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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 7,50%-DEMIRE-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" bewertet
11.05.17 11:19
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Barometer zur 7,50%-Anleihe (ISIN DE000A12T135 / WKN A12T13) der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG mit Laufzeit bis 2019 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG habe seit Anfang 2014 ein Gewerbeimmobilien-Portfolio an Sekundärstandorten in Deutschland aufgebaut. DEMIRE fokussiere sich auf die drei Asset-Klassen Büro, Logistik und Einzelhandel. Das Unternehmen konzentriere sich auf A-Lagen in mittelgroßen Städten und aufstrebende Randlagen in den deutschen Ballungszentren. Das Unternehmen habe sich bei den bisherigen Immobilienkäufen durch Übernahmen im Wege einer Sachkapitalerhöhung ausgezeichnet, die ein liquiditätsschonendes Wachstum der DEMIRE ermöglicht hätten.
Wie bereits im KFM-Barometer vom 8. Februar 2016 berichtet, führe die Vollkonsolidierung der Fair Value REIT AG zu einer deutlichen Verbesserung der Ertrags-, Bilanz- und Verschuldungskennziffern seit dem Jahr 2016. Im Jahr 2016 habe DEMIRE die Erlöse aus Vermietung deutlich auf 76,4 Mio. Euro (Vj. 33,3 Mio. Euro) steigern können. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrage im Betrachtungszeitraum 83,2 Mio. Euro und sei im Vorjahresvergleich signifikant gesteigert worden (Vj. 58,7 Mio. Euro). Hierin seien positive, aber nicht liquiditätswirksame Ergebniseffekte aus Fair-Value-Anpassungen in Höhe von 38,4 Mio. Euro (Vj. 51,7 Mio. Euro) enthalten.
Das immobilienwirtschaftlich relevante, um Bewertungs-, Einmal- und sonstige Sondereffekte bereinigte Periodenergebnis (FFO) vor Minderheiten und Steuern betrage 10,9 Mio. Euro für das Jahr 2016 (Vj. ohne Angabe). Wesentlicher Treiber für die positive Entwicklung des Periodenergebnisses in 2016 seien die ganzjährige Vollkonsolidierung der Fair Value REIT AG sowie die unterjährig positive Entwicklung der DEMIRE gewesen.
Das Bestandsportfolio zum 31.12.2016 umfasse 174 Gewerbeimmobilien mit einem Marktwert von etwa 1,0 Mrd. Euro. In der Mitteilung vom 25. Januar 2017 habe DEMIRE bekannt gegeben, 84 nicht strategiekonforme Immobilien mit einem Gewinn von 3,0 Mio. Euro zu veräußern. Dies entspreche einer Verminderung der Anzahl der Objekte um 46,0%, jedoch einer Verminderung von lediglich 1,8% des Portfoliowertes.
Per 31.12.2016 weise DEMIRE eine Eigenkapitalquote von 28,2% aus (Vj. 25,6%). Das bilanzielle Eigenkapital enthalte neben den Eigenkapitalanteilen aus Wandel- und Pflichtwandelanleihen auch Ergebniseffekte aus Fair Value-Anpassungen. Die Nettoverschuldung sei im Vorjahresvergleich nahezu stabil bei 631,3 Mio. Euro geblieben (Vj. 626,8 Mio. Euro). Durch die Ablösung von Hochzinsanleihen hätten die durchschnittlichen Zinskosten für Fremdkapital auf 4,4% p.a. gesenkt werden können (Vj. 5,2% p.a.). Ab Januar 2017 würden sich die Zinskosten weiter auf 4,1% p.a. reduzieren, da ein bestehendes Schuldscheindarlehen vor Fälligkeit mit einem niedrigeren Zinssatz neu verhandelt worden sei.
Die im September 2014 emittierte Mittelstandsanleihe der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG sei mit einem Zinskupon von 7,50% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 16.03. und 16.09.) ausgestattet und habe eine Laufzeit bis zum 16.09.2019. Im Rahmen der Anleiheemission seien zunächst 50 Mio. Euro platziert worden; die Anleihe sei im März 2015 um weitere 50 Mio. Euro auf 100 Mio. Euro aufgestockt worden. Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Emittentin sei in den Anleihebedingungen ab dem 16.09.2017 zu 104% und ab 16.09.2018 zu 102% des Nennbetrages vorgesehen. Die Kündigungserklärung müsse mindestens zwei Monate vor dem geplanten Kündigungstermin erfolgen.
Die Mittel aus der Anleiheemission seien im Wesentlichen dafür verwendet worden, um im September 2014 ein Gewerbeimmobilienportfolio aus 107 Liegenschaften mit rund 290.000 m2 Vermietungsfläche in den Städten Köln, Leverkusen, Meckenheim, Wismar, Wuppertal und Schwerin zu erwerben. Die Nettoerlöse aus der Aufstockung hätten zur Finanzierung von weiteren Portfolioakquisitionen und der Stärkung der Finanzkraft gedient.
Die umgesetzte Portfolio-Fokussierung, die Reduktion der Finanzierungskosten und die für 2017 prognostizierten positiven Effekte durch die Reduktion von Verwaltungskosten, würden eine konsequente Verbesserung des bereinigten Periodenergebnisses (FFO) in 2017 erwarten lassen.
Aufgrund der positiven Entwicklung der Ertrags-, Bilanz-, Verschuldungs- und immobilienspezifischen Kennziffern, der weiteren erwarteten operativen Verbesserungen sowie der im Immobilienbereich attraktiven Rendite von mindestens 5,56% p.a. (Kurs von 104,00% am 10.05.2017 bei Rückzahlung zum Laufzeitende, welche aus Anleihe-Investorensicht die Rendite im schlechtesten Fall - englisch Yield to Worst - darstellt) wird die 7,50%-DEMIRE-Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (11.05.2017/alc/n/a)
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG habe seit Anfang 2014 ein Gewerbeimmobilien-Portfolio an Sekundärstandorten in Deutschland aufgebaut. DEMIRE fokussiere sich auf die drei Asset-Klassen Büro, Logistik und Einzelhandel. Das Unternehmen konzentriere sich auf A-Lagen in mittelgroßen Städten und aufstrebende Randlagen in den deutschen Ballungszentren. Das Unternehmen habe sich bei den bisherigen Immobilienkäufen durch Übernahmen im Wege einer Sachkapitalerhöhung ausgezeichnet, die ein liquiditätsschonendes Wachstum der DEMIRE ermöglicht hätten.
Das immobilienwirtschaftlich relevante, um Bewertungs-, Einmal- und sonstige Sondereffekte bereinigte Periodenergebnis (FFO) vor Minderheiten und Steuern betrage 10,9 Mio. Euro für das Jahr 2016 (Vj. ohne Angabe). Wesentlicher Treiber für die positive Entwicklung des Periodenergebnisses in 2016 seien die ganzjährige Vollkonsolidierung der Fair Value REIT AG sowie die unterjährig positive Entwicklung der DEMIRE gewesen.
Per 31.12.2016 weise DEMIRE eine Eigenkapitalquote von 28,2% aus (Vj. 25,6%). Das bilanzielle Eigenkapital enthalte neben den Eigenkapitalanteilen aus Wandel- und Pflichtwandelanleihen auch Ergebniseffekte aus Fair Value-Anpassungen. Die Nettoverschuldung sei im Vorjahresvergleich nahezu stabil bei 631,3 Mio. Euro geblieben (Vj. 626,8 Mio. Euro). Durch die Ablösung von Hochzinsanleihen hätten die durchschnittlichen Zinskosten für Fremdkapital auf 4,4% p.a. gesenkt werden können (Vj. 5,2% p.a.). Ab Januar 2017 würden sich die Zinskosten weiter auf 4,1% p.a. reduzieren, da ein bestehendes Schuldscheindarlehen vor Fälligkeit mit einem niedrigeren Zinssatz neu verhandelt worden sei.
Die im September 2014 emittierte Mittelstandsanleihe der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG sei mit einem Zinskupon von 7,50% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 16.03. und 16.09.) ausgestattet und habe eine Laufzeit bis zum 16.09.2019. Im Rahmen der Anleiheemission seien zunächst 50 Mio. Euro platziert worden; die Anleihe sei im März 2015 um weitere 50 Mio. Euro auf 100 Mio. Euro aufgestockt worden. Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Emittentin sei in den Anleihebedingungen ab dem 16.09.2017 zu 104% und ab 16.09.2018 zu 102% des Nennbetrages vorgesehen. Die Kündigungserklärung müsse mindestens zwei Monate vor dem geplanten Kündigungstermin erfolgen.
Die Mittel aus der Anleiheemission seien im Wesentlichen dafür verwendet worden, um im September 2014 ein Gewerbeimmobilienportfolio aus 107 Liegenschaften mit rund 290.000 m2 Vermietungsfläche in den Städten Köln, Leverkusen, Meckenheim, Wismar, Wuppertal und Schwerin zu erwerben. Die Nettoerlöse aus der Aufstockung hätten zur Finanzierung von weiteren Portfolioakquisitionen und der Stärkung der Finanzkraft gedient.
Die umgesetzte Portfolio-Fokussierung, die Reduktion der Finanzierungskosten und die für 2017 prognostizierten positiven Effekte durch die Reduktion von Verwaltungskosten, würden eine konsequente Verbesserung des bereinigten Periodenergebnisses (FFO) in 2017 erwarten lassen.
Aufgrund der positiven Entwicklung der Ertrags-, Bilanz-, Verschuldungs- und immobilienspezifischen Kennziffern, der weiteren erwarteten operativen Verbesserungen sowie der im Immobilienbereich attraktiven Rendite von mindestens 5,56% p.a. (Kurs von 104,00% am 10.05.2017 bei Rückzahlung zum Laufzeitende, welche aus Anleihe-Investorensicht die Rendite im schlechtesten Fall - englisch Yield to Worst - darstellt) wird die 7,50%-DEMIRE-Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (11.05.2017/alc/n/a)
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