keine Dividende, dann verkauft der Ami-Mop.

LG  

Aroundtown hat fast 13% Leerstand!  Jeder achte  Quatradmeter bringt keine Miete!

Verleitet das zu einer Kauf-Order?33460859  

30% der Position  in die deutlich rentablere Tochter  Grand City Properties umgeschichtet.  Hierhin habe ich bislang regelmäßig die aufgelaufenen Gewinne von Aroundtown (Einstand war um Schnitt ca. 1,20 Eur) eingebracht.  Habe da jetzt ein Verhältnis von 20:80 erreicht, da ich mich mit der niedrigen Leerstandsquote der ausschließlichen Wohnimmobilien und mit dem (im Branchenvergleich) unglaublich hohen FreeCF (> 6% per 2026)  deutlich wohler fühle.
GCP ist nach Vonovia mittlerweile mit Abstand meine größte Immobilien Position.  

Der Leerstand der Büroimmobilien beträgt aktuell 12,9%, was weit unter dem Branchendurchschnitt liegt und gegenüber den letzten Quartalen in etwa stabil geblieben ist. Im Retailbereich von TLG sind es derzeit 13,0%.

Über das Gesamtportfolio inkl. Hotel- und Wohnimmobilien ergibt sich bei AT1 eine Leerstandsquote von 7,4%.

Die Mietrendite des Büroportfolios beträgt trotz 12,9% Leerstand stattliche 5,2% und mithin mehr als die 4,9% des  Wohnimmoportfolios mit lediglich 3,3% Leerstandsquote.

Das Büroimmobilienportfolio ist demnach trotz 4-facher Leerstandsquote noch immer profitabler als GCPs Wohnimmobilienportfolio!
Eine Leerstandsquote bei Büroimmobilien von lediglich 12,9% inmitten einer langjährigen Wirtschaftskrise zeugt von hoher Portfolioqualität und starker Bewirtschaftung und Vermarktung.

Und ja, die hohe Rentabilität trotz Leerstand ist ein starker Kaufanreiz für Aktionäre, die auf einen Konjunkturaufschwung in Dtl und Europa spekulieren, von dem AT1 dank Fokus auf qualitativ hochwertige Büro- und Hotelimmobilien mehr als alle anderen europäischen Immobilienaktien profitieren dürfte.

Das Problem der US Investoren scheint vor allem in der dreijährigen Divi Aussetzung begründet, die angesichts der m.E. sehr ordentlichen Q3 Zahlen und des von Analysten offenbar noch immer ignorierten annualisierten 50 Mio EUR  FFO1 Effekts des in Q4 realisierten Perpetual Rückkaufs mit dem Geschäftsbericht 2025 definitiv enden wird.

Darüber hinaus scheinen vor allem US Hedgefonds noch immer nicht kapiert zu haben, dass der deutsche Immobilienmarkt im Gegensatz zum US Markt weiterhin stark unterbewertet ist und das Zinsniveau in Europa längst wieder bei negativen Realzinsen angelangt ist, was Immobilienbewertungen und Mieten weiter anheizt.

Die jüngste unbesicherte Anleiheplatzuerung erfolgte zu 3,25% bei 850 Mio EUR Volumen.

150 Mio CHF Anleihen konnte AT1 zu 1,5% platzieren.

700 Mio EUR Perpetuals zu 5,25%.

Alles nach Ablauf von Q3 und mithin in den publizierten Bilanz- und GuV Kennzahlen noch nicht enthalten.

Die Reduktion der Perpetuals um 510 Mio EUR dürfte in Q4 verglichen mit Q3 bereits eine Reduktion der wiederkehrenden Perpetualkosten um ca 10 Mio EUR bewirken.

Unfassbar, dass kein einziger Analyst diesen FFO1 Trigger bislang positiv erwähnt hat.
Nach wie vor fokussiert man sich ausschließlich auf die Differenz zwischen durchnittlichen Finanzierungskosten (2,2%) und den Zinscoupons neuer Anleiheemissionen (3,25%), obwohl AT1 die tatsächlich gezahlten Finanzierungskosten durch eine signifikante Reduktion der Bruttoverschuldung im Wege hochrentabler Immoverkäufe 2025 stabil halten bzw. sogar leicht senken konnte.

Bei 2% Einlagenzins erwirtschaften 2 MRD EUR freie Liquidität eben auch stolze Kapitalerträge, die das Finanzergebnis signifikant positiv beeinflussen.

Für Aktionäre ist das Finanzergebnis entscheidend, nicht allein die Entwicklung der Anleiherenditen...

Die jüngste CHF Anleiheemission zu 1,5% erinnert indes schon wieder stark an Traumrefinanzierungsopportunitäten der Nullzinsära.

Schade nur, dass sich einzelne Analysten weiterhin nicht entblöden, Aroundtown eine 5jährige FFO1-Rezession vorherzusagen, die spätestens mit o.g. Perpetualrückkauf jedweder Grundlage entbehrt.

Aber an der Börse darf offenbar jeder ungestraft behaupten was er will, egal ob wahr, halbwahr oder glatt gelogen...



Ich hasse Lügner, die mit Hal  

Meine Interpretation der Zahlen - sie sind immer noch sehr gut, gerade im Hinblick auf den noch bestehenden Leerstand, man stelle sich vor wie das Ding sich entwickelt wenn die Konjunktur anzieht und das noch on Top oben drauf kommt! Dividende kommt nächstes Jahr - trotz des Leerstands - sehr wahrscheinlich - aber zugegeben alles um die Dividende ist sehr schlecht kommuniziert.

Über At ist man natürlich auch in GCP investiert, reine Wohnimmos DE und UK haben im Moment tätsächlich ihren Charme, aber ALLE IMMOS auch VONOVIA liegen zur Zeit wie Blei eher im Rückwärtsgang. Man kann schauen wohin man will TAG, LEG etc. Die 10 Jährige Zinsen machen dem Anleger Angst obwohl AT und andere beweisen, dass sie sich lange und günstig finanzieren können.

Ich persönlich erwarte auch tatsächlich sinkende Zinsen, auch wenn alle Experten das Gegenteil sehen und unkeln. Warum? Der Ölpreis als nätürlicher Zinsindikator für alle wirtschaftlichen Prozesse zeigt seit Monaten nach unten!

Also der Kurs hat immer Recht - das kann jeder sehen wie er will, ich bleibe hier immer noch investiert, 2026 ist ein neues Jahr, dann schaeuen wir weiter.

LG  

Aroundtown platziert 400 Mio GBP Anleihe mit 7J Laufzeit und anfänglich 3,5% Zinscoupon und startet einen weiteren Anleiherückkauf im Nominalwert von 870 Mio €.

https://www.aroundtown.de/investor-relations#true-1

https://www.marketscreener.com/news/...1-2-securitie-ce7d51dfda8bf726

Die aktuell am Anleihemarkt für AT1 verfügbaren Zinskonditionen sind schlicht hervorragend.
Die desaströse Kursentwicklung seit Publikation der sehr ordentlichen Q3-Zahlen ist eine Farce.
Offenbar macht Goldman Sachs wieder mal gemeinsame Sache mit US Shortsellern.

Warum ist es für diese Aasgeier eigentlich immer wieder so unfassbar einfach, den Kurs binnen weniger Handelstage um 20% einstürzen zu lassen und weshalb kommt hier null Gegenwehr von der Longseite?

Das Management macht m.E. operativ nahezu alles richtig und dennoch spielt der Kapitalmarkt unablässig das Thema Zinsangst...  

und die Zinserwartung machen wohl den Kurs, hier und bei allen anderen Immos auch auf die Ewigkeit abdiskontiert. 2025 kann man was die Immowerte betrifft getrost abhaken, 2026 we will see.
Ich bleibe aber weiter drin.

Sehr unschön und hausgemacht, die Rentenpaket Diskussion (und damit die Kosten 225 Mrd. bis 2030) können ja nur über Verschuldung kommen wenn das Wachstum ausbleibt (0,1 nächstes Jahr wers glaubt).

Schnabel spricht schon von Zinserhöhung, na etwas mehr Trump würde uns manchmal auch ganz gut tun, Zinsen senken um die Wirtschaft anzukurbeln - schon einmal gehört?

https://finanzmarktwelt.de/...rn-tendenz-weiter-aufwaerts-372814/?amp

LG smartdrago  

die EZB hat in den vergangenen Quartalen oft genug gezeigt, dass sie ihren eigenen Weg geht.

Was sind also die Gründe, in Aroundtown zu investieren:

1) Konjunkturaufschwung in Deutschland?       zumindest in 2026 eher ungewiss
2)Zinssenkung in Deutschland?                             definitiv nicht in nächster Zeit
3) Büroimmobilien-Leerstand                                wird nur sinken, wenn 1) und 2) passieren
4) FFO-Anstieg?                                                             hat ´25 auch nicht geklappt.

Ein Lichtblick scheint der Rückgang des Gesamt-Leerstandes zu sein - allerdings kam der eher nicht durch Mehrbelegung zustande, sondern dadurch, dass offensichtlich schwer vermietbare Objekte abgestossen wurden (nennt sich "Portfolio-Bereinigung"). Das ist aber kein unendlich wiederholbarer Vorgang und senkt letztendlich auch die Gesamteinnahmen.

Alles in allem kann ich den Optimismus mancher Forenteilnehmer nicht verstehen, die hier von einem Aktienkurs 4,xx träumen.  

Aktienrückkauf, ca 100 Mio Stück bei den Kursen heute, wird mit Sicherheit dem Kurs helfen. Finde ich richtig gut! Auch die Erklärung dazu lässt aufhorchen, es läuft gut! LG  

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/...0e-aa8c-98ab79bc3d80_en

750 Mio EUR Perpetuls bei vierfacher Überzeichnung des Orderbuchs zu 5,125% emittiert...  nochmal etwas günstiger als die letzte Emission zu 5,25%... der zwischenzeitlich gesehene Anstieg der Staatsanleiherenditen wird von der Zinsentwicklung bei AT1 konterkariert.

Die neue Tender Offer zielt nun vor allem auf den Rückkauf der 600 Mio EUR Perpetuals mit 1,625% Coupon und Resettermin 15.07.2026..

Die Zinsdifferenz i.H.v. 3,5% schlägt bei 600 Mio EUR Anleihevolumen mit 21 Mio EUR jährlicher Mehrbelastung auf den FFO1 durch.

Nach vollständiger Refinanzierung und Exit der letzten Niedrigzins Perpetuals aus der Nullzinsära werden die zukünftig nachhaltig erwartbaren Perpetualzinszahlungen endlich sichtbar. Ein wesentlicher Teil der wall of fear wird damit endlich verschwinden.

Danach bleibt noch die Angst vor der Refinanzierung der in 2027 und 2028 fällig werdenden 1% Anleihen im Nominalwert von gut 3 MRD EUR, in deren Folge Aroundtowns Durchschnittszins von aktuell noch 2% auf ca 3,5% und somit binnen 2 Jahren um drastische 75% steigen wird.

Um einen für den FFO1 kurzfristig verheerenden Anstieg der Finanzierungskosten um 75% binnen 2 Jahren zu verhindern, wird AT1 die Bruttofinanzverschuldung durch Einsatz eines Teils der verfügbaren Liquidität (aktuell ca 3 Mrd EUR) sowie weitere Immobilienverkäufe reduzieren. Bis 2028 erwartbare Mietsteigerungen i.H.v. ca 10% werden nur einen Teil des Zinsanstiegs kompensieren.

Sollte Aroundtown sich das Ziel setzen, das aktuelle FFO1 Niveau i.H.v 280 Mio EUR p.a. über 2028 hinaus halten zu wollen, wird man die Bruttofinanzverschuldung bis Ende 2028 gegenüber dem aktuellen Stand nochmals um min 1/3 reduzieren müssen.

Angesichts der positiven Immopreisentwicklung hielte ich einen solchen Entschuldungskraftakt für durchaus machbar.

Allerdings müsste man die Immoverkäufe dann deutlich gegenüber dem aktuellen Stand intensivieren.

Und es muss jedermann bewusst sein, dass die im NAV enthaltenen latenten Steuern im Verkaufsfall zu echten Steuerzahlungen führen, sprich der dem Unternehmen tatsächlich zufließende Verkaufserlös signifikant unter dem zu Marktwerten bilanzierten Buchwert der Immobilien liegt.

Eben diese im Verkaufsfall zahlungswirksam werdende Steuerlast macht es für Immokonzerne so unattraktiv, sich mittels Verkäufen endlich beherzt zu entschulden.

Wenn man indes die Bruttoverschuldung nicht signifikant senkt, wird der o.g. 75% Anstiegs des Durchschnittszinses spätestens 2028 voll auf den FFO1 durchschlagen.

Insofern sollte man als Aktionär nicht überrascht sein, wenn AT1 in 2026 bis 2028 die Dividende nicht auf das von Analysten bisher prognostizierte 5-6% Niveau anhebt, um zwecks Tilgung der Niedrigzinsanleihen in 2028 möglichst viel Cash im Unternehmen zu halten.

Solange das über 2028 hinaus nachhaltig erzielbare FFO1 Niveau nicht klar absehbar ist, dürfte die Aktie weiterhin keine Anstalten unternehmen, die riesige Kluft zwischen Kurs und NAV je Aktie zu verringern.

Es gibt kurzfristig sicher weitaus renditeträchtigere Aktien. Ich lasse mich indes trotz Risiken für die kurzfristige FFO1 Entwicklung nicht entmutigen und bleibe langfristig investiert.

Wichtig ist halt, sich der kurzfristig absehbaren FFO1 Risiken (siehe Perpetual Umschuldung) bewusst zu sein und nicht blauäugig nur auf steigende Mieten und Immowerte zu setzen, um dann enttäuscht festzustellen, dass die Cashflows dank signifikant steigender Durchschnittszinsen bis 2028 tatsächlich gesunken sind...

75% Zinsanstieg bei >50% FK Quote können mathematisch allein durch 10% Mietanstieg auf das Gesamtkapital nicht kompensiert werden. Es muss zusätzlich eine erhebliche Reduktion der Bruttoverschuldung her, um den FFO1 bis 2028 zumindest stabil halten zu können.

Ende 2028 wird AT1 das Ende der Nullzinsära endlich vollständig verdaut haben.

Im Interesse der Aktionäre, die nicht weitere 2 Jahre unter einer wall of Zinsangst leiden wollen kann ich AT1 nur ermutigen, die Refinanzierung der 2027 und 2028 fällig werdenden 1% Anleihen bereits in 2026 durch entsprechende Tender Offers möglichst vollständig abzuräumen, damit die Analysten ihre Schätzungen endlich an das aktuell geltende Zinsniveau anpassen können und nicht länger mit der Angst vor dem Zinsschock 2028 spielen...

https://newsserviceweb.oslobors.no/search?issuer=503




1,65%  

sicher bald wieder über 3 Euro, verdient!
Das kann bei diesen Mengen gar nicht am Kurs vorbeigehen.
Das Management überzeugt mit einer stetigen Finanzpolitik und nutzt alle Instumente! LG33569066  

wenn nicht sogar heute schon! noch sehr viel Luft nach oben. Wir sind erst am Anfang des ARP. LG33564216  

Die Aktien von Aroundtown haben am Dienstagvormittag mit 10 Prozent Kursplus einen Höchststand seit November erreicht. Viceroy Research hatte zuvor die Papiere des Spezialisten für Gewerbeimmobilien empfohlen.
In der Vergangenheit hatte sich Viceroy vor allem als Leerverkäufer einen Namen gemacht, der mit negativen Berichten auf vermeintlich zu hohe Kurse hinwies. Ein Opfer war beispielsweise Grenke im Jahr 2020.

Nun hieß es jedoch zu Aroundtown: "Viceroy ist long, während der Markt schläft." Man habe das Unternehmen von seiner Liste der Leerverkaufskandidaten gestrichen und stattdessen gekauft. "Die Aktie ist massiv unterbewertet", so das Argument. Der vom Unternehmen berichtete Portfoliowert sei so konservativ angesetzt, dass ihre eigene Berechnung etwa 12 Prozent höher liege.

Das Aroundtown Management sollte - finanziert durch Assetverkäufe - aggressive Aktienrückkäufe durchführen, so Viveroy weiter.

Quelle: dpa-AFX Broker  

Das hat schon etwas witziges: Viceroy, ein Leerverkäufer, dreht sein Fähnlein um 180 Grad und empfiehlt aroundtown zum Kauf, löst damit offensichtlich ein squeeze out der anderen Leerverkäufer aus und schon steht Aroundtown 10% höher.
 

Mit einem zweistelligen Kursplus ist die Aroundtown-Aktie am Dienstagvormittag der große Gewinner im Nebenwerteindex MDAX. Gibt es gute Nachrichten vom Gewerbeimmobilienkonzern und wie sollten Anleger darauf reagieren?
https://www.finanznachrichten.de/...en-bei-diesen-nachrichten-486.htm  

LEG/ Vonovia auch drin als peer group.
recht ausführlich und im detail überzeugend 94% Kurspotential
zum download

https://viceroyresearch.org/publications/viceroy-is-long-aroundtown  

Die Vorteile sind aktuell klar erkennbar, also mehr auf Kursanstieg ausgelegt.
Der Aktienrückkauf wird seinen (kleinen) Teil dazu beitragen.
Die Dividende verschmerzt die ein oder andere Korrektur zum Weg, wie es heißt um 6 Euro.

Da werden aber mMn. noch einige Monate und Hürden auf die Aktionäre zukommen.  

Der Gewerbeimmobilien-Spezialist Aroundtown rechnet im laufenden Jahr auch wegen des Verkaufs von Immobilien erneut mit einem Rückgang des operativen Ergebnisses. Das Ergebnis unter dem Strich stieg 2025 wegen einer kräftigen Aufwertung der Immobilien allerdings deutlich, während die Nettomieteinnahmen auf dem Vorjahresniveau verharrten, wie der MDax-Konzern am Mittwoch überraschend mitteilte. Das Unternehmen will erstmals seit vier Jahren wieder eine Dividende zahlen. Zudem kündigte Aroundtown an, den Anteil an der Wohnimmobilientochter Grand City Properties (GCP) über einen Aktientausch bis auf knapp 90 Prozent erhöhen zu wollen.
https://www.ariva.de/aktien/aroundtown-sa-aktie/...rueckgang-11928669  

Bei Aroundtown verbessert sich das operative Ergebnis 2025 um mehr als 70 Prozent auf 1,3 Milliarden Euro. Der FFO I geht von 0,29 Euro auf 0,26 Euro zurück. Der Zinsanstieg macht sich hier bemerkbar. Die Analysten von SRC nennen die Zahlen zufriedenstellend.

Es soll eine Dividende von 0,08 Euro je Aktie ausgeschüttet werden. Im Vorjahr sind Aktionäre leer ausgegangen. Künftig will Aroundtown rund 50 Prozent des FFO I an die Aktionäre ausschütten. Die Wiederaufnahme der Dividendenzahlung wird von den Analysten ausdrücklich begrüßt.

Derzeit besitzt Aroundtown 63 Prozent an Grand City Properties. Diesen Anteil will man auf bis zu 89,5 Prozent vergrößern. Daher wird Investoren angeboten, eine Aktie von Grand City Properties gegen vier Papiere von Aroundtown zu tauschen. Die Offerte läuft vom 6. März bis zum 9. April.

Wie bisher sprechen die Experten eine Kaufempfehlung für die Papiere von Aroundtown aus. Das Kursziel steigt von 4,50 Euro auf 5,00 Euro an.



Von den Experten der Deutschen Bank gibt es unverändert eine Halteempfehlung für die Papiere von Aroundtown. Das Kursziel für die Immobilien-Aktie liegt weiter bei 3,30 Euro. Als attraktiv für die Gesellschaft sehen die Experten das Tauschangebot hinsichtlich Grand City Properties an.

Eine Kaufempfehlung für die Papiere gibt es von den Analysten von Warburg. Hier wird ein Kursziel von 4,10 Euro bestätigt. Die jüngsten Zahlen liegen auf Höhe der Erwartungen.

Die Aktien von Aroundtown (WKN: A2DW8Z, ISIN: LU1673108939, Chart, News) gewinnen 4,1 Prozent auf 2,70 Euro. In den vergangenen sechs Monaten hat die Aktie 19 Prozent nachgegeben.  

über dem Kurs.

Der faire Wert liegt bei rd. 7-8 Euro!!!



Laut dem jüngsten Finanzbericht von Aroundtown verfügt das Unternehmen über ein Nettovermögen von 15,36 Milliarden Euro . Das Nettovermögen eines Unternehmens entspricht der Summe seiner Aktiva abzüglich der Summe seiner Passiva.

Börsenkapitalisierung (heute): 3,9 Mrd Euro  

Wow... Da outet sich ja ein richtiger Bilanz Analyst. :-)
Meines Erachtens sollte deine Rechnung (Summe Aktiva abzüglich Summe  Passiva) bei jedem ordentlich bilanzierenden Unternehmen "0" ergeben. Das ist wirklich BWL oder  kaufmännisches Wissen der ersten 3 LehrTage.
Naja... seis' drum.

Ich halte AroundTown auch für deutlich unterbewertet, aber deine Fachkenntnisse lassen sich jetzt gut einschätzen.  ;-)  

Ich war der Meinung, dass hier mit dem angekündigten ARP Programm der meiner Meinung nach schwache unterberwertete Kurs stabilisiert wird.Leider scheint das nicht zu funktionieren. Vielleicht möchte Arountown aber auch einen schwachen Aktienkurs, mit dem Grund, hier günstig einkaufen zu können, um diese erworbenen Aktien später zum Kauf eintauschen zu können. Vielleicht liege ich mit meiner Denkweise auch total daneben.


 

Gibt es eigentlich eine Indikation über die geplanten Dividendenzahlungen bzw. einen Ausblick auf die kommenden Jahre? Das ist doch aus heutiger Sicht - gehen wir mal von einer steigenden Inflation aus - das Einzige, was kursstützend als Argument verwendet werden kann.  

findet man auf der webseite.
2025 8 Cent
2026 +- 12 Cent

LG


2026 guidance at €250-€280 million, €0.24-€0.27 per share
Recommendation for dividend for FY 2025 at €0.08 per share, reflecting a payout ratio of 30% of FFO I. Dividend payout ratio adjusted to 50% of FFO I from 2026 onward.
Ongoing share buyback program of €250 million to be completed by year end.  

https://www.finanznachrichten.de/...ts-holding-in-gcp-to-81-5-023.htm

FFo1-Prognose 2026:
alt: 250 - 280 Mio €
neu: 275 - 305 Mio €

Der Kurs entkoppelt sich nun wieder deutlich vom historisch niedrigen Umtauschverhältnis 1:4 und marschiert Richtung 1:3...

Für GCP-Aktionäre war der Umtausch somit Stand heute deutlich vorteilhafter als von Analysten verbreitet. Auf Jahressicht soll der FFO1 durch die GCP-Anteilsaufstockung um ca. 19 Prozentpunkte um ca. 35 Mio € steigen, was das Entschuldungs- bzw. Dividendenzahlungspotenzial stärkt.

Im Zuge des Umtauschs von 33,359,326 GCP-Aktien werden 133,437,304 AT1-Aktien aus Aroundtows Pool Eigener Aktien an die bisherigen GCP-Aktionäre ausgegeben.

Durch den zeitgleich umgesetzten Aktienrückkauf im Gesamtvolumen von 250 Mio EUR wird ein erheblicher Teil der Freefloat-Erhöhung wieder eingesammelt. Stand gestern hatte Aroundtown bereits über 70 Mio Shares zurückgekauft. Beim aktuellen Tempo dürfte das Rückkaufprogramm in drei bis 4 Wochen abgeschlossen sein. Bei einem erwarteten Durchschnittskurs von ca. 2,60 € könnte Aroundtown insgesamt ca. 96 Mio Aktien wieder vom Markt nehmen, womit sich die Anzahl ausstehender Aktien nach GCP-Umtausch nur um ca. 37 Mio Aktien bzw. ca. 3,4% erhöhen würde, während die FFO1-Prognose für 2026 im Mittel um 9,4% erhöht wurde.

Für AT1-Aktionäre ergibt sich aus der Kombination von ARP und GCP-Umtausch mithin eine signifikante FFO1-Renditesteigerung je Aktie, was den deutlichen Kursanstieg seit Bekanntgabe des Umtauschergebnisses gestern Nachmittag erklärt.

Aus meiner Sicht sollte AT1 jetzt noch folgende Schritte unternehmen, um der grassierenden Zinsangst bzw. dem Shortnarrativ vieler Marktteilnehmer endlich den Stecker zu ziehen:

1. Aussetzung der GCP-Dividende für das Jahr 2025
2. Vollständige Tilgung im Juni auslaufender Niedrigzins-Perpetuals aus besthender Liquidität
3. Rückkauf (Tender Offer) sämtlicher bis 2028 fällig werdender Niedrigzinsanleihen unter Ausnutzung der durch den jüngsten Zinsanstieg signifikant unter Nennwert gefallenen Anleihekurse
4. Refinanzierung von 50 bis 75% des o.g. Anleiherückkaufs durch Ausgabe mehrerer Tranchen lang laufender (3, 5, 7, 10J) Anleihen, um die Cashposition (bisher 3,5 MRD EUR) zwecks Ausnutzung kurzfristiger Opportunitäten auf einem nachhaltigen Level von 1 bis 2 MRD EUR zu halten...

Ziel:
Angleichung des Durchschnittszinssatzes an das aktuelle Marktzinsniveau, um die Zinsangst aus dem Markt zu nehmen und das durch das schrittweise Auslaufen von Perpetuals und Anleihen aus der Nullzinsära bis 2028 erwartete Siechtum der FFO1-Prognosen mit einem harten Schritt zu stoppen.
Dann könnten sich die Analysten mit dem Geschäftsbericht 2026 endlich auf eine verlässliche FFO1-Basis einstellen und von dort aus wieder mietwachstumsbedingtes FFO1-Wachstum einpreisen.

Die Wall of Worries vor der 2028er Nullzins-Anleiherefinanzierung wäre damit eingerissen und das Thema Bewertung (-> Abstand zum NAV) würde für die Analysten urplötzlich zum Kurstrigger-Thema.
Dass AT1 beim aktuellen Verschuldungsniveau mit langfristigen Refi-Zinssätzen um 4% bestens leben kann, steht für mich außer Frage. Indes lastet die Erwartung immer weiter sinkender FFO1-Prognosen erkennbar auf AT1 und sämtlichen Wettbewerbern.

Diesen Teufelskreis zu durchbrechen, indem man die Anleihe-Restanten aus der Nullzinsära mit einem Kraftakt endlich vollständig aus der Bilanz verbannt und damit eine schlagartige Angleichung von Durchschnittsfinanzierungszins an den Marktzins erreicht, könnte für das Sentiment ggü. AT1 m.E. einen Meilenstein darstellen und dem Aktienkurs endlich wieder eine Perspektive Richtung NAV eröffnen. So unglaublich es klingt, dass Analysten offenbar nicht Willens sind, die durch die Anleiherefinanzierung 2026-2028 ausgelöste FFO1-Belastung endlich explizit in ihren Prognosen zu berücksichtigen und das darauf aufbauende Zinsangstgespenst lautstark zu vertreiben, muss man konstatieren, dass AT1 alle Hebel zur sofortigen Sprengung der Wall of Worries selbst in der Hand hält.

Sicherlich werden einige wenige mathematisch unbegabte Marktteilnehmer "geschockt" reagieren, wenn die nachhaltige FFO1-Basis nach Anleiherückkauf plötzlich bei 200 bis 250 Mio EUR veranschlagt wird, aber das wären bezogen auf ca. 1,13 MRD Shares noch immer stolze 0,177 € bis 0,221 € FFO1 je Aktie bzw. 6,6% bis 8,34% FFO1-Rendite bezogen auf den aktuellen Aktienkurs von 2,65 €.

Im historischen Vergleich für Immo-Aktien eine als hoch einzuschätzende FFO1-Rendite, aus der sich bei 75% Divi-Ausschüttung nachhaltige Divi-Renditen von 4,95% bis 6,26% ergäben, was deutlich oberhalb historischer Durchschnittsrenditen für Immo-Aktien mit Top-Bonität liegt, zumal der klare Aufwärtstrend der dt. Immo-Preise signifikante Zusatzrenditen durch selektive Immo-Verkäufe ermöglicht. Ich habe 75% meiner GCP-Aktien in AT1 umgetauscht und bleibe bei AT1 langfristig investiert, bis sich das riesige GAP zwischen Kurswert und NAV deutlich reduziert hat.