Anleihen: Wie Immobilieninvestoren den Risiken im Euroraum trotzen
Frankfurt (www.anleihencheck.de) - Die europäische Wirtschaft wächst besser als der erwartete Trend, dennoch sollten sich die Anleger vor steigenden Anleiherenditen und der rasanten Entwicklung an einigen Märkten hüten, so Vivienne Bolla, Analyst, Real Estate Investment Strategy and Research bei Aviva Investors.
In Europa nähere sich die Wirtschaft einem Wendepunkt. Am 14. Juni habe die Europäische Zentralbank (EZB) angekündigt, ihr Programm zur quantitativen Lockerung im Dezember 2018 auslaufen zu lassen und damit eine dreijährige Periode zu beenden, in der die Bank umfangreiche geldpolitische Impulse zur Ankurbelung des weltweiten Wachstums ausgelöst habe.
Der Beschluss der EZB spiegele den wirtschaftlichen Aufschwung im gesamten Euroraum wider. Während das Wachstum im 1. Quartal auf 0,4 Prozent gefallen sei - eine Konjunkturverlangsamung, die laut Analysten auf den strengen Winter und Streiks in Frankreich und Deutschland zurückzuführen sei - würden alle Frühindikatoren auf ein anhaltendes Wachstum im weiteren Jahresverlauf hindeuten. Im März dieses Jahres habe die Arbeitslosenquote im Euroraum bei 8,5 Prozent und damit auf dem niedrigsten Stand seit Dezember 2008 gelegen.
Trotz der besseren Beschäftigungslage bleibe die Inflation niedrig. Die Gesamtinflation habe sich im April auf 1,2 Prozent verlangsamt und damit unter dem EZB-Ziel von 2 Prozent gelegen, während die Kerninflation 0,7 Prozent betragen habe. Aufgrund der nach wie vor schwachen Konjunkturerholung in Europa habe die EZB klare politische Vorgaben gemacht und beabsichtige, die Zinssätze trotz der Einstellung der quantitativen Lockerung bis zum nächsten Jahr auf einem Rekordtief zu halten.
Die starke Nachfrage, gepaart mit einem begrenzten Angebot, führe zu einem beschleunigten Mietanstieg für Büroflächen in erstklassiger Lage. In den ersten drei Monaten des Jahres 2018 sei die Leerstandsquote im Segment der Büroflächen in erstklassiger Lage in den EU-15-Staaten (ohne Großbritannien) auf Vorkrisenniveau gesunken, während die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um 5,4 Prozent gestiegen seien. Angesichts der günstigen relativen Preise und der sich erholenden Fundamentaldaten bleibe die Nachfrage der Anleger groß.
Die stabilen Konsumausgaben würden den europäischen Einzelhandel beflügeln. Die jährlichen Mietwachstumsraten in diesem Segment hätten sich jedoch verlangsamt und das Transaktionsvolumen sei im Vergleich zum Vorjahr im 1. Quartal sogar um 9 Prozent zurückgegangen. Die Rendite bei Einzelhandelsobjekten in erstklassiger Lage liege nun bei einem Rekordtief von 3,3 Prozent.
Der Rückgang des von IHS Markit erhobenen Einkaufsmanagerindex im Euroraum, der im April auf ein 13-Monatstief gefallen sei, könnte jedoch auf rückläufige Exporte hindeuten, die sich in den kommenden Monaten auf den Industriesektor auswirken könnten. Ausschlaggebend für diese Entwicklungen seien laut IHS Markit die Auswirkungen der Streiks und des strengen Winters, die Ungewissheit rund um den Brexit sowie die Gefahr eines globalen Handelskriegs, der die Exporte langfristig belasten dürfte.
Der Rückzug der EZB aus den Anleihemärkten könnte zu einem Anstieg der Renditen führen und die relative Attraktivität von Immobilien untergraben, obwohl dies nicht unser Hauptszenario ist, so die Experten von Aviva Investors. Da die EZB bereit sei, an niedrigen Zinssätzen festzuhalten - der Bank zufolge sei eine Zinserhöhung vor Herbst 2019 unwahrscheinlich - dürften die Renditen nur allmählich anziehen. Immobilien dürften 2018 und 2019 entsprechend den Anleihen neu bewertet werden, wobei in den meisten Märkten eine bescheidene Erhöhung von etwa 5 Basispunkten zu erwarten sei.
Eine größere Gefahr stelle die Entwicklungspipeline dar, deren Zunahme in einigen mitteleuropäischen Märkten problematisch geworden sei. Nach einer längeren Flaute infolge der Finanzkrise nehme die Anzahl der Bauprojekte in einigen mitteleuropäischen Städten wie Budapest, Prag und Warschau rasant zu. Diese Städte könnten Schwierigkeiten haben, Abnehmer für die zusätzlichen Flächen zu finden. In Budapest würden 500.000 Quadratmeter Bürofläche gebaut, die den aktuellen Bestand von 3,4 Millionen Quadratmetern ergänzen würden.
Die Anleger sollten einen ertragsorientierten Investmentansatz wählen, um die Risiken zu vermindern, die mit dem sich nähernden Ende des Zyklus einhergehen. Wir empfehlen einen Fokus auf die Verbesserung oder Förderung der Erträge, so die Experten von Aviva Investors. Zu diesem Zweck suchen wir nach Objekten an erstklassigen Standorten, die wir aktiv verwalten, neu positionieren und weiterentwickeln, so die Experten von Aviva Investors. Die Experten seien überzeugt, dass Büroflächen im Zentrum von Paris, erstklassige Einzelhandelsobjekte in Dublin und Gewerbeimmobilien in Antwerpen in den nächsten fünf Jahren zu den Top-Performern ihres Sektors gehören würden.
Anleihen würden wahrscheinlich höhere risikobereinigte Renditen als Aktien bieten, da sie die Investoren vor den Auswirkungen erwarteter Kapitalrückgänge schützen würden. Es sollte betont werden, dass heute zwar nur wenige Märkte auf risikobereinigter Basis günstig erscheinen, die relativen Preise von Immobilien in einem historischen Kontext betrachtet jedoch attraktiv bleiben, wobei die Risikoprämie noch immer ziemlich hoch ist, so die Experten von Aviva Investors.
Längerfristigen Anlegern empfehlen wir, thematische Strategien zu wählen, die einen antizyklischen Charakter aufweisen, so die Experten von Aviva Investors. Geduldigen Anlegern sollten sich in den nächsten Jahren Chancen bieten, wenn sie sich auf strukturelle Nachfragetreiber konzentrieren würden. Dazu würden unter anderem das anhaltende Wachstum des E-Commerce zählen, das die zentral gelegenen Logistikzentren begünstige, sowie die alternde Bevölkerung, die die Nachfrage nach Wohnraum für Rentner ankurbele. (14.08.2018/alc/a/a)
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