Die Chance, dass solch ein "Gesetz" am Ende formal und materiell zulässig wäre, geht gegen null....

Ist ein Rauschen in der Landschaft...

Ich hab beim Durchlesen nur des Artikels schon mindestens 5 Punkte gefunden, die so niemals verfassungsmäßig Bestand hätten.

Fangen wir mal bei der Verhältnismäßigkeit an. Der "Staat" Berlin müsste nachweisen, dass er alle vorrangigen und milderen Mittel ausgeschöpft hätte. Dies ist bei weitem nicht der Fall. Weshalb hat er nicht mehr Flächen zur Verfügung gestellt, Bauverfahren beschleunigt bzw. selbst gebaut ? All das und noch viel mehr wäre möglich gewesen. Ergo, nicht verhältnismäßig.

Dass die Vergesellschaftung zum beabsichtigten Zweck führen wird und deshalb tauglich ist, ist ebenfalls zu bezweifeln.

Ferner wären die Modalitäten so nicht zulässig. Enteignen zu 40 bis 60 Prozent des Marktwertes (bis dieser letztinstanzlich geklärt wäre, würden vermutlich schon 5 bis 10 Jahre ins Land gehen) und dann auch noch Rückzahlbar auf 100 Jahre (alles mehr als eine Generation kann praktisch nicht mehr als zu Lebzeiten betrachtet werden). Hier ist die Höhe der "Entschädigung" definitiv verfassungsrechtlich unzulässig. Dann wird die Enteignung auch gleich auf die Entschädigung für die Enteignung angewandt. Also doppelt enteignet.

Ich könnte noch ewig so weitermachen.

Niemals hat dieses Vorhaben auch nur die Chance auf Zulässigkeit. Und die Frage der Bereitschaft der Umsetzung durch die Politik haben wir noch gar nicht angesprochen.... Kann mir schwer vorstellen, dass die CDU und selbst SPD das so auch nur versuchen würde. Angesichts der aktuellen politischen Entwicklungen und der zunehmenden Marginalisierung beider Parteien wohl erst recht nicht.

Es ist was es ist. Die Träumerei einiger Linker ohne wirkliche Aussicht auf Erfolg.33335325  

über einen offensichtlich verfassungswidrigen Gesetzentwurf für ein Wohnungsenteignungsgesetz - das wäre selbst im failed state Berlin einmal was Neues...

Dieses Gesetz würde noch vor Inkrafttreten vom Bundesverfassungsgericht kassiert!

Es ist schon krass, mit welcher Chuzpe linke Spinner ein ganzes Land gegen Vermieter aufhetzen.
Ich wäre auch dafür, den sozialen Wohnungsbau massiv zu erhöhen. Von mir aus darf der Staat gern 1 Billion EUR an Staatsanleihen aufnehmen und dafür Wohnungen bauen oder von Vonovia und Co. zu Marktpreisen kaufen.

Dass aber Vonovia und Co. für eine vollkommen verfehlte Wohnungsbaupolitik der letzten 3 Jahrzehnte verantwortlich gemacht werden, ist eine Frechheit!

Ein Blick auf die Durchschnittsmieten der Bestände von Vonovia genügt, um zu sehen, dass Vonovia sicher nicht als Deutschlands Mietentreiber Nummer 1 fungiert.

Auch die von Vonovia regelmäßig veröffentlichten Statistiken über die Zufriedenheit ihrer Mieter geben Null Anlass für diese an Volksverhetzung grenzenden Hasstiraden linker Sozialromantiker.

Wie viele andere auch habe ich mir meine Immobilie über 20 Jahre hart erarbeitet.
Ich könnte kotzen, wenn ich immer wieder diesen Schwachsinn darüber lese, dass man sich in Deutschland durch Fleiß und Anstrengung nichts mehr erarbeiten kann und nur noch die Erbengeneration regiert. Ich habe mir mein Aktien- und Immobilienvermögen zu 100% selbst erarbeitet und kann diesen Unsinn über fehlende Chancen und Fairness in Deutschland nicht mehr hören!

Statt verfassungswidrigen Enteignungsphantasien nachzuhängen, sollten das Berliner Wahlvolk vielleicht mal über die Folgen ausufernder Teilzeitbeschäftigung und Work-Life-Balance nachdenken und - ganz verrückte Idee - Ersparnisse in renditeträchtigen Wertpapieren / Aktien statt auf dem Sparbuch investieren! Dann funktioniert langfristige Vermögensbildung und Partizipation am BIP-Wachstum...


 

teils absurde vostellungen in kreuzberg, weil:

1. nur profitable immofirmen sind auch in zukunft in der lage, wohnungen zu bauen. ohne profitable immogesellschaften gibts keinen wohnungsbau mehr. diese einfache tatsache dürfte zumindest der mehrheit der berliner stimmbürger einleuchten.

2. wenn der staat land oder gebäude enteignet, dann ist er zu monetärem ersatz verpflichtet.




 

Eigentlich müsste die Nieten in Nadelstreifen einmal deutliche Ansagen machen.
Mit diesen Initiativen werden Investoren verschreckt. Unsere Nachbarländer werden solche Tendenzen potentiellen Investoren im Kampf um Standorte vor die Augen halten.
Herr Buch könnte erwähnen das dadurch auch Wohnungsbau verhindert wird, genauso wie bei Mietpreisbremsen und andere Sabotageaktionen an der Marktwirtschaft. Aber der Herr befeuert ja auch noch Gedanken das man demnächst Mieterhöhungen am Einkommen fest macht. Weiß dieser sogenannte CEO eigentlich was für Einkommensgruppen in Vonovia Wohnungen leben?33335431  

da wird die CDU nicht mitspielen, die wissen ja wenigstens son bissl was das bedeuten würde..
Nicht  eine einzige Wohnung würde dadurch geschaffen oder wollen die die bisherigen Mieter gleich mit rausschmeissen und nur Linke einziehn lassen? Nichtmal die Mieten würds senken, da die Wohnungsgesellschaften der Genossenschaften auch nicht billiger arbeiten können und die gleichen Mieten verlangen.
Allein die immerwährende Diskussion dafür sorgt doch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit schon für weniger Bau aus der privaten Wirtschaft.
Wie man sich dauernd selbst in den Fuss schiessen kann damit... ist mir einfach unbegreiflich.
Kostet nur ein Haufen Geld, dass sie nicht haben,soll wohl die Republik aka Steuerzahler bezahlen den Irrsinn.
Würde zur extremen Kapitalflucht nicht nur aus Berlin sondern ganz Dtl führen, wenn wir auf einmal den Kommunismus leben aus Sicht des ausländischen Kapitals. Die langfristigen Folgen von sowas wärn katastrophal.
He Berliner, die Lebensmittel sind mindestens genauso schnell gestiegen, gefühlt eher noch mehr, enteignet ihr dann auch bald wieder eure Bauern? Zwangskollektiviert den Bereich bitte auch wieder,  und bitte auch gleich den Lidl und Co mit, dieser ganze App Mist beim Einkaufen.. dagegen haben  Lebensmittelkarten doch nen nostalgischen Charme. /s ....naja, ausser das mit dem App Mist  

In diesem Vorhaben ist die Rede von Unternehmen mit mindesten 3000 Wohnungen. Hätte ich 5000 Wohnungen, würde ich da schnell rechtlich selbstständige Schwesterunternehmen zu je 2500 oder 1000 Wohnungen (oder was angesichts des genauen Gesetzestextes und der steuerlichen Situation geboten ist) machen.

Wer die Organisationsstruktur von Aldi und Lidl kennt, weiß, was ich meine. Etwa 5 bis 7 Aldi-Filialen ergeben eine rechtlich selbstständige Einheit. Aldi stellt noch nicht einmal einen Konzernabschluss für den Gesamtkonzern auf, so groß ist da die Unterteilung. Sowas lässt sich natürlich auch bei einem Wohnimmobilienportfolio machen.

Und schon müsste man noch nicht einmal vor das Verfassungsgericht ziehen.

Ein solches Gesetz wäre am Ende nicht zulässig, aber vermutlich vorher schon gar nicht umsetzbar bzw. würde die Politik da nicht mitspielen. Und glücklicherweise tangiert bzw. missachtet das an so vielen Punkten auch Bundesrecht, dass selbst dadurch allein die Verfassungsmäßigkeit nicht gewahrt wäre.

Schall und Rauch...  

"Nichtmal die Mieten würds senken, da die Wohnungsgesellschaften der Genossenschaften auch nicht billiger arbeiten können"

Nach der Logik der Initiative ginge das schon, da man ja zum halben Vwt einteignen und über 100 Jahre abzahlen will. Da bliebe viel Spielraum.

Rechnerisch...  

 

Ich hatte wohl den alten Gesetzesentwurf geöffnet.

Der Beitrag enthält folglich einige Fehler.

Ich habe den Beitrag selbst gemeldet und um Löschung gebeten. Gleich werde ich die überarbeitete Version einstellen. Also nicht wundern.

 

Dass dieser Gesetzesvorschlag der Sozialisten, den ich soeben eingehend betrachtet habe, aus oben bereits angeteaserten Gründen keinerlei Aussicht auf Erfolg haben dürfte, hab ich bereits sehr grob dargelegt.

Nun möchte ich mal gerne so tun, als würde dieses Pamphlet 1 zu 1 durchgeführt werden können, vor dem Verfassungsgericht Bestand haben und die vorgesehenen lächerlichen Entschädigungen sogar nicht von den entsprechend zuständigen Gerichten deutlich erhöht werden. Wie groß wären die Auswirkungen auf Vonovias NTA pro Aktie ?

Versuchen wir uns mal grob zu nähern:

Laut dem letzten Halbjahresbericht hat Vonovia eine Gesamtsumme NTA von 37,7 mrd Euro bzw. 45,16 Euro pro Aktie. Der Gesamtbestand an Immobilien hat den Verkehrswert von rund 79,1 mrd Euro. Auf Berlin entfallen dabei 22,7 mrd Euro, die sich auf 138.412 Wohnungen verteilen. Pro Wohnung hat das Berlin Portfolio also einen durchschnittlichen Wert von 164.003 Euro. Da die Kommunisten ja so gnädig sind und Vonovia 3.000 Wohnungen in Berlin belassen mögen, beträgt der "Vergesellschaftungsgefährdete" Bilanzwert also rund 135.412 Wohnungen x 164.003 Euro = 22,2 mrd Euro.

In der Presse kursierte die Überschrift, dass die Entschädigung bei gnädigen 40 bis 60 Prozent des Verkehrswertes liegen soll. Diese Angabe ist falsch und liegt wohl daran, dass die entsprechenden Autoren den Gesetzestext nicht gelesen oder verstanden haben und dann eben alle nachfolgenden vom Vorgänger abgeschrieben haben könnten.

Aus den §§ 12 bis 18 des Pamphletes ergibt sich, dass die Immobilie für die Berechnung der Entschädigung in einen Bodenwert und in einen Gebäudewert zu unterteilen ist (ganz normal bei der Bewertung). Vom Bodenwert soll gem. § 16 von den Werten des Jahres 2013 ausgegangen werden und eine Fortschreibung dieses Bodenwertes um jährlich 3,5 Prozent vorgenommen werden. Dies dürfte dann im Ergebnis dazu führen, dass für den Bodenanteil lediglich 40 bis 60 Prozent des aktuellen Verkehrswertes des Bodens anzusetzen sind. Der Gebäudeanteil wird nach dem Gesetzeswortlaut gem. § 15 mit dem aktuellen Verkehrswert, ermittelt nach § 190 BewG, angesetzt.

Also nähern wir uns den ausfallgefährdeten Werten mal weiter.

Unterstellen wir hierfür, dass die Immobilien Vonovias zu 30 Prozent aus einem Bodenanteil und zu 70 Prozent aus einem Gebäudeanteil bestehen (dürfte nach meiner Erfahrung aus bislang unzähligen KPAen (Kaufpreisaufteilungen) sehr gut hinkommen bzw. eher dürfte der Gebäudeanteil sogar höher liegen).
Der ausfallgefährdete Verkehrswert der Bilanz in Höhe von 22,2 mrd Euro unterteilt sich also in einen Bodenanteil in Höhe von 22,2 x 0,3 = 6,66 mrd Euro und einen Gebäudeanteil in Höhe von 22,2 x 0,7 = 15,54 mrd Euro. Von diesem Bodenanteil in Höhe von 6,66 mrd Euro wird nach dem Gesetzeswortlaut voraussichtlich also im Ergebnis nur 40 bis 60 Prozent (nehmen wir die goldene Mitte mit 50 Prozent) entschädigt. Wir sprechen also über eine Entschädigung in Höhe von 3,33 mrd Euro.

Insgesamt beträgt die Entschädigung also 3,33 mrd Euro für den Bodenanteil und 15,54 mrd Euro für den Gebäudeanteil und damit insgesamt 18,87 mrd Euro. Die Entschädigung läge somit (22,2 mrd Verkehrswert abzgl. 18,87 mrd Entschädigung) ca. 3,33 mrd Euro unter den Bilanzwerten.

Damit dürfte die Gesamtsumme der NTA von 37,7 mrd um 3,3 mrd auf nun 34,4 mrd sinken und der NTA pro Aktie noch immer bei rund 41,20 Euro liegen.

Die Vonovia Aktie würde beim aktuellen Kurs also nicht mehr bei rund 57 Prozent vom NTA pro Aktie sondern dann bei rund 63 Prozent vom NTA pro Aktie notieren.

Also mit anderen Worten: Selbst wenn der extrem unwahrscheinliche Fall eintritt,

1) dass sich wirklich eine Berliner Regierung im Falle des Erfolgs des Volksentscheides (in ca. 3 Jahren) an eine Umsetzung macht,
2) die Umsetzung ohne jedwede Abstriche Bestand vor dem BVerfG haben sollte,
3) Vonovia den Berliner Bestand nicht vorher entsprechend portioniert umgestaltet oder gar in unschädlichen Portionen veräußert und damit den vollen Verkehrs- bzw. gar Marktwert vereinnahmt,
4) die Höhe der Entschädigung nicht durch die Politik oder Gerichtsentscheide auf den Verkehrswert angehoben wird,

würde die Vonovia Aktie noch immer weit unter dem NTA pro Aktie notieren...

So weit würde es die Politik jedoch meiner Meinung nach niemals kommen lassen. Machen sich Merz und Klingbeil derzeit nicht lang und hat man nicht den CoBa Blessing zur Anlockung privaten Kapitals nach Deutschland für Investitionen in die Infrastruktur verpflichtet ?

Was würde man dann wohl auf den Prospekt schreiben ? "Investieren Sie Ihr Geld bitte bei uns in Deutschland. Wenn uns Ihre Rendite dann eines Tages zu hoch sein sollte, enteignen wir Sie einfach" ??? - Ich lache mich gerade ernsthaft schlapp..

Auch, wenn ein solches Vorhaben in dieser Form und mit diesen Entschädigungen und dann gleich der spiegelbildlichen nochmaligen Enteignung der Entschädigungsleistung niemals Bestand vor dem BVerfG haben dürfte, bin ich völlig davon überzeugt, dass die Politik es nicht erst in die Nähe davon würde kommen lassen. Zu groß wäre der Schaden für das Land.

Also, dann haben wir uns heute etwas geschüttelt, die vergangenen Kursverluste dürften jetzt etwas besser beleuchtet sein, und bald kehr wohl hoffentlich wieder Ruhe in diesem Zirkus ein.

Zumal, sollte der irrationale Kursverlust der letzten Wochen wirklich an der Angst vor diesem Gesetz gelegen haben, so die Bitte an wirklich jeden Mitarbeiter der institutionellen Investoren, meine obigen Ausführungen selbst zu prüfen und gegenzurechnen um dann festzustellen, dass die bilanziellen Auswirkungen dieses Gesetzes auf Vonovia selbst im Worst Case gerade mal einen Impact von 3,33 mrd Euro ausmachen dürften und der Kursverlust einfach unfassbar übertrieben war.

Ich glaube, wenn das verstanden worden ist, sollte es mal deutlich steigende Kurse geben.
 

Ach, ich vergaß...

Die Verfassungsmäßigkeit dieses Gesetztes nach dem deutschen Grundgesetz kann aber letztendlich ohnehin dahingestellt bleiben, denn:

Artikel 1 des Zusatzprotokolls der EMRK (Europäische Menschenrechtskonvention) regelt die Achtung des Eigentums (Art. 1 EMRK-Zusatzprotokoll) und schützt vor Enteignungen, die nicht im öffentlichen Interesse liegen und sichert eine Entschädigung, die mindestens dem aktuellen Verkehrswert entsprechen muss. Dies ist auch ständige Rechtsprechung des EuGH.

Nochmal:

Falls also diese Geschichte überhaupt irgendwann in einem Volksentscheid positiv entschieden wird, die Landesregierung Berlins dies nicht blockiert sondern sogar umsetzt, die Bundespolitik dies nicht verhindert und selbst das BVerfG solche Maßnahmen und die Entschädigungshöhen durchwinkt, ist da noch immer der übergeordnete EuGH, der ein solches Gesetz garantiert entweder kassieren oder die Entschädigung auf den Verkehrswert schrauben würde.

Und so gesehen ist es ja gar nicht schlecht. Wäre ich König von Vonovia und könnte ich den Berliner Bestand zum Buchwert auf einen Schlag für 22,2 mrd Euro verticken, würde ich dies sofort tun. 22,2 mrd Euro entsprechen rund 26,59 Euro pro Aktie. Der Verkehrswert des Berliner Bestandes pro Aktie liegt also höher, als die Aktie für das Gesamtunternehmen derzeit überhaupt selbst notiert....
 

Nachfolgend verlinke ich mal einen wissenschaftlichen Aufsatz mit einem Kurzgutachten zur Verfassungsmäßigkeit eines solchen Vorhabens der Herren: Prof. Dr. Michael Kloepfer und Alexander Jessen, erschienen in der NVwZ(-Online-Aufsatz_2023_05 1..8), welches zum eindeutigen Ergebnis gelangt, dass eine solche Vergesellschaftung klar aus mehreren Gründen verfassungswidrig ist.

https://rsw.beck.de/docs/librariesprovider176/...df?sfvrsn=f4cb0eee_1  

Zur Erinnerung... am 1.10. endet die Annahmefrist für den Umtausch von Dt. Wohnen Aktien in Vonovia Aktien mit einem Umtauschverhältnis von 1 : 0,795.

https://spruchverfahren.blogspot.com/2025/08/...des-angebots-die.html

Möglicherweise spekulieren einige Shortseller auf bad news in Form einer geringen Annahmequote oder den mit der Ausgabe neuer Vonovia Aktien verbundenen Verwässerungseffekt.

Nachdem die den Dt. Wohnen Aktionären für den Fall des Nichtumtauschs angebotene Ausgleichszahlung i.H.v. 1,22 EUR abzgl. KSt + SolZ signifikant unter dem lt. Factset zukünftig erwarteten  EBT der Dt. Wohnen liegt, dürfte der Ergebnisabführungsvertrag für die Vonovia Aktionäre sehr vorteilhaft sein, weshalb ich meine Dt. Wohnen Aktien bereits vor einigen Wochen verkauft und vollständig in Vonovia reinvestiert habe.

Beim Verkauf / Kauf über die Börse lässt sich aktuell ein Umtauschverhältnis von ca. 81% statt der von Vonovia angebotenen 79,5% erzielen.

Nachdem der kapitalertragsteuerpflichtige Nettoausgleichszahlungsbetrag i.H.v. 1,03 EUR weniger als 79,5% der für 2025 erwarteten Vonovia Dividende beträgt, gehe ich davon aus, dass zumindest die betriebswirtschaftlich orientierten Profiinvestoren unter den Dt. Wohnen Aktionären das Umtauschangebot nahezu vollständig annehmen werden.

Mag sein, dass einige Kleinaktionäre dass Angebot in der Hoffnung auf einen zeitnahen Squeeze out ausschlagen.

Die sollten sich dann allerdings nicht wundern, wenn Vonovia die Substanz der Dt. Wohnen via EAV step by step absaugt und dementsprechend überhaupt kein Interesse an einem zeitnahen Squeeze out zum aktuellen NAV der Dt. Wohnen hat...


 

Interessante Ausführungen. Ich fürchte allerdings, dass Ihre Rechnung nicht alles erfasst, was man sich hat einfallen lassen um den Wert kleinzurechnen.

Denn man rechnet mit maximal 19 Mrd insgesamt. Vonovia macht nur etwa 60% davon aus.

Und man hat ja das Sachwertverfahren nicht ohne Grund gewählt. Denn die Objekte sind meist schon recht alt, sodass sich hohe Abschläge ergeben...

 

nicht König sein aber als Aktionär eben Eigentümer. Also auch Dir gehört theoretisch dann ein Anteil oder bei den niedrigen Bestandspreisen je nach Anlagesumme mehere Wohnungen in Berlin und ich würde da nichts von verkaufen wollen, Berliner Linke hin oder her.
Gerade die Grosstädte wie Berlin, München etc, da pulsiert doch das Leben. Da will doch ein Grossteil der Menschen hin und wohnen eben aus dem Grund.
Der Platz in den Grosstädten ist doch begrenzt und von daher die zukünftige Wertentwicklung schon fast garantiert.
Was willst mit den Erlösen sonst machen beim theoretischen Verkauf? Immobilien irgendwo im Nirvana bauen/kaufen? Weil die Dorfromantik in Zukunft so attraktiv ist, dass jeder am Arsch der Welt Verzeihung Busen der Natur leben will? Ja ne is klar..
Die Berliner müssen halt einfach langsam einsehn, dass ihre Stadt aufholt im Vergleich zu anderen Metropolen und attraktiver wird im Vergleich zur Mauerzeit, wo da kein Schwein hin wollte. Zugegeben, wenn sie wieder alles zwangskollektivieren und ne Kommunismusenklave da drüben errichten wollen, wirds irgendwann wieder ähnlich unattraktiv wie vor 30-40 Jahren. Wenn das das Ziel ist, sollte man vielleicht doch verkaufen...33336134  

In der Tat ist die propagierte bzw. beabsichtigte Gesamtsumme der Entschädigung und der Text des Gesetzentwurfes (sofern man das überhaupt so nennen kann) nicht konsistent (wie in sehr vielen anderen Punkten in dieser Sache). Man merkt eben doch, dass hier Laien ein Milchmädchenevent veranstaltet haben. Und nur weil ein paar Juristen Bezüge zum Bewertungsgesetz herstellen heißt dies noch längst nicht, dass sie dieses Verstanden haben bzw. die Auswirkungen abschätzen können.

Können sie nämlich längst nicht.

In der Tat ist es so, dass man beim durch das Sachwertverfahren ermittelten Wert für das Gebäude entsprechende Altersabschläge vornimmt.

Was sich hier so niedlich anhört, zeigt, dass die Initiatoren wenig Ahnung hatten. Denn allein über die Ermittlung des Wertes eines MFHs über das Sachwertverfahren lässt sich mittels Gutachten, Gegengutachten und weiterer Erwägungen wunderbar 5 Jahre vor Gericht streiten. Über ein ganzes Portfolio möchte man gar nicht erst nachdenken.

Ferner:

Auf den Mittels Sachwertverfahren ermittelten und um einen Altersabschlag reduzierten Gebäudewert ist ein Marktanpassungsfaktor anzuwenden. Der Marktanpassungsfaktor ist im Sachwertverfahren eine Rechengröße, die dazu dient, den rein rechnerisch ermittelten Sachwert einer Immobilie an die tatsächlichen Marktgegebenheiten anzupassen, um einen realistischen Verkehrswert zu erhalten. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden auf Basis aktueller Marktdaten wie Angebot und Nachfrage ermittelt und stellt eine Korrektur dar, um die Differenz zum tatsächlichen Kaufpreis auszugleichen.

Man hat sich beim Abfassen des Gesetzesvorschlages gedacht: Prima, Bodenwert frieren wir auf 40 bis 60 Prozent ein (Verfassungswidrig, zusätzlich Verstoß gegen die ständige Rechtsprechung des EuGH im Rahmen der EMRK) und wenden dann das Sachwertverfahren an, in welchem wir die Kosten zum Erbauen des aktuellen Bestandes um das Alter bereinigen und dann auch nur einen Wert von vielleicht 50 Prozent des Marktwertes haben. Was man jedoch nicht bedacht hat ist, dass, wie oben geschrieben, auch zum Sachwertverfahren eine Komponente gehört, die den wahren Marktwert einfangen soll.

Hatten die wohl eben nicht auf dem Schirm.

Ich könnte noch bei vielen weiteren Punkten fortfahren. Allerdings spare ich mir die Zeit und verweise darauf, dass:

1) der Volksentscheid positiv beschieden werden muss,
2) die Landesregierung das nicht irgendwie blockieren oder aushebeln darf (Möglichkeiten hierfür gibt es ebenfalls zahlreich),
3) die Landesregierung dies dann auch so umsetzt (hier fehlt mir die Fantasie),
4) die Bundesregierung dies nicht mit ihren ebenfalls bestehenden Mitteln verhindert,
5) das BVerfG das Gesetz und die Entschädigungshöhe durchwinkt (halte ich für unglaublich unwahrscheinlich, hierzu bitte das von mir verlinkte Rechtsgutachten eines Profs aus dem Jahre 2023 lesen)

und dann wartet noch immer der Endgegner:

6) der EuGH wird dieses Gesetz kassieren oder die Entschädigung auf den Marktwert hochsetzen (siehe hierzu meine Ausführungen hinsichtlich dessen ständiger Rechtsprechung).

Meine Prognose ist, dass das Gesetz nach einem erfolgreichen Volksentscheid schon bei Punkt 2 oder 3 steckenbleiben wird. Spätestens jedoch bei 4 oder 5.

Und selbst wenn es wie Butter durchflutscht, habe ich die Auswirkungen auf den NTA pro Aktie bereits grob dargestellt. Es handelt sich hier also nicht um einen Killer.33338131  

Den Marktwert wollen die ja gerade nicht ermitteln, sondern rein die Baukosten und den alten Bodenwert.

Also hört die Rechnung beim Sachwert auf. Und da die meisten betroffenen Immos schon etwas älter sind, sind die Abschläge hoch.

So m.E. die Idee.

Könnte mir vorstellen, dass die bei etwa 1.000 €/qm landen.  

ist die geplante Tilgung per Annuität.

Bei 3,5% Zins und 100 Jahren ergibt sich ein anfänglicher Tilgungssatz von 0,11%!

Pro 1.000€ demnach eine Rate von 3,01€ pro Monat.

Bei einer Entschädigung von 1.000€/qm könnte man die Miete auf 4€/qm senken.

Soweit wohl die Idee...  

Auch ich bin zu 99% überzeugt, dass das nicht durchkommt.

Für den Fall des 1% würde sich unter den o.a. Annahmen ergeben, dass Vonovia rd. 15 Mrd assets und rd. 800 Mio jährliche Mieteinnahmen verliert - also etwa die Hälfte des EK bzw. 20% der Mieten.

Das wäre dann wohl doch ein Problem.

Wie gesagt - reine Theorie...  

Die genannten Zahlen sind nicht richtig.

Auch und gerade unter den o.g. Annahmen würde der Verlust an Assets nicht bei 15 mrd Euro liegen.

Insgesamt sind 22,2 mrd Euro der Berlin Assets Vonovias überhaupt für eine Vergesellschaftung relevant. Nach den Aussagen der Sozialisten läge die Entschädigung bei 40 bis 60 Prozent davon. Also bei rund 11 mrd. Euro.

Laut der Bewertung des Gesetzesvorschlagstextes in Verbindung mit den relevanten Stellen des BewG komme ich jedoch lediglich auf etwa 3,3 mrd Euro enteigneten Wert.

Wie Du einen Assetverlust von 15 mrd Euro ableitest, ist mir schleierhaft.33338536  

Läuft nicht so, dass ich einfach den Sachwert nach Wiederherstellungskosten bilde und dann einen Abschlag für das Alter vornehme.

Vielmehr bilde ich den Sachwert nach Wiederherstellungskosten, nehme einen Abschlag vor für das Alter und multipliziere das Ergebnis dann mit dem Marktanpassungsfaktor der Gutachterausschüsse.

Dass und falls die Sozialisten diese Multiplikation mit dem Marktanpassungsfaktor nicht auf dem Schirm hatten, heißt nicht, dass dieser lege artis nicht vorzunehmen sein wird.

Und damit hört die Rechnung eben noch nicht beim Sachwert nach zwei sondern erst nach drei Schritten auf.33338514  

Kurze Erklärung zu den Zahlen:

Ich habe unterstellt, dass die damit durchkommen und der Marktfaktor unberücksichtigt bleibt.

Im worst case wären das dann 40% von 22,2 Mrd, also rd. 9 Mrd.

Diese von den 22 Mrd abgezogen, ergibt 13 Mrd asset Verlust (hatte über die qm gerechnet und hab mich dabei vertan).

 

Allerdings nochmal der Hinweis, dass meine obigen Berechnungen am Gesetzestextvorschlag der Sozialisten orientiert sind. Dies heißt, dass die Sozialisten, unabhängig davon was sie meinen in Gesetzesform niedergeschrieben zu haben, genau das niedergeschrieben haben, was meine groben Berechnungen bzw. Darlegungen aussagen.

Die tatsächliche Rechtslage steht nochmal auf einem ganz anderen Blatt.

Ich habe dies WE auch mit einem befreundeten Verfassungsrechtler als wissenschaftlicher Mitarbeiter (Postdoc) einer juristischen Fakultät über die Thematik gesprochen. Ihm ist der Sachverhalt bekannt gewesen. Auch nach seiner Rechtsmeinung gibt es beim Prüfungspunkt "Verhältnismäßigkeit" so zahlreich viele statthafte Angriffspunkte, dass das wohl in jedem Fall vom BVerfG gekippt werden sollte. Die vielen weiteren Angriffspunkte in den nachfolgenden Prüfungspunkten würden gar nicht erst benötigt werden.

Aber jetzt mal genug zu diesem Thema. Denke, jeder vernünftige Mensch kann sich selbst sehr leicht ausrechnen, dass das Träumereien sind...

Heute endlich mal gute Nachrichten von Vonovia. Buch bringt eine Kooperation mit der Bundeswehr ins Spiel, wonach Vonovia Soldatenwohnungen aus dem Bestand anbieten oder neue errichten könnte. Angesichts der Größenvorteile bei den Kosten hinsichtlich Bauen und Verwalten und dem KnowHow im Konzern, macht dies sicherlich Sinn. Mal sehen, wie auf diese Weise das "Sondervermögen Verteidigung" genutzt werden kann um auch dem Wohnungsmarkt was Gutes zu tun.

Zumal Soldaten, die viele hundert km entfernt von ihren Familie Dienst tun ja faktisch 2 Wohnungen (die bisherige am Heimatort) und eine neue am Dienstort benötigen werden. Dies wird die Wohnungsnot noch einmal deutlich verschärfen.

Insoweit macht das also absolut Sinn. Bin mal gespannt, wie sich das entwickelt. Im Hintergrund laufen sicherlich schon mal Gespräche oder mehr.33338662  

 

Es gibt also jetzt 840 Millionen Aktien.
Zuvor waren es 823 Millionen Stück.
Wundersame Vermehrung muss zwangsläufig zu einem niedrigeren Kurs der einzelnen Aktie nun führen.
Denn dem steht ja kein Wert gegenüber.
Da bleibe ich noch ein wenig an der Seitenlinie.
Mitunter kann man hier oder da mit einem kurzen Trade noch was reißen, aber sonst....
Geht ja sowieso alles langsam den Bach runter, aber nur meine Meinung.