Was du schreibst ist falsch.
Schauen mal konkrete Zahlen und nicht blah blah:
Vonovia erhöht Mieten jährlich etwa 4%.
Das bedeutet +200m € jährlich.
Vonovia soll jährlich 4mrd Schulden regfnanzieren. Das kann momentan bei 4% tun. Jetzt Verschuldungszinskosten sind 1,9%.
4-1,9=2,1% plus.
4000x0,021=84m plus Zinskosten jährlich.
200-84=116
Jährlich bleibt bei Vonovia plus mehr als 100m €.
Dann vorüber sprichst du?  

"Man kann das Zinsproblem aber auch noch viel einfacher erklären...
Vonovia erzielt aktuell unter 5% liegende Mietrenditen. Bei 4% Anleiherenditen lassen sich aus der Vermietung nur noch bei niedrigem Verschuldungsgrad signifikante jährliche Cashüberschüsse erwirtschaften, erst recht wenn man bedenkt, dass auch Instandhaltungskosten anfallen und mithin nur der AFFO einen sinnvollen Rückschluss auf die nachhaltige Dividendenhöhe zulässt."

Du hast etwas vergessen.
Mietrenditen sind auf Total Asset gerechnet aber Anleiherenditen nur auf die Schulden!
Total Asset ist etwa doppelt so hoch wie Schulden!  

Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR)
Kennt jemand den Wert bei VNA noch besser seine Entwicklung.
Die DSCR prüft, ob die laufenden Einnahmen (z. B. Mieten) ausreichen, um Zinsen und Tilgung zu bezahlen.  

ICR Interest Coverage Ratio.
Im 9M Bericht findest du.  

ICR war 09/25. 3,5.  

Die Vonovia SE nutzt zur Messung ihrer Zinsdeckungsfähigkeit primär die Interest Service Coverage Ratio (ICR) anstelle einer klassischen Debt Service Coverage Ratio (DSCR).
www.vonovia.com
www.vonovia.com
ICR-Kennzahlen (Stand: 30.09.2025)
Interne ICR: 3,8x (Zielkorridor:
3,5x).
Bond Covenant ICR: 3,5x (Schwellenwert der Anleihebedingungen: 1,8x).
Vorjahr (31.12.2024): Die interne ICR lag bei 3,7x.
www.vonovia.com
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+1
Finanzielle Eckpunkte
Verschuldungsgrad (LTV): Der Loan-to-Value lag zum 30.09.2025 bei 45,7 %, was leicht oberhalb des langfristigen Zielkorridors von 40–45 % liegt.
Net Debt/EBITDA: Der Verschuldungsfaktor belief sich auf das 13,9-fache.
Durchschnittliche Zinskosten: Diese blieben stabil bei 1,9 %, wobei 99 % des Fremdkapitals fest verzinst oder abgesichert sind.
www.vonovia.com
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Bonitätsratings
Das Unternehmen hält weiterhin stabile Investment-Grade-Ratings von den führenden Agenturen:
Standard & Poor’s: BBB+ (Ausblick: stabil).
Moody’s: Baa1 (Ausblick: stabil).
Fitch: BBB+ (Ausblick: stabil).
Scope: A- (Ausblick: negativ).
www.vonovia.com
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Ich bin ja wirklich fasziniert davon, wie viel Energie man in die verkürzte und falsche Darstellung von Tatsachen stecken kann. Deine (ich will es nicht Analyse nennen) liest sich wirklich gut. Nur ist sie in vielen wesentlichen Punkten einfach falsch.

Ich hab gar keine Lust auf jeden einzelnen Punkt einzugehen, denn ich denke nicht, dass Dir die wahren Fakten bzw. die richtige Analyse dieser unverschlossen ist. Aufgrund des Aufwandes ist schlicht davon auszugehen, dass Du Angestellter eines institutionellen Vehikels bist der auf fallende Kurse setzt und zu diesem Zweck eine wirklich professionelle und aufwendige Nebelkerze lancieren möchtest.

Man braucht den wirklich leichten Sachverhalt nicht wie von Dir geschehen so zu komplizieren, dass kein normaler Leser versteht, was genau Du da eigentlich schreibst, es sich jedoch so schlüssig anhört, dass schlicht Verkaufspanik bei einzelnen erzeugt wird 

Todi hat die wesentlichen Punkte bereits in einem der vorherigen Beiträge genannt. Es ist in Wirklichkeit so einfach, wie von ihm dargestellt. Thats it.

Dennoch faszinierend, wie schnell Vonovia von der berechtigten Erholung neulich einfach mal in kürzester Zeit runtergeshortet wurde. Und da man sich irgendwann ja auch wieder eindecken möchte/muss (wann auch immer) und der Markt hierfür liquide genug sein sollte um den Kurs nicht ins unermessliche zu treiben wenn Donald Trump übermorgen den "totalen Sieg" und deshalb das Ende der Kampfhandlungen verkündet, sollten natürlich möglichst viele Menschen (idealerweise Privatanleger) bereit sein zu verkaufen.

Wenn Vonovia noch ein wenig weiterfällt, komme ich wohl zu Kursen deutlich unterhalb meiner Verkaufsschwelle von neulich wieder rein. Vielleicht mache ich das.

Allen anderen wünsche ich natürlich, dass der Aktienkurs sich schnell erholen und bald wieder die 29 oder 30 oder mehr erreichen möge. Lasst Euch nicht verunsichern. Auch wenn es gerade mächtig rumpelt und die Zinsrisiken sicherlich durch die hohen Energiepreise und möglicherweise steigenden Inflationserwartungen gestiegen sind, ist der Konzern gesund und wird das aktuelle Unwetter überstehen.33639409  

Viel geschrieben
Aber kaum Aussagekraft
Man ist so schlau wie vorher.  

@Steinwollsocke, ich sehe das wie Du. Der Initiator dieser Überreaktion ist ein Shortseller. Ob echte Aktionäre verkauft haben ist leider nicht herauszubekommen. ICh habe bei Marketbeat nachgefragt wo die ihre Daten zu den Shortpositionen beziehen. Die Antwort war von "Fintel".

https://www.marketbeat.com/stocks/OTCMKTS/VNNVF/short-interest/

Seit einigen Tagen kommuniziere ich mit denen. Es scheint so zu sein das die dort jeden Tag die Leerverkäufe gemeldet bekommen, und die alle 2 Wochen an Marketbeat weiterleiten.
In meinem Fintel Account kann ich sehen das zwischen dem 26.2 und 11.3 rund 1.501476 Millionen Aktien leerverkauft wurden. Das Verhältnis zwischen Normalverkauf  und Leerverkauf war zwischen 38% und 85%. Das ganze bezieht sich scheinbar auf die amerikanischen ADR (2:1) . Macht aber auch Sinn, denn wir sehen oft eine Trendwende wenn die Amis aufwachen.
Leider muss man feststellen das wir alle hier, egal ob bei Ariva,WO oder auch diverse Medien nicht den Durchblick haben. Da haben die Amis uns was voraus. Beispiel: https://seekingalpha.com/symbol/VNNVF

Sollten wir nicht mal langsam anfangen uns von den Amis zu differenzieren? Es ist doch immer das gleiche. Sobald die US 10 jährigen steigen, machen unsere Bundesanleihen das gleiche.
Die Amis haben jeden Tag rund 1 Milliarde Kriegskosten. Das deren Anleihen steigen ist normal. Aber wir hier wir haben wegen dem Öl keine dramatisch höhere Inflation. Klar Sprit steigt, aber unsere Wirtschaft geht in eine Rezession über. Höhere Preise werden sich nicht durchsetzen lassen. Die leicht gestiegenen Zinsen werden vielen potentiellen Bauherren einen Strich durch die Rechnung machen und ihr Project verschieben lassen. Gut für Vonovia. Wohnungen sind weiter, auf lange Zeit Mangelware.

Ich habe heute gekauft, da ich denke das Trump bald sagen wird "Mission completed". Dann wird sich alles schnell beruhigen. Trump brauchtwegen den Wahlen zum Repräsentantenhaus (März bis November) schnell steigende Zusagen.
https://edition.cnn.com/polling/approval/trump-cnn-poll-of-polls

33640324  

Es wird,nachdem sich in Sachen Iran auch in den nächsten Tagen bzw.Wochen oder gar Monate nichts ändernt der Kurs locker die 24€ durchbrochen in Richtung 20 € geht  

Wie immer, Null Argumente,einfach nur leere Behauptungen. Aus welchem Grund sollte das Thema Iran lange dauern. Die sind unter sämtlichen Nachbarn isoliert. Alle wollen ihr Öl verkaufen. Was wird passieren wenn der Iran einen Öltanker versenkt?
Sobald die Amis sich zurückziehen ist da Ruhe. Auch die Iraner brauchen Geld damit das Volk ruhig ist.

Die nächsten 10 Tage werden mächtig interessant werden. Am 19.3 sehen wir die Jahreszahlen für 2025.
Das erste Fiskaljahr seit langem,welches mit einem Gewinn abschließt.  Die letzten Tage litten wir unter dem Einfluss steigender Rendite bei den Deutschen und amerikanischen 10 Jährigen, Ölpreis/Inflation, und den Leerverkäufen.
All dies kann sich von einem Tag auf den anderen ändern. Ich denke das ich nicht der einzige bin der auf den Startschuss wartet. Auch Eure Puts werden zum Anstieg beitragen. Stichwort "Max Pain".

https://www.boerse-express.com/news/articles/...he-neuigkeiten-87603733640633  

aber auch keine Argumente warum der Iran sagen soll: He, ihr habt uns vermöbelt in nem "drive-by" und wir sind jetzt brav und geben euch unser Öl bis ihr mal wieder Bock habt uns zu vermöbeln.
Ich würds auch gar nicht so kompliziert machen und es nur vom Iran Krieg abhängig machen. Die Neuverschuldung der grossen Industriestaaten steigt immer weiter und schneller. Daher ists einfach sowieso am wahrscheinlichsten, dass die Inflation langfristig gesehen eher gegen 3-4% tendieren wird als 2%. Der Irankrieg wird es nun kurzfristig mal wieder "spiken" lassen, aber langfristig ist die Geldpolitik von früher doch sowieso vorbei seit Corona.
33640732  

"Daher ists einfach sowieso am wahrscheinlichsten, dass die Inflation langfristig gesehen eher gegen 3-4% tendieren wird als 2%."

Und was bedeutet das für Vonovia?
Schauen mal wieder konkrete Zahlen!
Nehmen wir an die 10 Jahre Zinsen werden 3%.
Der Kurs bei 2,6% Zinsen war 30€.
Vonovia soll jährlich 4mrd Schulden refinanzieren.
3-2,6=0,4% plus Zinskosten.
4000x0,004=16 m € plus Zinskosten jährlich.
16/848,26=0,0189€ weniger EPS.
Bei Bewertung 13xKGV das ist:
13x0,0189=0,246€ weniger Kurs.
30-0,246=29,754€ Kurs.
Das zeigen die Zahlen (Fundament).
Alles anderes ist Kursmanipulation!  

@Marmor, es waren die Amis die den Iran vermöbelt haben. Die Amis exportieren selber Öl, und profitieren sogar vom steigenden Ölpreis. Alle Nachbarn hingegen leiden.  Die Amis importieren kein Öl oder Gas.

Aber Dein Gegenargument "grosse Inflation wegen Staatsschulden", ist im Grunde das absolunte Argument pro "Betongold", und mein Hauptgrund in meinem Investment in Beton und Gold.
Ich vermute das die Bären hier nie selbst vermietet haben, oder ein Eigenheim besitzen. Anders kann ich mir die unterschiedliche Sichtweise nicht erklären. Mein Eigenheim 1990 gebaut für 100.000 Euro ist heute 450.000 Euro Wert. Dazu kommt die Ersparniss der Miete. Grob 500 Euro im Monat,6000 im Jahr sind das 200.000 Euro.
Bei meinen vermieteten Immos habe ich in der Regel mit 80% Finanzierung gearbeitet. Jeder der vermietet wird sagen das dies konservativ ist. Ich kenne Leute die habe mit 90% oder sogar 100% gearbeitet. Die haben deutlich mehr erreicht. Mir war das Risiko zu groß. Getilgt habe ich NIE. Die erste Immobilie zur Vermietung habe ich für rund 150.000 Euro gekauft und für 440.000 Euro verkauft.
Entscheidend hier ist das wir ein solides ICR haben. Nehmen wir das Beispiel des Objektes welches ich verkauft habe. 440.000 Euro, zu 100% finanziert macht aktuell . Bei 4% Zinsen, gute Bonität vorraus gesetzt, sinddas 1460 Euro Zinsen im Monat. Das Haus hatte eine große und eine kleine Wohnung. Miete zuletzt waren 1400 Euro im Monat. Also ein ICR von unter 1 ! Vonovias ICR ist 3,8 (Q3 2025)
Während in meinem Beispiel die Miete die Zinsen nicht ganz decken, ist das bei Vonovia so das die Mieten 3,8 mal höher sind als die Zinsen.
Jetzt zur Zinsangst. Angenommen der Besitzer meiner 440.000 Euro Immobilie muss neu festmachen und zahlt ein Jahr später 0,5% Zinsen mehr, dann ist er bei 1650 Euro Zinsen. Übel! Die Miete hat er um 4% (wie Vonovia) erhöht, dann hat er Mieteinnahmen von 1456 (folgende Jahre  15,14 15,74 1637).
Interessant, denn im 4ten Jahr hat er bereits Deckung erreicht und ein ICR von 1!
Im fünten Jahr bereits 1704 Euro Monatsmiete.  Im zehnten Jahr bereits 2072 Euro Miete.
Der Effekt Zinses Zins wird komischerweise NIE und nirgends erwähnt.
So jetzt die anderen Seiten von den aktuellen Zinsen. Das aktuelle Niveau bedeutet das fast kein Neubau stattfindet. Nur deshalb können wir jedes Jahr anständig erhöhen. Bei Neuvermietung oftmals sogar um10%. Die einzige wichtige Bedingung ist das die Immobilien sich in Lagen befindet wo eine hohe Nachfrage herrscht. Das ist bei Vonovia absolut der Fall.
Wir haben bei Vonovia ein LTV von 45,8. Meine Referenz Immobilie hat ein LTV von 100!
Vonovia hat ein Interest Coverage Ratio von 3,8, versus 1 in meinem Beispiel.
Langfristig über einen Zeitraum von 15 Jahren haben wir dazu noch eine Wertsteigerung der Immobilien von geschätzt 100%. Die Abschreibungen von Vonovia waren nur dem Effekt geschuldet das wir plötzlich von 0% Zinsen auf 3,5% Zinsen gestiegen sind. Das bedeutete Druck beim LTV, und auch beim ICR. Aber jetzt ist das anders. Die Immobilienpreise steigen. Neubau ist, dank leichter Inflation deutlich teurer.
Was glaubt Ihr warum fast alle Analysten von Kurszielen deutlich über 30 Euro ausgehen?

33640806  

Der Profi wohnt zur Miete - sagt der "Makler"  

Aus der aktuellen, optimalen Zinssituation, resultiert
https://www.ad-hoc-news.de/boerse/news/ueberblick/...ordhoch/68649962  

Interessant duese Seite. Wir haben also diverse Quellen für die Aktivitäten der Shortseller,  die sich leider alle irgendwie widersprechen. 33519982  

zwei unverbesserlichen schon zigmal erklärt warum der Vergleich mit einer realen Immo im Eigenbesitz nichts taugt mMn. Soll ich damit schon wieder anfangen? Ne sorry, irgendwann wird es müssig.
Auch die 4% Mieterhöhung würd ich nicht endlos fortschreiben, denn der Krug dürfte irgendwann brechen, wenn das BIP Wachstum auch in diesem Jahr wieder wie prognostiziert auf 0,3 % einbricht.
Ist aber eigentlich alles irrelevant, da die Immoaktien sowieso mit der Zinsentwicklung extrem korrelieren und auch da würd ich mir iwann einfach keinen Kopf mehr machen sondern als Privatanleger einfach schauen ob man mit 4-5% Divi happy ist im Jahr.
Sobald mans ist kaufen und liegen lassen und nur genau das erwartet.. die Divi sonst nichts, der Rest wie Wertzuwachs bei ner eigenen Immo ist zum Grossteil stimmungsabhängiger Börsenkurs.
Fällts 10$ und die Divirendite steigt 10% sollte man noch happier sein und zukaufen, wenns fast 20% steigt wie vor paar Wochen ruhig auchmal nen Teil verkaufen, denn die planbare Rendite (Divi) fällt ja dann auch.
Der ganze Rest... Zinsen, Inflation, Krieg, haste nicht gesehen.. ignorieren, schläft sich besser damit.33640888  

Es geht in meinem Beispiel darum Zusammenhänge zu erkennen. Die Gesetze der Marktwirtschaft galten schon in der Steinzeit. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis.
Zinserhöhungen bedeuten weniger Neubau. Das zementiert den Mangel und garantiert den Wert von Wohnungen. Das solch simple Zusammenhänge hier nicht verstanden werden ist einfach unfassbar.
Eigentlich kann ich mir nur vorstellen das es bei Statements von bestimmten Usern nur darum geht schlechte Stimmung zu verbreiten um die eigenen Investments in Puts zu unterstützen.

Und natürlich sind auch die Entwicklungen der Immobilienpreise vergleichbar mit den Immobilienpreisen von privaten Vermietern. Ich bekomme nur gute Preise beim Verkauf meiner Immobilie wenn der Investor damit Profit machen kann. 33641114  

Für alle die sich fürs Vermieten interessieren

https://www.immobilienmanager.de/...dite-risiko-ranking-2026-06032026  

ich habe selten ein so gutes Forum gelesen wie das hier, rein vom Informationsgehalt. Ich halte mich ja relativ zurück, mein letzter Post war glaube das ich damals massiv in KO Calls rein bin. Hälfte mit massiven Gewinn verkauft und der Rest ist jetzt kurz vorm KO , so kanns halt auch laufen.

Aber mal zurück zum Thema, ich bin absolut bei Betongold, man kann vom kleinen aufs Große schließen. Klar kann ich als Privatvermieter (und der bin ich mit unterschiedlichsten Varianten) mich nicht mit einer Vonovia vergleichen, aber im Grunde haben die Markteinflüsse bei mir mehr oder weniger die Gleichen wie bei Vonovia.

Wenn heute jemand aus einer Wohnung bei mir auszieht, vermiete ich die innerhalb von 2 Wochen immer extrem über der alten Miete. (und zwar ohne Investitionen). Solange es schlicht fast unmöglich ist Neuzubauen, perfekt für die die Besitz haben und anbieten können.

Ich habe im übrigen immer zu 100% bzw sogar inkl. der Nebenkosten finanziert und Tilge. Das würde mich mal interessieren warum Betongold das nicht so macht, warum nur 80 und ohne Tilgung?

Aber mal was anderes, in keiner Rechnung hier ist die Abschreibung mit eingerechnet oder habe ich da was übersehen? Höhere Zinslast , drückt die Steuerlast auch das wird gar nicht bei dem Zinsgespenst beachtet hier. Zinslast geringer= höhere Steuerlast= Steuerlastvermeidung= Investition= ist gleich höhere Miete und so weiter

Am Ende kam man es einfach zusammenfassen, erst wenn es eine Überangebot an Wohnung und sinkender NAchfrage gibt fange ich an mein invest hier zu überdenken. Egal ob nun Inflation ü 4 oder u 2. Der Faktor Iran wird vorbei gehen, dann suchen sich Israel und die USA das nächste Land wo sie mit Bomben, Freiheit und "unsere" Demokratie bringen. DAs wird sich abnutzen. Der Rubel muss rollen wie man so schön sagt. Apropos Rubel, Redet noch wer von der Ukraine eigentlich?  

NEW YORK (dpa-AFX Analyser) - Die US-Bank JPMorgan hat Vonovia mit einem Kursziel von 36 Euro auf "Overweight" belassen. Eine eigene Umfrage vor den Jahreszahlen am 19. März habe ergeben, dass der Fokus beim Immobilienkonzern auf neuen Finanzkennziffern und der Verschuldung liege, schrieb Neil Green in seinem am Freitag vorliegenden Ausblick. Dass die Aktie seit Ende Februar ihre bis dahin aufgelaufenen Jahresgewinne abgegeben habe und nun mit einem Abschlag gehandelt werde, belege ihre anhaltende Sensibilität für das Zinsumfeld. Mit Blick auf die Unternehmensziele bleibe ein hohes Maß an Unsicherheit./rob/gl/ag Veröffentlichung der Original-Studie: 12.03.2026 / 22:07 / GMT Erstmalige Weitergabe der Original-Studie: 13.03.2026 / 00:15 / GMT Hinweis: Informationen zur Offenlegungspflicht bei Interessenkonflikten im Sinne von § 85 Abs. 1 WpHG, Art. 20 VO (EU) 596/2014 für das genannte Analysten-Haus finden Sie unter http://web.dpa-afx.de/offenlegungspflicht/offenlegungs_pflicht.html.  

LTV von 80 bescherte mir bessere Konditionen. Habe damals 5 und 10 Jahre Laufzeit gewählt.
Ein Kumpel von mir, mit einer gleichen Ausgangssituation hatte 100%  gewählt und hat unterm Strich mehr gewonnen. Steuerlich hat eine 100% Finanzierung ebenfalls Vorteile.
Auf Tilgung habe ich verzichtet, da ich damals schon gesehen habe wie stark sich Häuser entwickelt haben, die in den 70 igern gebaut wurden.  Beim Verkauf habe ich dann getilgt. Ein Drittel ging an die Bank und der Rest wird langsam in Vonovia investiert.
Die Rendite ist vermutlich etwas höher wenn man selbst baut, kauft und vermietet. Das Risiko ist, bei schlechten Timing ebenfalls höher. Stress mit Mietern ebenfalls. Ausserdem ist man nicht liquide.

Aber warum zockst Du mit Optionsscheine und dann noch KOs? Auch gerade die KOs tragen zu den absurden Kursbewegungen bei. Max Pain kennst Du? Ich habe das auch früher gemacht. Unterm Strich aber nur Nerven verloren.  33641635  

der Unterschied war damals gar nicht so groß vom Zins her. Meine devise war immer kein eigenes Geld  in Häuser die ich nicht selber nutze.
Durch LTV 80 musst du ja 20 + NK an EK investieren.
Die Frage wäre also macht es nicht mehr sinn das 100%+NK mitzufinanzieren und die damit freien EK in z.B. Vonovia zu packen bei 4-5 % Divi. (Oder nen ETF der das Bietet) plus den Steuervorteil 25% Abgeltung , Mieteinahmen Steuer meist höher, und du reduzierst die Steuer um den Eigenfinanzierten Teil halt eben nicht.

Aber gut kann man sicher ewig rumlamentieren (ermüdet dann sicher hier auch)

Die KO´s hatte ich damals erklärt warum. Der Plan war die Calls zu verkaufen , kurz vor den Zahlen, da bis dahin meist ein Anstieg der Aktie zu verzeichnen ist. Der Gewinn da draus sollte dann am EX-DIVI Tag in die Aktie fließen, dadurch hätte ich die quasi umsonst gehabt. Der erste Teil ging auch auf, denn ich hatte ein massives up. Dann weil mir das zu schnell ging die hälfte verkauft. Extrem guter Gewinn  den ich in 10 Jahren mit Vonoviaaktien nicht machen würde. Sei es drum die andere Hälfte ist natürlich in die Knie gegangen jetzt und der Plan ging nicht auf. Ich rechne eher mit nem Totalausfall. KO liegt bei 23,20 € glaube. sollten wir bis vor den Zahlen wieder auf 25,50 € gehen und ich geh nicht KO, hab ich auch dann wieder nen sehr ordentlichen Gewinn.
Würde ich jetzt niemanden zum nachmachen empfehlen. Die Spanne ist also 2 € zwischen Totalverlust und etwa 40 % plus .  

ich hoffe nächste Woche nach den Zahlen auf die gleiche Reaktion , wie gesten und heute bei Zalando. Der Laden ist viel zu billig gewesen - Zalando - und jeder redet ihn schlecht - bis auf die Analysten. Ähnlich hier. Die Analysten sehen alle deutlich höhere Kursziele. Der Laden - Vonovia - ist viel zu billig.
Trotzdem wird hier mit viel Skepsis hingeschaut und der Kurs nicht nachvollziehbar nach unten geprügelt. Ich bin näcgste Woche gespannt.