaufes bezahlen müssten und geben dann den um die Steuern verringerten Betrag als Wert an?

Wie wäre das dann mit dem Reihenhaus des Nachbarn? Der würde ja vermutlich nicht den völlig identen Betrag an Steuern bezahlen müssen. Selbst dann nicht, wenn er zum selben Zeitpunkt verkaufen würde. Wäre dessen Haus dann weniger wert, wenn er mehr Steuern bezahlen müsste? Natürlich nicht!

 

Nachdem hier schon so viel davon die Rede war, dachte ich mir, ich stelle den Zusammenhang mal bildlich dar. Die Kurve der 10jährigen Bundesanleihe (blau) wird invers dargestellt. Wenn deren Zinssatz stieg, nähert sich die Kurve also der X-Achse. In dem Fall sinkt der Kurs von VNA meistens, wenn auch nicht im selben Ausmaß. Und umgekehrt.

Wie man sieht, und wie andere (zB Betongold2024) auch schon festgestellt haben, gibt es keine perfekten Zusammenhang (siehe zB Anfang November). Technisch ausgedrückt: Die Korrelation ist kleiner als 1. Natürlich ist sie auch viel größer als 0 - alles andere wäre eine Überraschung gewesen.

Langfristig ist der Zusammenhang (die Korrelation) noch geringer als bei dieser Betrachtung (1 Jahr) scheint mir. Wenn ich Zeit habe, werde ich das in den nächsten Tagen mal hier hochladen.


Quellen der Daten:
https://finance.yahoo.com/quote/VNA.DE/ (dort auf "advanced chart" klicken)
https://www.worldgovernmentbonds.com/...orical-data/germany/10-years/  

Mein Hauptpunkt ist ja der Punkt das sowas wie eine optimale Zinshöhe gibt.
Neubau für Mitbewerber zu teuer,  nur Nachverdichtung lohnt.
Konsequenz ist weiter stark steigende Mieten durch Angebotsverknappung. Steigende Immobilienpreise da Inflation bleibt. 33476943  

Immer mehr US-Familien mieten, da dies deutlich günstiger ist als der Kauf einer Immobilie. Laut Pretium müssten die Hypothekenzinsen von derzeit etwa 6,2% auf 3,7% fallen, damit der Kauf wieder kostenwettbewerbsfähig wird.  

Ich als Vermieter und Aktionär von Vonovia hoffe das die Zinsen langsam, aber maximal um 0,5% fallen. Es wäre katastrophal wenn man wieder für 1,% bauen könnte. Es würden dann alle in die Neubauten wollen. 33476960  

In Berlin haben sich mit Hilfe der Linken viele Mieterinnen zusammengeschlossen, um gemeinsam gegen ihren Vermieter Vonovia vorzugehen.

Vonovia hatte die Mieten mit unrechtmäßigen Begründungen erhöht. Das Ziel war, noch mehr aus den Mieterinnen herauszupressen.
Den Erhöhungen wurde massenhaft widersprochen. Ein Teil stimmte den Erhöhungen zu, wahrscheinlich aus Mangel an Informationen oder auch aufgrund des Drucks.

Auf den organisierten Mieterinnenversammlungen einigten sich diejenigen, die bereits zugestimmt haben, auf das letzte Mittel, einen Protestbrief an Vonovia. Der Protestbrief zeigt Wirkung und Vonovia zieht die Erhöhung zurück.

Bei mehreren Hundert Betroffenen macht das wohl einige Hunderttausend Euro, die nicht in unsere Aktionärstaschen fließen können.

Hier der Link zur Nachricht

https://taz.de/Mietenprotest-zeigt-Wirkung/!6135139/  

Dieser Bericht des Handelsblattes zitiert die EZB. Dies "geht in ihrer aktuellen Prognose davon aus, dass die Gesamtinflationsrate im Euro-Raum auf 1,6 Prozent fällt." Im November war der HVPI auf 2,2 % (s. ebendort). Das würde der EZB Raum geben für moderate Zinssenkungen. Nachdem die Wirtschaft in wichtigen Staaten (.de, .fr, .it) schwach ist (unter 1 % YoY, Q3 2025; Eurozone gesamt 1,4 %), scheint mir das realistisch zu sein.

Die Investitions(nachfrage)kurve stellt den Zusammenhang zwischen Zinssatz (i) und Investitionen (I) dar. Ein seit Jahrzehnten anerkanntes Modell in der Volkswirtschaftslehre. Allerdings bestimmen viele weitere Einflussfaktoren diesen Zusammenhang mit. Im Modell integriert ist davon, dass die Steigung der Geraden -1/b beträgt. Sie beschreibt eine inverse Beziehung zwischen Investition und Zinsen. Eine hohe Variable b – gemeint ist eine starke Reaktion der Investitionen auf die Zinsveränderungen – führt zu einer flachen Kurve. b ist allerdings selbst von Einflüssen abhängig und kann im Laufe der Zeit variieren. Nicht zuletzt gibt es auch nicht nur einen Zinssatz. Und diese Zinssätze können auch mit der Zeit variieren bzw. sind von Fristen abhängig (siehe Zinsstrukturkurve). Diese Heterogenität der Zinssätze wird von der Investitionskurve nicht berücksichtigt. Modelle sind eben immer nur und notwendigerweise Vereinfachungen.

Die angehängte Grafik zeigt ein Optimum. In der Realität gibt es aber wohl - aufgrund der zahlreichen Einflüsse - eine Punktwolke um dieses Optimum. Die Punkte stehen für die einzelnen Marktteilnehmer und bewegen sich mit der Zeit (die man als dritte Achse einzeichnen könnte). Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit.

 

GOLDMAN senkt das Kursziel für VONOVIA von 39,30 EUR auf 37 EUR. Buy.

Goldman spielt ganz offensichtlich im Team Shortseller und ändert das Kursziel quasi im Monatsrhythmus. Immer schön der Kursentwicklung hinterher.

Diese Kurszielspielerei ohne jedwede Begründung durch Offenlegung der vollständigen Analyse gehört m.E. als Kursmanipulation verboten!  

ist ja nicht solo schlecht, bedeutet es doch nahezu 50% Kursplus im Verhältnis zum aktuellen Kurs!  

Dabei geht es um die (durchaus nachvollziehbare) Theorie von Betongold2024, dass eine geringere Bautätigkeit (Investitionen) das Angebot an Wohnraum langsamer steigen lassen. Investitionen gehen zurück, wenn der Zinssatz steigt. Ist das Angebot an Wohnraum niedriger, können höhere Mieten erzielt werden, was den Gewinn von Unternehmen wie VNA steigen lässt.

Allerdings steigen auch die Kosten für Kredite (bzw. allgemein Fremdkapital = FK) mit dem Zinssatz. Hat man viel FK aufgenommen, ist das eine relevante Größe, die den Gewinn schmälert.

Daher ist im Modell von zuvor der Gewinn bei einem mittleren Zinssatz (2,5 %) am höchsten. Nur eine Theorie, nur ein Modell!  

Na ja, wird die gleiche Begründung sein wie im September: gestiegene Kapitalkosten (kann man auch anders sehen, siehe meine beiden letzten Posts)

bzw. hier die Deutsche Bank: makroökonomischen Sorgen wiegen schwerer als die operative Exzellenz

Am besten erklärt es noch Andreas Sommer hier, finde ich.

Letztlich gibt es eine große Meinungsvielfalt.