FRANKFURT (dpa-AFX Analyser) - Die DZ Bank hat die Einstufung für Vonovia mit einem fairen Aktienwert von 36,60 Euro auf "Kaufen" belassen. Analyst Karsten Oblinger attestierte dem Wohnimmobilienkonzern am Freitag einen soliden Neunmonatsbericht. Erste Signale für 2026 stellten weiteres Wachstum in Aussicht./rob/ag/mis  

Vonovia nach Zahlen: Experten sehen massives Aufwärtspotenzial

Die Zahlen von Vonovia für das dritte Quartal sind seit Mittwoch da – und die Reaktion am Markt fällt bislang verhalten aus. Die Anleger treten weiter auf die Bremse. Ganz anders die Analysten. Sie loben fast durchweg das jüngste Zahlenwerk und sehen teils erhebliches Aufwärtspotenzial bei der Aktie.

Vonovia hat im dritten Quartal weitgehend im Rahmen der Erwartungen geliefert. Dennoch kam die Aktie nicht in Fahrt. An den Analystenstimmen liegt das allerdings nicht. Deutsche Bank Research zeigt sich in einer ersten Reaktion neutral. Analyst Thomas Rothäusler belässt die Einstufung auf „Hold“ mit Kursziel 30 Euro. Die Prognose für 2026 entspreche den Erwartungen, größere Überraschungen blieben aus.

Deutlich optimistischer geben sich andere Häuser. UBS bestätigt „Buy“ mit Kursziel 37 Euro. Laut Analyst Charles Boissier bewegt sich Vonovia auf ein Wachstum der Mieteinnahmen von rund fünf Prozent zu – ein solides Fundament.

Warburg Research bleibt bei „Buy“ mit Kursziel 39,40 Euro. Simon Stippig sieht „attraktives Wachstum bei aktuell günstiger Bewertung“. Jefferies hält ebenfalls an „Buy“ fest, Kursziel 31,50 Euro. Analyst Pierre-Emmanuel Clouard erwartet ein stärkeres zweites Halbjahr und Ziele im Rahmen der Erwartungen.

JPMorgan sieht mit „Overweight“ und Kursziel 35,50 Euro weiteres Aufwärtspotenzial. Neil Green lobt das „begrüßenswerte Update“ mit solider Gewinnprognose und einem wachstumsorientierten Ausblick bis 2026.

Auch wenn die Aktie nach den Quartalszahlen keine Kursrakete zündet, sprechen die Einschätzungen der Analysten eine klare Sprache: Das Vertrauen in die operative Stärke und die mittelfristigen Perspektiven wächst. Wer an eine Stabilisierung des Immobilienmarkts glaubt, findet in Vonovia weiterhin eine attraktive Turnaround-Spekulation – mit Kurszielen deutlich über dem aktuellen Niveau. Sobald sich das Chartbild wieder aufhellt, können auch Neueinsteiger wieder zugreifen.


https://www.deraktionaer.de/artikel/aktien/...potenzial-20389965.html

Das Problem könnte sein: ICR.
ICR ist jetzt 3,8 und es soll über 3,5 sein.
Vonovia soll jährlich ~4mrd € refinanzieren. Das kann jetzt keicht unter 4% tun. Dann 4000x(4-1,9%)=84 mio € plus Zinskosten jährlich.
3,5 (ICR minimum)x84=294mio €.
So EBITDA müsste 294 mio € jährlich steigen. Aber im Ausblick das wird nur 200mio €.
Ein Analyst hat bei earnings call darauf gefragt.

im Momment ist der Durchschnittszins 1,95 Prozent. Was kosten uns diese 4 Milliarden zu 2,1% mehr

Achtung Rechenfehler!!!!!
Wenn wir 2026 4 Milliarden haben die neu abgeschlossen werden müssen, dann sist für uns interessant was uns das mehr als heute kostet. Richtig?
4% heute minus 1,9% aktuelle Durchschnittsverzinsung=2,1
Also rund 80 Millionen Euro Mehrkosten, durch höhere Zinsen
<wenn das im schlimmsten Fall Anleihen wären, die nur NULL Prozent gekostet haben dann wären das maximal 160 Millionen. Wir reden als von Mehrkosten in der Höhe von 100 Millionen Euro.

Wenn man schaut was die aktuellen Renditen für diese Anleihen sind, dann sind wir nicht bei 4% sondern bei 2,9% bis 3,2%.

Wegen dem Thema ICR und Covenant Definition. ICh verstehe das folgendermaßen. Vonovia verspricht den Käufern der Anleihen bei 3,8 zu liegen. Intern streben sie aber 3,5 an

Ich bin aber beim Thema ICR und Covenant absoluter Neuling. Vermutlich geht das vielen von uns so, da wir in der Regel nie Anleihen erwerben. Das Thema ist aber wichtig, damit man ein wenig besser versteht warum das Management nicht so agiert wie wir als normale Aktionäre denken.

Vonovia schreibt ja beispielsweise das sie jetzt 4 Milliard Cash auf der Hand haben. Ich denke im Moment, warum reserviert man nicht 2 Milliarden für den Rückkauf von Aktien UND Anleihen.
Mir würde das dann wieder mehr Zuversicht geben und ich könnte kaufen. Das gleiche würde doch auch für Käufer von Anleihen gelten. Kurs steigt, Renditen sinken=günstigere Finanzierungskosten.
Hätte ja gerne mal ein Gespräch mit einem Analysten wie HerrnStippig von Warburg Research. Herr Stippig war der einzige Analyst der gefragt hatte ob potentiell Sondererlöse beim Verkauf von Assets in Österreich/Schweden für Rückkäufe genutzt werden könnten.
33406593  

Nun, ich denke, dass die widersinnigen Kursverluste entgegen jeder Logik bald zu einem Ende kommen sollten. Ewig kann es jedenfalls nicht weitergehen, dass Vonovia von Quartal zu Quartal neue Rekorde einfährt, die Aussichten und die Marktpreise für Immobilien immer weiter und weiter klettern

- das IfW geht schon 2027 von neuen Höchstständen der Immobilienpreise aus -

https://www.tagesschau.de/wirtschaft/...ienpreise-studie-ifw-100.html

alle Analysten sich einig sind und den Kurs bei 40 Euro herum sehen, wobei NTA bei rund 45 Euro pro Aktie liegt und die Vonovia Aktie mit allen anderen Immobilienaktien jedoch weiter und weiter fällt.

Damit ist bald schluss. Alle Indikatoren deuten nun darauf hin, dass das Interesse an Vonovia täglich zunimmt. Meine Suchmaschinenauswertung hat ergeben, dass die Suchanfragen für Vonovia seit 1,5 Wochen allmählich deutlich steigen und in den letzten beiden Tagen förmlich explodiert sind. Sogar der letzte Dorfmensch, der Vonovia an der Börse nicht auf dem Schirm hatte, findet die Aktie nun spannend und wird demnächst einsteigen.

Insofern, wir benötigen wohl noch etwas Geduld. Auch, wenn es sehr frustrierend ist zu sehen, dass keine der vielen guten Nachrichten den Börsenkurs stimuliert, sondern im Gegenteil, er gar die letzten Tage immer weiter gesunken ist.

Ich denke, dass hier ein paar sehr ungünstige Faktoren zusammengekommen sind (Leerverkäufer, Kapitalerhöhung im Zuge des Aktientausches, ein rachsüchtiger Minderheitenaktionär bei DW, etc.) die sich nun allmählich auflösen sollten. Dann wird es m.M.n. mit starkem Momentum nach Norden ausschlagen. Das sollte gar nicht mehr weit sein. Kann sein, nächste Woche erleben wir schon nen Paradigmenwechsel und nächsten Freitag schon kann man gar nicht mehr so recht glauben, dass die Aktie wenige Tage vorher noch für 25-26 Euro herum zu haben gewesen wäre.

Alles schon in jeder erdenklichen Variation erlebt....  

Und passend zu Deiner positiven Zusammenfassung

https://finanzmarktwelt.de/...itsmarkt-schwach-laut-blackrock-369844/33407168  

Wenn mal die Zukunft: mich interessiert warum Luka Mucic der neue CEO wird?
In earnings call Rolf Buch hat über One Stop Shop SAP Software gesprochen.
Mucic vor Vodafone war CFO bei SAP.
Vonovia 2: Digitalisierung, KI?
Es wird interessant wie Mucic auf den Kurs wirkt?  

Den wahren Grund werden wir wohl nigends finden können. Wenn ein Unternehmen so einen Sanierungskurs hinter sich hat, dann würde man doch eigentlich est gehen, wenn auch der Aktienkurs wieder voll auf Kurs ist.
Ich denke das US Investoren ordentlich Druck gemacht haben. Wer die EQS Stimmrechtsmeldungen bei Vonovia verfolgt sieht das seitens Blackrock sei einem halben Jahr Ruhe ist. Früher gab es permanent Käufe,Verkäufe von denen.
33407329  

"Wer die EQS Stimmrechtsmeldungen bei Vonovia verfolgt sieht das seitens Blackrock sei einem halben Jahr Ruhe ist. Früher gab es permanent Käufe,Verkäufe von denen."

Diese Käufe Verkäufe waren wegen des Verleihes der Aktien den Leerverkäufern.  

https://m.youtube.com/watch?v=6Q2KiYxl9mo&t=4s&pp=2AEEkAIB  

Woran man bemerkt, dass jemand keine Ahnung hat:

Wenn jemand in einer Analyse über Vonovia steigende Refinanzierungskosten als Problem ansieht.

Warum ? - Schon oft hier geschrieben aber gerne noch einmal:

In der Analyse wird als störend empfunden, dass Vonovia 40 mrd Euro in den kommenden 10 Jahren refinanzieren muss, der Durchschnittszins aktuell bei 1,96 Prozent liegt und die aktuellen Refinanzierungszinsen im Schnitt bei 3,5 Prozent.

Nach diesen Parametern ergäbe sich ein Mehraufwand ab dem 10. Jahr in der Zukunft von grob 640 mio pro Jahr. Das ist schon ne Ansage und eignet sich super als Argument gegen Vonovia, wenn man aber den dazugehörenden zweiten Teil weglässt.

Nämlich:

Vonovia wird mit absoluter Sicherheit (Mietpreisbremse nicht relevant, da Vonovia ohnehin weit unterhalb der aktuellen und weiter steigenden Marktmieten vermietet: Aktuell Durchschnittsmiete rund 8,28 Euro pro qm) die Mieten in den nächsten Jahren um jährlich 4 bis 5 Prozent steigern.

Die aktuellen Mieteinnahmen liegen bei rund 3.500 mio pro Jahr. Antizipiert man jährliche Mietsteigerungen von nur 4 Prozent jährlich über die nächsten 10 Jahre (Mieterhöhungen aus Marktpreisen und Modernisierung kombiniert), ist das noch sehr niedrig.

Dies ergibt mathematisch:

3500 x 1,04^10 = 5.180 mio Euro Mieterträge im Jahre 2035 und damit einen Mehrertrag in Höhe von rund 1.680 mio Euro.

Diesem stehen höhere Zinsaufwendungen (falls die EZB, wie zu erwarten ist, nicht ohnehin in den Markt eingreift und die Zinsen für die Staaten und damit den Markt massiv senkt) in Höhe von 640 mio Euro entgegen.

Höhere Refinanzierungszinsen sind also auf den aktuellen Parametern kein Problem.

Die Analyse ist also von Unwissen geprägt. Mehr braucht man dazu nicht sagen.

Die übrigen 17 Punkte wiederhole ich jetzt mal nicht erneut.33409045  

"Dies ergibt mathematisch:

3500 x 1,04^10 = 5.180 mio Euro Mieterträge im Jahre 2035 und damit einen Mehrertrag in Höhe von rund 1.680 mio Euro.

Diesem stehen höhere Zinsaufwendungen (falls die EZB, wie zu erwarten ist, nicht ohnehin in den Markt eingreift und die Zinsen für die Staaten und damit den Markt massiv senkt) in Höhe von 640 mio Euro entgegen.

Höhere Refinanzierungszinsen sind also auf den aktuellen Parametern kein Problem."

Die Zahlen sind gut.
Noch einmal: wo ich das einzige Problem mit Zinsen sehe ist ICR (interst coverage ratio: Ebitda/Interest Expense).
Das soll nach Vonovia Ausblick über 3,5 bleiben aber eger optimal wie jetzt bei 3,8. Das bedeutet Ebitda soll 3,8x mehr steigen als die Zinskosten!
Die letzten Anleihen wurden mit 3,96% verzinst. Aber gut rechnen wir mit 3,5%.
Dann 4000x(3,5%-1,8%)=68 mio € plus Zinskosten. Dann wäre 3,8x68=258,4 mio € mehr EBITDA nötig!
Dazu braucht Vonovia Rückenwind. Das hat auch Vonovia CFO im Earnings Call erwähnt.  

In deinem Beispiel:
ICR = 1680/640=2,62. Das ist unter 3,5 was minimum für Krediteinstufung BBB nötig ist.  

Dann 4000x(3,5%-1,9%)=64 mio € plus Zinskosten. Dann wäre 3,8x64=243,4 mio € mehr EBITDA nötig!
Dazu braucht Vonovia Rückenwind. Das hat auch Vonovia CFO im Earnings Call erwähnt.  

Vonovia baut aber auch fleißig Schulden ab. Diese sollten daher bis 2035 weiter kräftig sinken. Dies würde dann natürlich auch eine geringere Zinsbelastung ergeben.

Auch glaube ich, dass die FED im Dez. die Zinsen wieder um 0,25 % senkt, wenn nicht sogar  - wie es einige fordern - weil der Arbeitsmarkt außerhalb von KI am schwächeln ist, um 0,5 % senkt.
Dazu kommt, dass Powell nächstes Frühjahr in den USA weg ist und ein von Trump beeinflusster
FED Wächter das Amt übernimmt und die Zinsen wohl ratz fatz auf 1,5 - max. 2 % in den USA senken wird.

Die EZB wird die Zinsen wohl auch innerhalb des nächsten halben Jahres auf max. 1 % senken, um die Wirtschaft wieder in Schwung zu bringen.

Was ich gut an Vonovia finde ist, dass die Zahlen in dem aktuellen ( Zins ) Umfeld schon jetzt so gut sind, dass diese in meinen Augen nur noch besser werden können, wenn die EZB & FED ihren Kurs weiter so verfolgen. Und nach oben werden die Zinsen in den nächsten Jahren wohl nicht mehr gehen.

Mit China erfolgt eine Einigung und die Corona Preissteigerungen sind ebenfalls geschichte, sodass es zumindet von der Inflationsfront keinen Gegenwind geben dürfte.  

Wenn EBITDA mit 200m € steigt dann:
200/3,8=52,632
52,632/4000=0,0132 1,32%
1,9+1,32=3,22% maximum Refinanzierungskosten.
Jetzt Refinanzierungszinsen sind:
10Jahre Zinsen+125 Basispunkte.
Dann: 3,22-1,25=1,97%.
Also 2% 10 Jahre Zinsen wäre ideal.
Oder EBITDA soll mehr steigen.  

Eine Einheit mehr Zinsen heißt nicht linear (in unserem Fall) 3,5 oder 3,8 Einheiten mehr Ebitda. Die ICR ist keine in die Zukunft gerichtete sondern sich am jetzigen Istzustand orientierende Kennzahl.

Beispiel:

100 Ertrag - 40 operativer Aufwand = 60 Ebitda
-20 Abschreibungen, -20 Zinsen, = 20 Gewinn
ICR = 60/20 = 3

Jetzt steigen die Zinsen auf 40. Wenn ich mit Deiner linearen Methode zurückrechnen würde, müsste das Ebitda um 20x3 = 60 steigen, damit mein Gewinn gleich bleiben würde. Tatsächlich reicht jedoch in unserem Fall ein Anstieg exakt in der selben Höhe des Zinsanstieges aus, um einen gleich hohen Gewinn zu haben.

120 Ertrag - 40 operativer Aufwand = 80 Ebitda
-20 Abschreibungen, -40 Zinsen = 20 Gewinn

Natürlich liegt die ICR nun bei:
80/40= 2

Und ist damit schlechter geworden. Der Gewinn jedoch ist gleich geblieben.

Und wenn Vonovia in 10 Jahren 640 mio mehr Zinsaufwand hätte bei 1.680 mio höheren Mieterträgen und sonst gleichen Parametern, wäre der Gewinn insgesamt deutlich höher als jetzt. Auch, wenn die ICR sich dann verschlechtert hätte. Aber nochmal: Die ICR ist lediglich eine Kennzahl.

Unterm Strich bleibt nun jährlich mehr Cash für den Schuldendienst hängen. Dieser Fakt überwiegt eine etwaige Verschlechterung beim ICR m.M.n.

Wenn Du monatlich 10.000 Euro Haushaltseinkommen hast und 6.000 Euro Lebenshaltungskosten plus 2.000 Euro Zins und Tilgung für Dein Haus, beträgt die Relation von Nettoeinkommen zu Schuldendienst 10.000/2000= 5.
Wenn nun die Zinsen um 1.000 Euro steigen, hat die Bank kein Problem, sofern Dein Nettoeinkommen auch um 1.000 auf 11.000 netto steigt. Nach der Relationsbetrachtung jedoch müsste Dein Nettoeinkommen sonst um 1.000x5= 5.000 Euro auf insgesamt 15.000 steigen, was hinsichtlich Deiner Bonität natürlich absolut nicht gefordert wird und werden kann.

Die ICR ist also nur eine analytische Kennzahl. Wenn jemand eine schlechtere Bonität dadurch im obigen Fall ableitet, ist dies lediglich seine Meinung. Objektiv ist das m.M.n. nicht ableitbar. Auch, wenn es natürlich als Argument von einigen ins Felde geführt werden sollte. 33409262  

"Die EZB wird die Zinsen wohl auch innerhalb des nächsten halben Jahres auf max. 1 % senken, um die Wirtschaft wieder in Schwung zu bringen."

Das halte ich nicht wahrscheinlich.
1,75% oder maximum 1,5% aber darunter nicht in 2026.
Aber jetzt die Zinsen sind 2% und ich kann nur damit rechnen momentan.
Im Juni ein Analyst von Unicredit hat gesagt: bei 2% EZB Zinsen die 10 Jahre Zinsen werden 2,8% bei 1,5% EZB Zinsen die 10 Jahre Zinsen 2,4%.
Für Vonovia sind 10 Jahre Zinsen wichtig.  

"Die ICR ist also nur eine analytische Kennzahl. Wenn jemand eine schlechtere Bonität dadurch im obigen Fall ableitet, ist dies lediglich seine Meinung. Objektiv ist das m.M.n. nicht ableitbar. Auch, wenn es natürlich als Argument von einigen ins Felde geführt werden sollte."

Lese mal Earnings Call zurück!
Morgan Stanley oder Barclays Analyst hat darauf gefragt. Er sagte das 7,1% EBITDA Wachstum reicht nicht ICR zu halten.
 

Philip Grosse
CFO & Member of Management Board
"As I said last time, different points in the cycle require a stronger focus on some debt KPIs more than on others, and we are at a point where our main attention is on the ICR. There are 2 ways to look at the ICR. The numerator is the same in both cases, adjusted EBITDA total of the last 12 months, but the denominator is different. One definition, and that is the one used in bond covenants uses net cash interest and the denominator. This can be a bit volatile from time to time, depending on the interest payment dates.

The bond covenant threshold is 1.8x. So I hope we can all agree that this is somewhat irrelevant from a risk point of view. To allow for a more normalized measurement of ICR, we are using the net financial result that we also use in getting from adjusted EBITDA to adjusted EBT. The ICR threshold we have set to ourselves internally is, as you know, 3.5x. Let me reiterate. Our focus is to make sure our debt KPIs are in line with the BBB+ rating criteria and a stable outlook. This is now essentially an organic development as we expect values and EBITDA to grow and therefore, to further move the debt KPIs in the right territory or even further."

"Bart Gysens
Morgan Stanley, Research Division

My first question is also on the ICR actually. You talk about moving that into better territory. But I just wanted to understand how you can do that for the ICR. I mean the average cost of debt is running at 1.9%. You managed to keep that flat. You have to refi about EUR 4 billion to EUR 5 billion a year medium term.

Now even if reported EBITDA grows by 7% per annum as you're guiding, that suggests that actually if you finance at the current marginal cost of debt, interest cover will not improve on the contrary. So how do you look at that? And are you considering more alternative solutions like convertible bonds or preferred equity?

Philip Grosse
CFO & Member of Management Board

No, Bart, to be very precise, where we are moving in the right direction is in terms of LTV and is in terms of net debt to EBITDA. LTV because I have conviction as we have seen this in the running here that the rental increase, net of the investment required to achieve that rental increase will translate itself into value growth. And if I look at net debt to EBITDA, we have, as you know, a number of initiatives which are running very well to, in particular, increase also the nonrental EBITDA and that will move that metric further down.

The ICR is really our intention to keep that somewhat stable at current level. And that is going to be the major focus. And here, yes, we probably need some positive backdrop in market in terms of refinancing costs. Our assumption is that this somewhat remains at current level of 4%. And it's also no secret that I think that convertible product as part of the capital structure is a good addition. You should not overplay it.

So it should be a moderate portion of your capital structure in terms of liquidity and the underlying stock, plus in terms of the overall debt burden. But with that having said, I think there is capacity for more. And to be crystal clear, convertible is for us, no ambiguity, 100% debt.

And the assumption always is that it will never come to the dilution, but that if the convertible is in the money and at maturity is going to be refinanced by a new convertible [indiscernible] was at a higher stock price and that is essentially, if you do the math, reducing contingent dilution. But again, the focus, and that is what is driving the capital structure going forward is going to be the ICR."  

"And here, yes, we probably need some positive backdrop in market in terms of refinancing costs."
"But again, the focus, and that is what is driving the capital structure going forward is going to be the ICR."  

https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/...e_Page/datafile/ratings.html  

https://youtu.be/p28Jkq6YTFo?si=dqGqYoCFW2Zg9_8B

Der Gesetzgeber ist gefordert aber es passiert nichts.
Aus meiner Sicht eine echte Sauerei.  

Wenn im Video gesehene Familie 1,2 mio € in Vonovia investiert hätte dann würden sie jährlich 50-60000€ Dividende ohne Ärger bekommen.  

aber Immobilien werden in der Regel nicht bar bezahlt und wenn Vermietungen im Spiel sind erst recht nicht. Dann kommt der steuerliche Aspekt ins Spiel.
Wenn dann noch Mietnomaden und renitente Mieter ins Spiel kommen, dann wird's schnell eng.  

GOLDMAN senkt das Kursziel für VONOVIA von 41 EUR auf 39,30 EUR. Buy.