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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 7,00%-Insofinance-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" bewertet
22.11.18 10:30
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 7,00%-Anleihe (ISIN DE000A2GSD35 / WKN A2GSD3) der Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.
Insofinance sei im Dezember 2016 als Joint-Venture zwischen der GCI Management Consulting GmbH und der Comindo-Gruppe gegründet worden. Das Unternehmen sei als Bestandshalter für Immobilien im Bereich "Light Industrial Real Estate" tätig. Spezialisiert habe sich das Unternehmen auf den Bereich "Sale & Lease Back". Die Insofinance verfolge das Ziel, ein Immobilienportfolio von mehreren nachhaltig vermieteten Gewerbeimmobilien mit überdurchschnittlicher Rentabilität und überschaubaren Risiken aufzubauen.
Die GCI Management Consulting GmbH sei eine etablierte Management-Beratungsgesellschaft mit industriellem Hintergrund. Mit den in Verbindung stehenden Anleiheemittenten MS Spaichingen GmbH und Beno Holding AG sei im Fremdkapitalmarkt bereits ein positiver Track Record aufgebaut worden. GCI Management bringe in das Joint Venture das bereits bei der Beno Immobilien nachhaltig bewährte Geschäftsmodell für Kriterien basierte Immobilieninvestitionen im Bereich "Light Industrial Real Estate" ein. Der Erfolg beruhe insbesondere auf drei Qualitätskriterien: Hohe Mieterbonität, einwandfreier Objektzustand sowie uneingeschränkte Nachnutzungsmöglichkeit.
Die Comindo-Gruppe sei ein auf die Bearbeitung problembehafteter Gewerbekredite spezialisierter Dienstleister. Die Comindo-Gruppe beabsichtige, im Rahmen des Insofinance-Joint-Ventures das Immobilien-Bestandsgeschäft auszubauen. Hierzu werde der eigene Zugang zu Immobilien aus Insolvenzverfahren eingebracht, der neben dem Erwerb von Immobilien aus Sale & Lease-Back-Transaktionen und Käufen vom Eigentümer den zügigen Ausbau des Portfolios sicherstellen solle.
Aktuell befinde sich Insofinance in einer frühen Unternehmensphase. Erste Käufe, die den Investitionskriterien entsprechen würden, seien bereits abgewickelt worden. Zusammen mit den Objekten in Altenstadt und Sonnenbühl sowie einer weiteren Transaktion, die noch in diesem Jahr durchgeführt werden solle, habe die Gesellschaft insgesamt 11,9 Mio. Euro in den Aufbau des Portfolios investiert. Das entspreche einem Mietertrag über 1,15 Mio. Euro. Weitere konkrete Kaufobjekte seien identifiziert. Diese zusätzlichen zwei gewerblichen Objekte hätten eine Gesamtinvestitionssumme von 9,1 Mio. Euro.
Daneben würden derzeit noch weitere drei Zielobjekte detailliert geprüft. Es werde wie bisher jeweils die Gründung von Tochtergesellschaften für die Einzelobjekte geplant. Hintergrund sei die Schaffung einer Non-Recourse-Struktur, die eine klare Begrenzung aller aus einem Einzelobjekt resultierenden Risiken auf die Höhe der in die Tochtergesellschaft eingebrachten Eigenmittel begrenze. Es sei beabsichtigt, die Käufe mit einer Bankenfinanzierung von mindestens 60% des Kaufpreises zu tätigen und die Investition höchstens zum 10-fachen der durchschnittlichen Jahresnettosollmiete (Basis: Restlaufzeit des Mietvertrags zum Zeitpunkt des Erwerbs) zu begrenzen. Nach erfolgreicher Umfinanzierung mit teilweise regionalen Banken würden so frei gewordene Refinanzierungsmittel für Folgeobjekte genutzt.
Die Portfolioverwaltung erfolge auf der Basis eines Asset Management-Vertrages zwischen der Insofinance und den Joint-Venture-Partnern. Die Vergütung an die Partner erfolge im Wesentlichen erfolgsabhängig und betrage für die ersten 2 Mio. Euro jährliche Ist-Netto-Mieterlöse 5%. Darüberhinausgehende Mieterlöse würden geringer vergütet. Zudem hätten sich die Joint-Venture-Partner im Asset Management-Vertrag zu Verzichtsregelungen bei ungenügender Liquiditätsentwicklung verpflichtet. Aufgrund der variablen Kosten und unterstelltem erfolgreichen Portfolioaufbau sei mit einem kurzfristigen Break-Even zu rechnen.
Die im September 2017 emittierte Unternehmensanleihe der Insofinance sei mit einem Zinskupon von 7,00% p.a. ausgestattet und habe eine siebenjährige Laufzeit bis zum 30.09.2024. Das Emissionsvolumen betrage bis zu 15 Mio. Euro. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin seien in den Anleihebedingungen ab dem 30.09.2020 zu 102,0%, ab dem 30.09.2021 zu 101,5%, ab dem 30.09.2022 zu 101,0% und ab dem 30.09.2023 zu 100,5% des Nennwertes vorgesehen.
Die Anleihemittel würden zur Finanzierung der Immobilienkäufe dienen, indem für die Immobilienkäufe die zu schaffenden Tochtergesellschaften mit entsprechenden Eigenmitteln ausgestattet würden. In Relation zu den angestrebten Bankenfinanzierungen auf Ebene der Tochtergesellschaften seien die eingesetzten Anleihemittel strukturell nachrangig. Die Anleihegläubiger würden jedoch über die Anteile an den Tochtergesellschaften bzw. über die Forderungen gegenüber den Tochtergesellschaften besichert. Darüber hinaus werde eine Barsicherheit in Höhe von 7% des gezeichneten Anleihevolumens auf einem Treuhandkonto hinterlegt.
Insofinance beabsichtige, den positiven Track Record, der bereits mit der Beno Immobilien als Bestandshalter für Immobilien im Bereich "Light Industrial Real Estate" aufgebaut worden sei, mit einem durch die Comindo-Gruppe erweiterten Zugang zu potenziellen Investments fortzuschreiben.
Insofinance verfüge über ein bewährtes Geschäftsmodell, das aufgrund der variablen Kostenstrukturen bei erfolgreichem Portfolioaufbau einen kurzfristigen Break-Even erwarten lasse. Gleichwohl befinde sich Insofinance aufgrund bisher noch wenigen getätigten Immobilienkäufen in einer frühen Unternehmensphase. In Verbindung mit der attraktiven Rendite auf Endfälligkeit in Höhe von 6,78% p.a. (Kurs von 101,00% am 21.11.2018) bewerten wir die 7,00%-Anleihe der Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (22.11.2018/alc/n/a)
Insofinance sei im Dezember 2016 als Joint-Venture zwischen der GCI Management Consulting GmbH und der Comindo-Gruppe gegründet worden. Das Unternehmen sei als Bestandshalter für Immobilien im Bereich "Light Industrial Real Estate" tätig. Spezialisiert habe sich das Unternehmen auf den Bereich "Sale & Lease Back". Die Insofinance verfolge das Ziel, ein Immobilienportfolio von mehreren nachhaltig vermieteten Gewerbeimmobilien mit überdurchschnittlicher Rentabilität und überschaubaren Risiken aufzubauen.
Die Comindo-Gruppe sei ein auf die Bearbeitung problembehafteter Gewerbekredite spezialisierter Dienstleister. Die Comindo-Gruppe beabsichtige, im Rahmen des Insofinance-Joint-Ventures das Immobilien-Bestandsgeschäft auszubauen. Hierzu werde der eigene Zugang zu Immobilien aus Insolvenzverfahren eingebracht, der neben dem Erwerb von Immobilien aus Sale & Lease-Back-Transaktionen und Käufen vom Eigentümer den zügigen Ausbau des Portfolios sicherstellen solle.
Aktuell befinde sich Insofinance in einer frühen Unternehmensphase. Erste Käufe, die den Investitionskriterien entsprechen würden, seien bereits abgewickelt worden. Zusammen mit den Objekten in Altenstadt und Sonnenbühl sowie einer weiteren Transaktion, die noch in diesem Jahr durchgeführt werden solle, habe die Gesellschaft insgesamt 11,9 Mio. Euro in den Aufbau des Portfolios investiert. Das entspreche einem Mietertrag über 1,15 Mio. Euro. Weitere konkrete Kaufobjekte seien identifiziert. Diese zusätzlichen zwei gewerblichen Objekte hätten eine Gesamtinvestitionssumme von 9,1 Mio. Euro.
Die Portfolioverwaltung erfolge auf der Basis eines Asset Management-Vertrages zwischen der Insofinance und den Joint-Venture-Partnern. Die Vergütung an die Partner erfolge im Wesentlichen erfolgsabhängig und betrage für die ersten 2 Mio. Euro jährliche Ist-Netto-Mieterlöse 5%. Darüberhinausgehende Mieterlöse würden geringer vergütet. Zudem hätten sich die Joint-Venture-Partner im Asset Management-Vertrag zu Verzichtsregelungen bei ungenügender Liquiditätsentwicklung verpflichtet. Aufgrund der variablen Kosten und unterstelltem erfolgreichen Portfolioaufbau sei mit einem kurzfristigen Break-Even zu rechnen.
Die im September 2017 emittierte Unternehmensanleihe der Insofinance sei mit einem Zinskupon von 7,00% p.a. ausgestattet und habe eine siebenjährige Laufzeit bis zum 30.09.2024. Das Emissionsvolumen betrage bis zu 15 Mio. Euro. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin seien in den Anleihebedingungen ab dem 30.09.2020 zu 102,0%, ab dem 30.09.2021 zu 101,5%, ab dem 30.09.2022 zu 101,0% und ab dem 30.09.2023 zu 100,5% des Nennwertes vorgesehen.
Die Anleihemittel würden zur Finanzierung der Immobilienkäufe dienen, indem für die Immobilienkäufe die zu schaffenden Tochtergesellschaften mit entsprechenden Eigenmitteln ausgestattet würden. In Relation zu den angestrebten Bankenfinanzierungen auf Ebene der Tochtergesellschaften seien die eingesetzten Anleihemittel strukturell nachrangig. Die Anleihegläubiger würden jedoch über die Anteile an den Tochtergesellschaften bzw. über die Forderungen gegenüber den Tochtergesellschaften besichert. Darüber hinaus werde eine Barsicherheit in Höhe von 7% des gezeichneten Anleihevolumens auf einem Treuhandkonto hinterlegt.
Insofinance beabsichtige, den positiven Track Record, der bereits mit der Beno Immobilien als Bestandshalter für Immobilien im Bereich "Light Industrial Real Estate" aufgebaut worden sei, mit einem durch die Comindo-Gruppe erweiterten Zugang zu potenziellen Investments fortzuschreiben.
Insofinance verfüge über ein bewährtes Geschäftsmodell, das aufgrund der variablen Kostenstrukturen bei erfolgreichem Portfolioaufbau einen kurzfristigen Break-Even erwarten lasse. Gleichwohl befinde sich Insofinance aufgrund bisher noch wenigen getätigten Immobilienkäufen in einer frühen Unternehmensphase. In Verbindung mit der attraktiven Rendite auf Endfälligkeit in Höhe von 6,78% p.a. (Kurs von 101,00% am 21.11.2018) bewerten wir die 7,00%-Anleihe der Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (22.11.2018/alc/n/a)