Erweiterte Funktionen
Anleihemärkte börsennotierter REITs wieder geöffnet
27.02.24 10:34
Janus Henderson Investors
London (www.anleihencheck.de) - Die Daten des renommierten Immobilienanalysten Green Street sollen einen Echtzeitüberblick über die Preisgestaltung an den europäischen Immobilienmärkten geben, so Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities von Janus Henderson Investors.
Das Ausmaß der Korrektur in diesem Abschwung werde durch den Rückgang der nominalen Immobilienpreise um mehr als 25% deutlich, der real (inflationsbereinigt) bei durchschnittlichen europäischen Gewerbeimmobilien der Kategorie B noch viel höher ausfalle. Durchschnittswerte könnten natürlich irreführend sein, da Immobiliensektoren wie der sekundäre Büromarkt weitaus stärkere Rückgänge verzeichnen würden (und noch immer zurückgehen würden). In den vom strukturellen Wachstum profitierenden Bereichen wie Studentenwohnheime, Mietwohnungen und Selfstorage würden dagegen weitaus geringere Korrekturen verzeichnet (und viele Bewertungen seien bereits wieder gestiegen), unterstützt durch die besseren Mietsteigerungsaussichten.
Zwar haben wir die Talsohle für die gemeldeten direkten Immobilienpreise noch nicht erreicht, doch wir dürften ihr uns bald nähern, so die Experten von Janus Henderson Investors. Die Risikoprämie von Immobilien gegenüber Anleihen liege wieder über dem langfristigen Durchschnitt. Es gebe Anzeichen dafür, dass Anleger wieder in die Immobilienmärkte zurückkehren würden - zunächst in Bereiche mit strukturellem Wachstum wie Industrie-/Logistikanlagen und Alternativen wie Hochhäuser, Lager und Studentenwohnungen.
Wichtig ist auch, dass wir in börsennotierte Immobilienmärkte mit zukunftsorientierten Preisen investieren, die täglich von den Anlegern an der Börse festgelegt werden und sich daher in der Regel schneller an makroökonomische Veränderungen anpassen als die rückwärtsgerichteten Bewertungen von Privatimmobilien, so die Experten von Janus Henderson Investors. Dies habe sich bereits zu Beginn des aktuellen Abschwungs gezeigt, als europäische Immobilienaktien in den neun Monaten bis Oktober 2022 um mehr als 45% gefallen seien, lange bevor die direkten Immobilienwerte wesentlich nach unten korrigiert worden seien.
Die Experten von Janus Henderson Investors würden glauben, dass sich dies nun umkehre: Die Erholung börsennotierter Immobilien habe im 4. Quartal 2023 begonnen, als sich die Zinserwartungen verschoben hätten. Die Frage sei nun nicht mehr, ob, sondern wann die Zinsen in Europa angesichts der sinkenden Inflation und des geringen Wachstums gesenkt würden.
Der Versuch, die Märkte zu timen, sei sinnlos - das zeige zumindest die Entwicklung seit Jahresbeginn. Aber die Experten von Janus Henderson Investors seien überzeugt, dass der Rückgang der Aktienkurse den Anlegern eine zweite Chance biete:
• Die operativen Fundamentaldaten seien nach wie vor solide; hohe Vermietungsstände und steigende Mieten, getrieben durch die Inflation, seien ein roter Faden gewesen. In Kombination mit dem Wachstum aus Neubauten und Umnutzungen biete dies für viele eine Möglichkeit für nachhaltiges Miet- und Ertragswachstum, selbst bei höheren Zinskosten. Der Logistikvermieter Segro habe kürzlich seine Ergebnisse gemeldet und hervorgehoben, dass "... wir in den nächsten drei Jahren eine Steigerung unserer Mieteinnahmen um mehr als 50% erwarten, indem wir bestehende Flächen umwandeln, leerstehende Einheiten vermieten und neue Flächen entwickeln."
• Anleihemärkte börsennotierter REITs hätten sich mit Emissionen von Immobilienunternehmen auf den nationalen und internationalen Anleihemärkten in den letzten Monaten wieder geöffnet. So habe z.B. der deutsche Wohnimmobilienvermieter Vonovia (VNA) im Januar dieses Jahres seine erste Anleihe seit 2022, eine 12-jährige Anleihe im Wert von 400 Mio. GBP, zu einem EUR-Kurs von 4,5% emittiert - weitaus niedriger als die implizite Rendite seiner Anleihen vor sechs oder zwölf Monaten. Dadurch werde das Vertrauen gestärkt, dass die Fälligkeiten in den kommenden Jahren überschaubar seien und bestimmte Unternehmen hinsichtlich Kosten und Kapitalzugang zu den relativen Gewinnern in einer Welt des "Habens und Nichthabens" gehören könnten - dies könne in der Zukunft Wachstumschancen eröffnen.
• Durch das Vertrauen in die operativen Fundamentaldaten und die Erwartung einer Stabilisierung der Bewertungen wachse auch das Selbstvertrauen der Unternehmen in ihre Fähigkeit, die Aktionäre durch Dividenden und -wachstum zu belohnen. Bemerkenswert sei die Wiedereinführung der Dividenden des Einzelhandelsvermieters Unibail-Rodamco-Westfield (URW) nach einer dreijährigen Pause, um seine Bilanz zu sanieren.
Natürlich würden Herausforderungen und Risiken bestehen bleiben und nicht alle würden eine solche Korrektur unbeschadet überstehen. Daher sei es weiterhin entscheidend, sehr selektiv vorzugehen, sich auf die Bilanzstärke zu konzentrieren und die Marktsegmente zu identifizieren, in denen die Mieteinnahmen angesichts der sich verlangsamenden Wirtschaft und der strukturellen Veränderungen, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken würden, ein "echtes" Wachstum ermöglichen würden.
Allerdings dürfe nicht vergessen werden, dass die Immobilienpreise bereits erheblich korrigiert worden seien - 2024 dürfte ein Wendepunkt erreicht werden, der ein Ende des Preisverfalls bedeute. Da viele börsennotierte REITs nach wie vor sehr pessimistisch bewertet seien, halten die Experten von Janus Henderson Investors eine Rückkehr der Anleger in diese Anlageklasse für gerechtfertigt. Dies könnte sich schon bald auszahlen. (27.02.2024/alc/a/a)
Das Ausmaß der Korrektur in diesem Abschwung werde durch den Rückgang der nominalen Immobilienpreise um mehr als 25% deutlich, der real (inflationsbereinigt) bei durchschnittlichen europäischen Gewerbeimmobilien der Kategorie B noch viel höher ausfalle. Durchschnittswerte könnten natürlich irreführend sein, da Immobiliensektoren wie der sekundäre Büromarkt weitaus stärkere Rückgänge verzeichnen würden (und noch immer zurückgehen würden). In den vom strukturellen Wachstum profitierenden Bereichen wie Studentenwohnheime, Mietwohnungen und Selfstorage würden dagegen weitaus geringere Korrekturen verzeichnet (und viele Bewertungen seien bereits wieder gestiegen), unterstützt durch die besseren Mietsteigerungsaussichten.
Wichtig ist auch, dass wir in börsennotierte Immobilienmärkte mit zukunftsorientierten Preisen investieren, die täglich von den Anlegern an der Börse festgelegt werden und sich daher in der Regel schneller an makroökonomische Veränderungen anpassen als die rückwärtsgerichteten Bewertungen von Privatimmobilien, so die Experten von Janus Henderson Investors. Dies habe sich bereits zu Beginn des aktuellen Abschwungs gezeigt, als europäische Immobilienaktien in den neun Monaten bis Oktober 2022 um mehr als 45% gefallen seien, lange bevor die direkten Immobilienwerte wesentlich nach unten korrigiert worden seien.
Die Experten von Janus Henderson Investors würden glauben, dass sich dies nun umkehre: Die Erholung börsennotierter Immobilien habe im 4. Quartal 2023 begonnen, als sich die Zinserwartungen verschoben hätten. Die Frage sei nun nicht mehr, ob, sondern wann die Zinsen in Europa angesichts der sinkenden Inflation und des geringen Wachstums gesenkt würden.
• Die operativen Fundamentaldaten seien nach wie vor solide; hohe Vermietungsstände und steigende Mieten, getrieben durch die Inflation, seien ein roter Faden gewesen. In Kombination mit dem Wachstum aus Neubauten und Umnutzungen biete dies für viele eine Möglichkeit für nachhaltiges Miet- und Ertragswachstum, selbst bei höheren Zinskosten. Der Logistikvermieter Segro habe kürzlich seine Ergebnisse gemeldet und hervorgehoben, dass "... wir in den nächsten drei Jahren eine Steigerung unserer Mieteinnahmen um mehr als 50% erwarten, indem wir bestehende Flächen umwandeln, leerstehende Einheiten vermieten und neue Flächen entwickeln."
• Anleihemärkte börsennotierter REITs hätten sich mit Emissionen von Immobilienunternehmen auf den nationalen und internationalen Anleihemärkten in den letzten Monaten wieder geöffnet. So habe z.B. der deutsche Wohnimmobilienvermieter Vonovia (VNA) im Januar dieses Jahres seine erste Anleihe seit 2022, eine 12-jährige Anleihe im Wert von 400 Mio. GBP, zu einem EUR-Kurs von 4,5% emittiert - weitaus niedriger als die implizite Rendite seiner Anleihen vor sechs oder zwölf Monaten. Dadurch werde das Vertrauen gestärkt, dass die Fälligkeiten in den kommenden Jahren überschaubar seien und bestimmte Unternehmen hinsichtlich Kosten und Kapitalzugang zu den relativen Gewinnern in einer Welt des "Habens und Nichthabens" gehören könnten - dies könne in der Zukunft Wachstumschancen eröffnen.
• Durch das Vertrauen in die operativen Fundamentaldaten und die Erwartung einer Stabilisierung der Bewertungen wachse auch das Selbstvertrauen der Unternehmen in ihre Fähigkeit, die Aktionäre durch Dividenden und -wachstum zu belohnen. Bemerkenswert sei die Wiedereinführung der Dividenden des Einzelhandelsvermieters Unibail-Rodamco-Westfield (URW) nach einer dreijährigen Pause, um seine Bilanz zu sanieren.
Natürlich würden Herausforderungen und Risiken bestehen bleiben und nicht alle würden eine solche Korrektur unbeschadet überstehen. Daher sei es weiterhin entscheidend, sehr selektiv vorzugehen, sich auf die Bilanzstärke zu konzentrieren und die Marktsegmente zu identifizieren, in denen die Mieteinnahmen angesichts der sich verlangsamenden Wirtschaft und der strukturellen Veränderungen, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken würden, ein "echtes" Wachstum ermöglichen würden.
Allerdings dürfe nicht vergessen werden, dass die Immobilienpreise bereits erheblich korrigiert worden seien - 2024 dürfte ein Wendepunkt erreicht werden, der ein Ende des Preisverfalls bedeute. Da viele börsennotierte REITs nach wie vor sehr pessimistisch bewertet seien, halten die Experten von Janus Henderson Investors eine Rückkehr der Anleger in diese Anlageklasse für gerechtfertigt. Dies könnte sich schon bald auszahlen. (27.02.2024/alc/a/a)