Es wird mit aller Gewalt ein Haar in der Suppe gesucht.
Fakt ist normalerweise kalkuliert man mit 80% Verschuldungsgrad. Kein normaler Mensch würde 60% Cash hinterlegen um ein ltv von 40 zu erreichen. Es muss hier doch andere Investoren geben die ebenfalls vermieten?

Schaut mal was andere Immobilien Konzerne haben.
Googelt mal  "cbre group ltv aktie".
Und auch mal den Chart.

Nein der Hauptgrund bleibt das untätige Management.  Shortseller haben hier ein leichtes Spiel 33565578  

Man kann Mediale Behauptungen hier
zitieren, man kann Finanzexperten, Professoren  auch um Meinung fragen, die alle KursKurven mit 200,100 und 50
"Schwellen" technisch sog. "Investoren" auf den Arm nehmen...
Heute sieht jeder blind/naiver: bis 8:58
Uhr geht der Kurs dem Himmel empor,
Um 9:00 sackt von 24,475 auf 24,12€ und tiefer.
Ich nenne das legale Verknüpfung von Betrug. Es ist m M. nur die ich so oft schon zitiert hatte. Man sieht es auch an den Mengen gehandelten "Paketen" die über die Bühne gehen. Genau davor zu Kurs Fall..
Ich warte auf HV, nicht nur auf Divi, ich will mein Dampf dort Ablassen als 45 ,Jahre Dauermieter. V.Gl.
seeblitz1 33565637  

EURUSD 1,1932
EZB wann reagiert?  

der Dollar wird weiter fallen und wird nicht aufzuhalten sein:
- hohe Neuverschuldung der USA
- Refinanzierung von 1/3 aller Schulden in 2026 der USA
- debasement/Diversifizierung von US Titeln (Anleihen/Aktien)
- Donnie und seine Truppe...

sehe hier noch die 1.25 im Sommer.

ist nicht die Stärke des Euros sondern die Schwäche des Dollars sprich der Amerikanischen Politik/Wirtschaft.33565908  

Richtig,  und genau das ist das Problem hier. Einfache Zusammenhänge werden nicht erkannt oder ignoriert.  Der schwache Dollar, Yen macht unsere Exporte teuer. Natürlich werden Importe günstiger und natürlich wird die Inflation deutlich zurück gehen.  Will sich die EZB dafür feiern lassen?

Im Grunde kann uns als Vonovia Aktionär das mittelfristig egal sein.  Das knappe Gut " Wohnraum " wird noch knapper da kaum gebaut wird.  Vonovia kann nachverdichten und das bringt Kostenvorteile.
33565908  

Was passiert, wenn ein Privater seine zu 80 % kreditfinanzierte Immobilie verkaufen muss, weil er Probleme bekommen hat (arbeitslos, Scheidung, Unfall, ...)? Er verkauft die Immo und ist (wahrscheinlich) schuldenfrei.

Was passiert, wenn Vonovia ein paar Hundertausend ihrer zu 45,7 % fremdfinanzierten Immobilien verkaufen muss, weil das Unternehmen Probleme bekommen hat (die Initiative der Linke geht wider Erwarten doch durch; Weidel wird Kanzlerin und beschließt das Wahlprogramm der AfD BW sei für ganz .de gut, daraufhin wollen die anderen EU-Staaten auch nur noch inländische Produkte kaufen, .de exportiert nur noch die Hälfte, Massenarbeitslosigkeit, Rückstände bei den Mieten)? VNA kann die Immos nur zu deutlich niedrigeren Preisen verkaufen, da das große Angebot die Preise drückt. Außerdem hat kaum noch wer genug Kapital. Und wenn, dann investiert er/sie es lieber woanders. VNA geht pleite.

Das nennt man systemisches Risiko. Es trifft VNA aber Private nicht. Daher kann VNA sich nicht so hemmungslos verschulden wie Private. Ähnlich wie bei den Banken braucht es Sicherheitspuffer. Die helfen bei geringeren Krisen, als den oben angeführten. Die sind - zugegeben - sehr drastisch. Aber so ist das nun mal, wenn man etwas verdeutlichen will. Dann wird man eher verstanden.  

Bei VNA spiegelt sich der relative Stabilitätsvorteil von Wohnportfolios im Rating nicht immer eindeutig wider, da Agenturen wie S&P oder Moody's zusätzliche Faktoren priorisieren.   https://quininvestment.com/...mmobilie-vs-wohnimmobilie-unterschiede/ Trotz niedrigerer Leerstandsrisiken drücken hohe absolute Verschuldungsniveaus und operative Hebel die Ratings.

Bewertung bei VNA
VNA hat ein LTV von ca. 45,7 % (Stand 1. 10. 2025), was für Wohnportfolios solide ist, erhält aber nur BBB oder vergleichbare Ratings – schlechter als erwartet –, weil die Nettoverschuldung (Debt/EBITDA >5x) und Refinanzierungsrisiken (große Bondvolumen) überwiegen.  Gewerbe-REITs mit ähnlichem LTV werden noch strenger bewertet (z. B. BB+), doch VNA leidet unter Skaleneffekten und politischen Risiken (Mietendeckel).  https://klardenker.kpmg.de/financialservices-hub/...stitute-beachten/

Warum keine LTV-Entspannung?
Ratings berücksichtigen nicht nur LTV, sondern ganzheitlich:
- **Debt Service Coverage (DSCR)**: Bei VNA knapp über 1,5x; Schwankungen durch Regulierung (Mietpreisbremse) mindern Puffer.
- **Zinsdeckungsgrad (ICR)**: Variabel verzins te Schulden machen empfindlich für EZB-Zinssprünge.
- **Makroexposition**: Über 500.000 Einheiten erhöhen systemisches Risiko, anders als diversifizierte Gewerbeportfolios.
https://fondsforum.de/blog/blog-einzelansicht/...cht-mehr-zeitgemaess

Rating-Faktoren im Vergleich
siehe Tabelle

VNA könnte theoretisch höheres LTV (bis 65%) vertragen, doch Ratings fordern Konservativität für Refinanzierungssicherheit.
https://fondsforum.de/blog/blog-einzelansicht/...cht-mehr-zeitgemaess

Kurz und gut: VNA ist auf dem richtigen Weg. Aber wann es sich auszuzahlen beginnt, ist nicht klar. Vielleicht ab Mitte März. Länger als 3 - 5 Jahre wird es nicht dauern. Ceteris paribus.  

Die Kernmaßnahme mit dem höchsten Impact – die signifikante Senkung des Adjusted Net Debt/EBITDA unter 10x – lässt sich bei Vonovia tatsächlich nur langfristig umsetzen, da sie massive Cash-Generierung über Jahre erfordert.

## Langfristige Natur des Debt-Reduktionspfads
Portfolio-Verkäufe (Recurring Sales) und EBITDA-Wachstum wirken verzögert: Selbst bei 1-2 Mrd. € jährlichen Verkäufen und +6-8% EBITDA-Zuwachs pro Jahr dauert es 3-5 Jahre, um von aktuell ca. 14x auf unter 10x zu kommen.  https://www.boerse-express.com/news/articles/...ating-gerettet-843795 Kurzfristig stabilisieren nur Refinanzierungen das Rating (z. B. BBB+ Fitch Outlook stabil).

## Kurzfristige Alternativen (hoher Impact)
- **Zinsmanagement optimieren**: ICR auf >2,5x heben durch weitere Fixed-Rate-Swaps – sofortiger Puffer gegen Zinsrisiken.
- **Non-Rental beschleunigen**: Value-Add-Segment (Modernisierungen) auf 20% EBITDA-Anteil in 2026 pushen für Diversifikation.
- **Liquiditätsreserven**: Cash zu 3-4 Mrd. € aufstocken via Asset Sales, ohne Kerngeschäft zu schwächen.

## Impact-Timeline
Siehe Tabelle, Quellen:
https://www.boerse-express.com/news/articles/...ating-gerettet-843795
https://www.fitchratings.com/research/...gs-outlook-stable-20-11-2025
https://www.vonovia.com/presse/pressemitteilungen/...ie-vor-der-krise

Ratingagenturen belohnen kurzfristig operative Stabilität, langfristig Leverage-Reduktion – Vonovia sollte daher HYBRIDE Schritte priorisieren. Also von "allem" ein bisschen.  

Ohne Perplexity hätte ich das nie (so schnell) hinbekommen. Die KI macht aber auch Fehler. Z. B. bei der Tabelle von "LTV reloaded 2". Dort wird der EBITDA-Multiplikator (= Adjusted Net Debt/EBITDA) mit 5-7x angegeben. Richtig ist (war per Q3/2025) 14x  

Copy/paste, eine Menge Zeugs. Sehe aber kaum eigende Gedanken. Ich denke mal Du hast keine Erfahrungen als Vermieter.)Meine erste Immobilie. 1990,200.000 DM (100.000 Euro) gekauft. Finanzierung 80%. Tilgung NULL. Miete im ersten Jahr 800 DM/Monat 10.000 DM Jahr
Debt /Ebitda 160.000/10000=16 . Damals 8% Zinsen =12800 DM
Nach 4 Jahren  bereits 12000 DM im Jahr Miete,also Break eaven
In 2022 habe ich das Dink für 400.000 Euro verkauft, also 800.000 DM!
Die Zinsen in 2022 waren bei 4%, also  6400 Euro. Die Miete bei 12000 Euro
Bei einem netdebt/ebitda unter 10 für eine Wohnung von 300.000 Euro müsste man ja über 2000 Euro Monatsmiete haben,
LTV 40% 180.000 Schulden 4% zinsen 7200 im jahr , 24000 Miete im jahr, minus 7200 Zinsen =16800 EBITDA
NETDEBT/EBITDA Ration 180.000/16800=11
Dann würde ich für mein Eigenkapital  von 120.000 Euro NULL Prozent Zinsen bekommen, und der Mieter müsste rund 2100 Euro kalt bekommen.

Vermieter leben von der Inflation.Das Objekt wird teurer. Die Miete wird permanent höher und wir haben langfristig stabile steigende Einnahmen.

Wenn du ein Unternehmer bist der was herstellt, dann ist natürlich entscheiden wie schnell Dich Deine Einnahmen aus dem Risiko bringen.

Eigentlic wollte ich meine Verkaufserlöse hier in Vonovia investieren, weil ich kein Bock mehr auf Mieter habe. Aber diese Ignoranz des Managements lässt mich zweifeln. Gut das ich seit August nichts mehr dazu gekauft habe33566006  

kommt darauf an mit was man das vergleicht.
Vergleicht mans mans wie mit ner Privatperson die mit 10-20% EK ne Immo kauft ists natürlich nicht hoch.
Für mich halt der falsche Vergleich. Mein Vorredner hat das ja alles schon ausgeführt, dafür geb ich ihm erstmal nen Stern, denn soviel Mühe hätte ich mir gar nicht gemacht.
Man kanns auch zb mit US Reits vergleichen.
Die 3 grössten sind lt Suchmaschine Equinix, Prologis und American Tower Corp. Da ist der Verschuldungsgrad vielleicht 6 mal Ebitda oder 4-5 mal Mieteinnahmen.
Kommt halt immer auf den Vergleichswert drauf an.
Für ein pures Immounternehmen find -ich persönlich- die dt LTV Werte hoch, was sie nunmal extrem zinssensitiv macht. Kann auch was gutes sein, wenn die Zinsen dauerhaft wieder fallen werden die auch wieder outperformen.
33565637  

DOW JONES--Aroundtown hat unbefristete Schuldverschreibungen über 750 Millionen Euro begeben. Die Schuldverschreibungen sind mit einem Kupon von 5,125 Prozent versehen, wie das MDAX-Unternehmen weiter mitteilte. Die Emission sei auf eine starke Investorennachfrage gestoßen; das Orderbuch sei fast vierfach überzeichnet gewesen. Den Emissionserlös will der Immobilienkonzern zur Refinanzierung ausstehender unbefristeter Anleihen verwenden.  

EURUSD 1,2041  

Hier https://youtu.be/tPzm6jD0_F8?si=ja_moF4apkbHZKxc&t=540 auf Start klicken. Dann sieht man sofort den Chart für die Immo-Branche ganz rechts oben. Immos sind einfach nicht in.

In meinen letzten Postings (LTV reloaded) habe ich einfach versucht, einige wesentliche Aspekte des gängigen Narrativs zu beleuchten. Aber natürlich glaube ich, dass es (eines hoffentlich nicht allzu fernen Tages) für VNA wieder aufwärts gehen wird. Bei sehr begrenztem Downside-Risko, wie der gerade erwähnte Chart nahe legt (wie ich glaube). Für Investoren, die Zeit haben (3 - 5 Jahre) scheint mir das sehr sicher zu sein.

Wie das (ganze) verlinkte Video zeigt, ändern sich Narrative am Finanzmarkt nämlich. Auch gerade jetzt.  

Bauwirtschaft steht vor einer Trendwende – und damit auch der stockende Wohnungsbau, der zu steigenden Mieten in den Städten beigetragen hat. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt.

Laut der Studie wird das Bauvolumen in Deutschland 2026 erstmals seit fünf Jahren wieder real wachsen – um 1,7 Prozent. Für 2027 wird ein Anstieg um 3,4 Prozent prognostiziert. Haupttreiber ist der öffentliche Bau, der von Milliardeninvestitionen der Regierung in Straßen und Brücken profitiert, während der private Bau von Büro- und Fabrikgebäuden angesichts des Konjunkturabschwungs weiterhin schwach bleibt.

Lichtblick für den angespannten Wohnungsmarkt

„Der Tiefpunkt im Bauzyklus scheint überschritten zu sein“, schreibt Studienautorin Laura Pagenhardt. Die Erholung wird vor allem durch die Stabilisierung der Baupreise und Zinsen sowie durch Investitionen aus Sonderfonds für Infrastruktur und Klimaneutralität getragen. Das DIW rechnet in diesem Jahr mit einem Wachstum des Bauvolumens im öffentlichen Tiefbau um fast ein Zehntel.

Auch der Wohnungsbau zieht nach Jahren der Krise wieder an. Das DIW rechnet für 2026 mit einem Anstieg des Bauvolumens um 2,4 Prozent, gefolgt von einem starken Zuwachs von 6,1 Prozent im Jahr 2027. Das Bauvolumen umfasst sowohl Neubauinvestitionen als auch Instandsetzungen.

Nach dem Ukraine-Krieg geriet die Bauwirtschaft aufgrund stark gestiegener Zinsen und Kosten in eine Krise. Private Bauherren konnten sich ihre eigenen Häuser nicht mehr leisten, und Investoren verschoben ihre Bauvorhaben. Dies erhöhte den Druck auf die Wohnungsmärkte, insbesondere in den Städten, wo die Mieten Ende 2025 um mehr als vier Prozent stiegen – doppelt so schnell wie die Inflationsrate. Eine gesteigerte Bautätigkeit erleichtert in der Regel die Wohnungssuche.

Die Krise im Bausektor, die seit dem Ende des Immobilienbooms 2022 anhält, ist einer der Gründe für die wirtschaftliche Stagnation in Deutschland. Eine Erholung im Baugewerbe würde die Wirtschaft daher ankurbeln. Laut DIW wird das Bauvolumen 2027 voraussichtlich erstmals die Marke von 600 Milliarden Euro überschreiten und damit fast ein Achtel der deutschen Wirtschaftsleistung ausmachen.

Risiko steigender Preise

Das DIW sieht jedoch die Gefahr, dass milliardenschwere staatliche Subventionen zu „unangemessenen Preiserhöhungen“ im Baugewerbe führen könnten. „Wenn die zahlreichen Investitionen hochspezialisierte Bauunternehmen an ihre Kapazitätsgrenzen bringen, könnte dies die Preissteigerungen erneut anheizen und die Dynamik bremsen“, so Studienmitautor Martin Gornig. Um zu verhindern, dass die öffentlichen Investitionen durch steigende Preise aufgezehrt werden, muss die zuletzt rückläufige Produktivität im Baugewerbe dringend gesteigert werden, beispielsweise durch Initiativen von Politik und Wirtschaft. Er plädiert für eine Taskforce zur Koordinierung der öffentlichen Investitionen.  

Anders kann ich es mir nicht erklären  

Das deutsche Wirtschaftsministerium senkt die Wachstumsprognose für 2026 auf 1,0 Prozent von zuvor 1,3 Prozent und für 2027 auf 1,3 Prozent von 1,4 Prozent. Fiskalische Stimuli sollen zwei Drittel des für dieses Jahr erwarteten deutschen Wachstums antreiben.  

Dafür dürfen wir uns bei den Grünen bedanken, allen voran beim ehemaligen WirtschaftsZERSTÖRUNGSminister, der mit einer offen gegen Deutschland und seine Bürger gerichteten Energiepolitik die Büchse der Pandora aufgestoßen hat. Heizungsgesetz, CO2-Steuer und deren ab Januar  2025 geplante Erhöhung um 20%, inklusive Belastungen auf sämtliche Importe, haben eine Kettenreaktion ausgelöst, deren Folgen Wirtschaft und Bevölkerung gleichermaßen treffen. Dieses ideologisch motivierte Zerstörungswerk rückgängig zu machen, wird extrem schwierig, wenn es überhaupt noch möglich sein wird... Also die Frau Reichert hat einfach Pech gehabt, und die Wirtschaft in einem desolaten Zustand bekommen. Und was macht der Philosoph und Kinderbuchautor gerade? Ach ja, er genießt das Leben in Kalifornien und dieses mal darf er den Gastdozenten spielen. So ist das, wenn 17% der gewählten Politiker bestimmen durften was die Mehrheit (über 80%) zu tun hat. 33568849  

"Experten gehen davon aus, dass Vonovia SE-Anleger im laufenden Jahr mit einer Dividende in Höhe von 1,35 EUR rechnen können."

Quelle:
https://www.finanzen.net/nachricht/aktien/...gung-28-01-2026-11201194

@Berliner: Zusammenhang mit VNA? Oder nur auskot*en?  

Microsoft, Google, SAP zwischen -2 und -17%. Selbst Gold und Silber sinken. Bei den beiden Edelmetallen ist das Minus zum Vortag noch moderat. Aber zur Tagesspitze hat Silber in der letzten Stunde auch ca. 8% verloren. S. https://finance.yahoo.com/quote/SI%3DF/

Der Anstieg von VNA kommt zum von mir prognostizierten Zeitpunkt. Ich verweise auf mein Posting vom 27.1. um 11:41 (kein einziger Stern!):

"FOMO (fear of missing out) treibt die meisten in die MAG7, Silber, Gold ... Erst wenn es dort kracht, wird sich viel ändern. ... Üblicherweise geht es sehr schnell runter mit den Kursen, wenn es kracht."

Freilich wird es nicht ohne Unterbrechung so weitergehen. Aber der Zusammenhang ist klar. Raus aus dem Risiko! Wenn nicht heute, dann morgen.  

Dein Beitrag zum Thema LTV war keinesfalls ausgelegt um User hier zu einem Invest zu motivieren.
Ausserdem war er irreführend und verwirrend. Du hast so gar von einem systematischen Risiko gesprochen für die Kreditgeber. Vonovias Anleihen werden in vielen Mörkten platziert. Es besteht kein Risiko für irgendeine Bank.
Vonovia wird vermutlich im Q4 das LTV knapp unter 45 bringen. Wenn man sein eigenes Hirn einschaltet statt eine KI zu benutzen dann erkennt man auch sehr schnell das ein noch niedrigeres LTV Nachteile mit sich bringt. Ich habe ein hohes LTV als Hebel bezeichnet. Aber die Instis legen wert auf Zahlen wie Eigenkapitalrendite.
Ausserdem wird das LTV ganz alleine besser werden. Die Preise für Immobilien sind im Aufwind.Vonovia passt auch defensiv die Bewertungen ihrer Bestände an. Im Grunde ist das überfällig und wird hoffentlich in 2026 passieren.
Ein kleiner Blick in die Analystenpräsentation vom Q3 reicht um das Potential zu erahnen

33571607  

neutrale und objektive Antwort auf #11242 ;-)

33570627  

Seite 19, Einnahmen durch den Verkauf, Reduzierung beim Fair Value  

Als Long-Investor sollte man die Vonovia-Aktie anders betrachten und sich nicht ständig über den ‚niedrigen‘ Kurs aufregen. Es war eine sehr gute Gelegenheit und ist es eigentlich immer noch, die Aktie über viele Monate hinweg zu einem sehr günstigen Preis zu kaufen.

Wenn die Dividende bei 1,35€ liegt und im nächsten Jahr sogar noch höher ausfällt, dann ist doch alles in Ordnung,

Oder siehst du das anders?  

BGH-Urteil: Horrende Aufschläge bei Untervermietung verboten

KARLSRUHE (dpa-AFX) - Wer eine Wohnung untervermietet, darf damit nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keinen Gewinn erzielen. Der achte Zivilsenat stärkt mit der Entscheidung den Mieterschutz und schiebt einer gängigen Praxis gerade in angespannten Wohnungsmärkten einen Riegel vor.

Menschen würden damit vor überhöhten Untermieten geschützt, sagte der Vorsitzende Ralph Bünger in Karlsruhe. Bislang war die für Vermieter, Mieter und Untermieter gleichermaßen relevante Frage höchstrichterlich ungeklärt.

Eine Untervermietung solle einem Mieter ermöglichen, die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse halten zu können - etwa bei einem Auslandsaufenthalt. Die Untermiete dürfe die Aufwendungen in Bezug auf die Wohnung decken, entschied der Senat. "Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen." (Az. VIII ZR 228/23)

"Untervermietung ist kein Geschäftsmodell"

Im konkreten Fall aus Berlin hatte eine Vermieterin einem Mieter gekündigt, weil er die Wohnung gewinnbringend untervermietet habe. Der heute 43-Jährige verlangte demnach 962 Euro monatlich für eine 65 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung, für die erst selbst anfangs 460 Euro zahlte.
https://www.ariva.de/aktien/vonovia-se-aktie/news/...mietung-11888301