Augsburg (www.anleihencheck.de) - Cosmin Filker und Marcel Goldmann, Analysten der GBC AG, nehmen die Anleihe (ISIN DE000A19XLE6 / WKN A19XLE) der German Real Estate Capital S.A. unter die Lupe.

Die German Real Estate Capital S.A. sei die Emittentin einer im Jahr 2018 begebenen Schuldverschreibung mit einem ausstehenden Volumen von 16,82 Mio. EUR zum 31.12.2025. Die eingeworbenen Mittel seien an die German Real Estate Immobilien GmbH weitergeleitet worden. Diese habe die erhaltenen Mittel wiederum zur Zeichnung von Schuldverschreibungen oder Genussrechten von Objektgesellschaften verwendet. In diesen Objektgesellschaften befänden sich Immobilien, die dem Investitionsfokus "Wohnimmobilien in B- und C-Standorten in Ost- und Süddeutschland" folgen würden.

Die Konditionen des "German Real Estate ETP" (Exchange Traded Product) seien im Rahmen einer zweiten Gläubigerversammlung im Dezember 2024 (Annahmequote: > 90%) angepasst worden. Neben der Anhebung des Kupons von 3,00% auf 5,15% sei insbesondere die Neufassung der Kündigungsrechte hervorzuheben. Demnach sei eine Kündigung erstmals ab dem 01.02.2028 mit einer Kündigungsfrist von 18 Monaten möglich. Bis zur Gläubigerversammlung seien ordentliche Kündigungen erstmals zum 31.12.2024 wirksam gewesen. Von diesem Recht hätten die Anleihegläubiger Gebrauch gemacht, das gekündigte Volumen habe sich auf insgesamt 10,80 Mio. EUR belaufen, was zum damaligen Zeitpunkt 64,2% des ausstehenden Anleihevolumens entsprochen habe. Da geplante Immobilienveräußerungen aufgrund der schwierigen Marktlage nicht wie vorgesehen hätten umgesetzt werden können, sei eine Gläubigerversammlung mit den dargestellten Konditionsänderungen erfolgreich durchgeführt worden. Insbesondere die Verschiebung des ordentlichen Kündigungszeitpunkts gewähre der Emittentin eine hohe finanzielle Flexibilität.

In den Objektgesellschaften seien insgesamt 24 Immobilienobjekte enthalten, aufgeteilt in ein Handels- und ein Bestandsportfolio. Im Handelsportfolio seien 15 Projekte enthalten, die planmäßig bis zum Jahr 2029 veräußert werden sollten. Hierbei handle es sich um eine Mischung aus fertiggestellten Objekten, Neubauprojekten und Denkmalimmobilien, für die eine Sanierung noch ausstehe. Nach Informationen der Analysten dürfte sich der Gesamterlös auf 110,5 Mio. EUR belaufen, der entsprechend dem geplanten Verkaufszeitpunkt über die nächsten Jahre sukzessive realisiert werden könnte. Das Bestandsportfolio umfasse neun Objekte mit einer vermietbaren Fläche von über 8.000 m² und einer jährlichen Miete von nahezu 700.000 EUR. Bezogen auf die zum Teil gutachterlich ermittelten Verkehrswerte ergebe sich eine Soll-Mietrendite von durchschnittlich 5,1%.

Um die Attraktivität des Wertpapiers zu ermitteln, hätten die Analysten im Rahmen einer "Quasi-Konsolidierung" der Objektgesellschaften Prognosen für den Zeitraum 2026-2029 erstellt, womit der Zeitraum bis zur erstmals möglichen Kündigung des ETP abgedeckt werde. Daraus hätten die Analysten Bonitätskennzahlen abgeleitet und diese einem Marktvergleich unterzogen. Hierzu hätten sie 67 notierte Anleihen mittelständischer Emittenten herangezogen. Die Bonitätskennzahlen der German Real Estate lägen teilweise unterhalb und teilweise oberhalb des Markt-Medians. Der Anleihekurs des German Real Estate ETP liege jedoch mit 39,8% deutlich unterhalb des Markt-Medians.

Unter Einbeziehung der Bonitätskennzahlen zeige sich, dass das German Real Estate ETP vom Kapitalmarkt überdurchschnittlich stark abgestraft worden sei. Demnach werde am Kapitalmarkt nach der Restrukturierung der Anleihe ein höheres Ausfallrisiko eingepreist. Auf Basis des daraus resultierenden Effektivzinses sowie der weitgehend marktgerechten Bonitätskennzahlen stufen Cosmin Filker und Marcel Goldmann, Analysten der GBC AG, die Anleihe der German Real Estate als überdurchschnittlich attraktiv ein. Diese Bewertung würden die Analysten aus einer Regressionsanalyse ableiten. (Analyse vom 19.02.2026)

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